明哥在路上：方向盘，打得又快又猛。你该买房，还是该卖房？

lameihua

　　1

　　风向变得太快了。

　　去年：

　　央行对商业银行划定「三道红线」，又有「非必要不放贷」的要求，掐断开发商的融资渠道，驱赶非首套购房家庭离开银行；

　　各地住建局纷纷出台指导价、参考价，既限购又去杠杆；

　　商业银行在「5年期LPR利率」稳中有降的大背景下，纷纷提高「基点加成」，只允许少数实力雄厚的购房者，冒着炮火前进；

　　教育部门和住建部门联手合作，打击学区房炒作，北京、上海、深圳的泛学区制度改革，天雷滚滚。

　　今年则来了个180度大转向。

　　首先看顶层，央行公布5年期LPR利率，较上次下调了15个基点，创LPR利率诞生以来，单次最大降幅，最新利率值为4.45%；

　　回想几天前，央行和银保监会5月15日下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，也就是说：允许各地在基准利率的基础上，下浮20个「基点加成」。

　　房贷利率最低可以到4.25%！

　　这是2017年以来所没有过的低利率！

　　更夸张的是，很多人都意识不到，中国房贷利率，都已经比美国的房贷利率要低了。

　　在美联储刚放水的2020、2021年，除了股市享受了一波货币宽松的利好，连加州湾区的房子都涨了30%左右。

　　当时，手里领了救济和补助，银行贷款利率又极低，都抢着买房子。如今，躺着领救济的钱花完了，经济重启物价上涨，美国银行的房贷利率也提高了。

　　美国30年期限的按揭贷款利率，去年创下了2.65%的历史新低，今年则在加息预期下，升至5.11%，是2010年以来的最高水平。

　　也就是说，美国30年期房贷利率是5.11%，而中国的30年期的房贷利率只有4.25%。

　　一般而言，发达国家的GDP增速下降，社会无风险利率偏低；发展中国家的GDP增速较高，投资机会很多，社会无风险利率偏高。

　　如今，中美两国房贷利率倒挂。

　　到底谁是发达国家，谁是发展中国家？

　　再看基层。

　　各城市的住建局，取消限购的政策如雨后春笋。

　　就在今天，哈尔滨市宣布废止2018年出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，取消限售政策，购房人取得了不动产权证，就可以上市交易。

　　5月11日，长沙市颁布了堪称史上最高明、最精妙的住房政策，螺丝壳里做道场，水平到了极致：将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

　　5月14日凌晨，东莞市连发七条稳楼市措施，其中最引人关注的，是“二孩或三孩家庭，允许新增购一套房”。

　　无独有偶，4月25日，无锡市卫生健康委员会发布的《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》中明确，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高。

　　想要最彻底放开的是，江苏省南京市、湖北省武汉市经济开发区。

　　本来，南京市在5月20日下午宣布，全市取消二手房限购，无论是本地人还是外地人，购房套数不限，也不需要购房证明。

　　5月22日凌晨，武汉市经济开发区发布通告，也全面取消住房限购政策。

　　没想到通知刚发出，南京市的在一天之内，武汉市经济开发区的在几个小时后，就被叫停，收回了全面取消限购的政策。

　　但是，箭在弦上引而不发，势能积累得会越来越大。暂时叫停，只是避免矫枉过正，留下朝令夕改的负面形象。

　　只要拖一拖，时间往后延迟了，到时候再全面取消限购政策，南京市、武汉市经济开发区，势在必行。

　　2

　　现在，蹲在墙角痛哭流涕的，就是从去年往回历数4年，在房价高点、利率高点，掏空家庭6个钱包而在高位买房的年轻家庭了。

　　也就几个月的时间，之前还动不动5.2%、5.8%、6.2%的房贷利率，转眼之间就突然下降到了4.25%！

　　并且，随着时间的推移，5年期LPR利率，还会接着下降！

　　明年见到3字头的房贷利率，也别惊讶。

　　这是上辈子折翅的天使，祖坟开始冒青烟了，让它遭遇如此的命运变故吗？

　　假如在一二线城市买了套房子，500万元的总房价，贷款额度350万元：

　　1%的利差，就是3.5万元的利息差异；

　　贷款30年，加起来就相差了105万元！

　　什么都别干，只要在家里坐着等，同一套房子，哪怕房价没降低，利息也会少105万元。

　　晚买就是大赚啊！

　　更加不要说，现在一二线城市，除非是面积小的老房子，总价还在500万以下；

　　稍微适合三口之家改善型的房子，总价上到600万元以上也是稀松平常的，那利率降低之后，晚买半年，这辈子少还的利息就更多了。

　　这简直就是个拼耐心的游戏了。

　　谁早买，谁就是冤大头；

　　谁晚买，就是弯腰捡钱。

　　对于已经在过去4年置办了首套房的人而言，想不再充当冤大头，一个绝妙的操作就是：

　　把房子卖掉，再重新买回来！

　　这样的话，就完美洗白了房贷利率，享受现在各地最新的「基点加成」了。

　　一出一进，不要中介手续费，只需要缴纳税收即可。

　　绝对是个划算的大买卖。

　　前提是，房子还能够卖得出去；或者找到信得过的亲戚朋友，对敲一下。

　　3

　　从2018年开始，明哥就以《终于，房子开始吃人了》文章打响头炮，大声疾呼，千万不要再烈火浇油，高位追买房子了。

　　当时正是全民抢房的高潮阶段，人们对房子的信仰已经进入一种痴狂、癫狂的状态。

　　咱先不说，青岛、济南、郑州、天津、武汉、长沙、石家庄、太原、贵阳、北京燕郊等城市，房价从2018年就开始普跌，在这些城市凑了六个钱包置业的年轻家庭，首付大概率是亏光了；

　　就说深圳、北京、上海的房价，经历过去年指导价（参考价）、学区房大整顿、突发疫情后经济列车暂停的多轮冲击后，还有多少人对房子有信心？

　　房价不重要，流动性更重要。

　　现在想卖房，以深圳为例，找到一个合格的对手买方，难度有多大？

　　2022年1月，深圳全市二手房成交1557套，同比下降75.04%，为10年来最低；

　　到了2月，深圳二手房成交只有823套，同比大跌约78%，这是深圳近15年二手房月度交易量首次跌破千套大关，创近15年新低。

　　尽管3月深圳二手房成交数量有所回升，达到了1296套，但是，极寒之冬，和深寒之冬，二者相比有区别吗？

　　过去1年多，民营地产开发商集体爆雷，恒大、融创、碧桂园、世茂、富力、佳兆业、花样年，在建楼盘动不动就躺平、烂尾……债券违约、股价暴跌、牵连供应商破产，差点引发金融系统性风险。

　　连锁反应发生后，民营地产开发商，自身难保，再也不敢觊觎土地，参与土地拍卖了。

　　于是乎，最近半年来，各城市的土地拍卖，几乎都是国企开发商为主，虽然价格依然保持在高位，但是场面上的事情做得再足，行内人都是心照不宣。

　　国企拿地，钱从左口袋，进入地方财政的右口袋。

　　内循环。

　　皆大欢喜。

　　但是欢喜游戏自娱自乐，不能玩得太久，还要把外面的开发商、购房者，拉入这个游戏中来。

　　我们可以明显看出来，放松调控、解除限购措施最积极的城市，恰恰是地方财政最依赖土地出