刘晓博：这个大城市，楼市松绑为何哑火？

lameihua

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　　武汉解除限购第一枪，哑火。

　　这几天，武汉楼市话题度最高的区域，无疑是经开、江夏、东西湖和黄陂四大远城区。

　　5月22日，武汉四大远城区全部解除限购，限购区域范围缩小。

　　两天过后，也就是5月24日，东西湖区、经开区、黄陂区、江夏区重现买房资格核查区域，原有的限购地图维持不变，这个操作看傻一众吃瓜群众。

　　据5月25日武汉经济技术开发区管委会在武汉城市留言板的最新回复：

　　根据《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（武政办〔2016〕159号）、《武汉市房管局关于扩大住房限购范围的通知》（武房发〔2016〕102号）等文件规定，我市住房限购范围为江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区，武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

　　目前，武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个行政区，及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉临空港经济技术开发区和武汉新港等6个功能区。

　　综合来看，不限购区域包括：

　　全部不限购区域：蔡甸区、新洲区、汉南区；

　　部分不限购区域：黄陂区（后湖以北区域包括横店、前川、汉口北），江夏区（五里界、金口），东西湖区（走马岭）。

　　虽然四大远城区限购没有取消，不过官方仍保留《武汉出台措施支持合理住房需求》内容，推出了其他楼市新政。

　　总结如下：

　　1、外地户口，社保从两年改为一年；

　　2、本地户口，父母或子女来汉投靠，即可在限购区购买第三套住宅；

　　3、本地户口，有二孩/三孩的家庭，可在限购区买第三套住宅。

　　某种程度上，武汉放开3套房，实质上还是想稳定楼市成交量。

　　武汉楼市今年面临较大的复苏压力。

　　2022年4月，武汉新房成交价为16662元/平，同比下降4%，二手房参考均价为17281元/平，二手房价格已出现8连降。

　　今年1-4月，成交量同比萎缩7成，库存高企，按平均100平/套计算，2123万方库存约为21万套存量，去化周期同比上升至18.1个月。

　　2022年1-4月供求指标及同环比对比

　　来源：CRIC武汉数据中心

　　2015年武汉启用积分落户，鼓励有专业技能的农民技工、高职生转入，因此，武汉楼市开启了量价齐升行情。

　　回顾2016年到2022年4月武汉的开盘去化率，可以看到，2016到2018年，武汉的开盘去化率维持在90%左右。

　　2019年开始，武汉的开盘去化率持续走低，从90%下滑到70%，再到40%。

　　疫情影响叠加楼市严调控，去年第四季度，武汉开盘去化率跌至14-15%的冰点。

　　来源：CRIC武汉数据中心

　　今年1-4月份，武汉的开盘去化率回升至20%，这是一个积极信号，说明市场拐点或已来临。

　　眼下官方之所以来了个放松调控两日游，就是怕对楼市造成太大刺激，吸引省内购房者蜂拥而入，所以只是开了一个小口，符合条件的可以买第3套，希望楼市出现稳中有升的理想状态。

　　02

　　除了是湖北省省会，武汉的头衔还有副省级城市，位列九个国家中心城市之一。

　　目前，武汉的GDP位于全国第九，2021年，武汉GDP同比增长12.2%，GDP总额达17716.76亿元，投资、消费、进出口均保持了两位数的高速增长，经济强势恢复。

　　今年一季度，武汉的固定资产投资、规上工业增加值和社零总额继续保持良好发展势头，增速高于新一线城市均值。

　　这几年武汉的变化，从轨道交通的建设速度上就能体现出来。

　　2021年末，武汉地铁5号线、16号线、6号线二期三线齐发，地铁运营总里程增至435公里，迈入世界级地铁城市（400公里以上）行列，实现“区区通地铁”。

　　目前，武汉的地铁里程已高居中部第一，中国第五，排名前四的城市分别是上海、北京、南京和广州。

　　2025年武汉的目标，是形成约700公里的轨道网，在现有的交通网络基础上再上一个台阶。

　　此外，武汉近年大力升级产业，在原有冶钢、汽车制造、铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业的基础上，大力发展数字经济和总部经济，效果十分显著。

　　“中国光谷”东湖高新区，是中关村后中国第二个“国家自主创新示范区”，华为位于光谷未来城的长江鲲鹏生态创新中心，推动武汉“光、芯、屏、端、网”的产业集群迈入新高度；

　　此外，小米、TCL、腾讯等多个科技公司，均在武汉成立了“第二总部”。

　　过去，武汉自身的产业和基建发展没有跟上，使得省内人口和大学生人才纷纷外流。

　　武汉高等院校数量多达84所，仅次于北京，每年培养百万学子，都为沿海城市做了嫁衣。

　　现在，武汉凭借肉眼可见的城市软硬实力，把失去的人气重新聚集了起来。

　　2021年，武汉以常住人口增量120.12万的成绩，成为全国新晋“流量王”，遥遥领先第二名近百万人，现在，武汉的人口总量增加至1364.89万人，已接近十四五规划的常住人口目标1380万。

　　据悉，2021年毕业生留汉人数共计34.5万，达到历史最好水平。

　　在湖北省内来看，武汉算是绝对的中心城市和强省会，集全省优质教育、医疗资源于一身，对省内的吸血作用很大。

　　03

　　崛起中的武汉，对自身的发展规划越来越清晰，包括城区功能定位和产业集群分布。

　　从2010年1个主城加6个新城组群的提法，到2017年1个主城3个副城3个新城组群，再到十四五规划最新提出1个主城+4个副城，武汉的城镇布局已经基本定型。

　　可以看出，1个主城的定位始终放在第一，没有改变，说明主城仍然是价值最大的区域。

　　主城支柱产业布局重点包括金融、商贸、设计、会展和文旅等。

　　另外副城的发展也逐渐明晰，做大做强光谷最先明确，已成功抢跑。

　　光谷副城为高端装备和先进基础材料等高端技术类产业的核心区域，以东湖高新区为主要核心，协同江夏区和洪山区两大核心区域，打造“光芯屏端网”产业聚集地。

　　汽车制造和服务产业主要由车谷副城建设，以经开区为核心，蔡甸区和江夏区为两翼，聚集汽车制造和服务产业发展。

　　临空经济区：依托东西湖区、黄陂区等区域物流园区建设，打造现代化物流产业。

　　长江新区：构建大健康和生物技术、商贸物流等产业新核心区域，打造武汉新增长极。

　　值得一提的是，长江新区正代表湖北申请“国家级新区”，到目前为止，国家一共批准成立了19个“国家级新区”，原则上一个省只能有一个。

　　湖北、河南、安徽等经济人口大省，至今仍未拿到“国家级新区”，接下来武汉、合肥、郑州获批的可能性较大。

　　如果获批成功，长江新区将和上海的浦东新区、河北的雄安新区比肩，发展前景巨大。

　　武汉长江新区，以长江作主轴，毗邻武汉市中心城区，连接武汉天河机场、阳逻深水港，包含了江岸、黄陂、新洲部分地区。

　　那么，武汉主城，最有价值的是“两江四岸”中央活动区。

　　具体看，两江四岸的范围，正好在三环以内。

　　长江段，从天兴洲大桥至白沙洲大桥，长约25公里；

　　汉江段，从汉江入江口至月湖桥，长约4公里，以及这两江两岸的腹地延伸1至2公里以内，以重要干道为界。

　　从景观上，两江四岸着重打造汉正街、汉口滨江以及武昌滨江“三大高层建筑簇群”，同时，美化、亮化、彩化三环范围内、长江上的7座桥梁，提供最佳观景平台，将“七彩桥梁”打造成新的城市名片。

　　能看到江景和彩桥的房子，处于主城核心内环，是武汉楼市最有价值的集中区域，房价最贵。

　　武汉内环均价4万起，最高的已突破5万，首付200万+，门槛较高。

　　内环到二环房价，2.5万起，二环外三环内基本1.7万左右起步，三环往外走依次降低，不过光谷的房价很高。

　　在产业集聚效应下，光谷吸引大批高科技人才落户，片区房价不断攀高，已有项目价格破3万，走出三环外的房价比二环还贵的独立行情。

　　此外，远城区库存很大，房价不过万的占多数。远城区经开区，也就是车谷的主城区，目前拥有超2.7万套海量库存，开发商之间竞争十分激烈。

　　04

　　从投资保值角度看，核心内环仍然是最优选择。

　　据统计，去年四季度到今年一季度楼市转冷的时期，大汉口和大武昌的房子价格仍在上涨，而汉阳的房子抗跌性稍弱，在房价下跌的区域中，汉阳区、经开区、蔡甸区、汉南区无一幸免。

　　细分到小板块，江汉区均价最高的板块仍然是中山公园板块，其次是汉口滨江和王家墩CBD。

　　江岸区的三个板块，二七滨江、江岸核心、后湖，房价均有上涨，后湖距离核心区较近，配套齐全，适合自住，改善产品比较集中。

　　洪山区是继江岸、江汉之后，房价上涨幅度排名第三的区域。

　　武昌洪山区的南湖，东临光谷，承接了不少外溢需求，生活配套完善。

　　白沙洲，是武汉三环内刚需热门板块，开车到武昌、光谷、汉阳和汉口等区域都很方便，地铁和商业配套在逐步完善中。

　　汉阳现在以文化产业为主，整体存在感稍弱，琴台文化区属于二环的价格洼地，发展势头较猛的是四新和王家湾两个区域。

　　不差钱的就优选核心主城区，滨江两岸是武汉价值最大的地方，改善的话，可以选择汉口老城如菱角湖，武昌核心如徐东、丁字桥等。

　　刚需自住，可以关注汉口的后湖，其次是汉阳的四新，最后是武昌的白沙洲，建议跟随地铁12号线站点优选楼盘。

　　武汉其他的规划区域，如果是纯自住，可以优选开发商和楼盘区位，由于整体供应量偏大，所以远郊的房子，流动性也会稍差一些。

　　未来，武汉规划服务人口达2000万，是中部的核心城市，因此过去几年拍地很猛，基建投资提速，城市面貌整体改善提升。

　　从省内看，武汉房产仍然具有很大价值，由于城市面积大，所以板块内部分化会加剧。

　　有概念炒作的片区，比如光谷，一直比较热，长江新区如果获批成为国家级新区，也是热点，但是获批时间仍不确定，其他区域比如汉阳，走势很平，远郊则出现微跌的情况。

　　回归核心城市核心区位买房，总归没有错，纯自住的话，根据自身需要和条件选择即可。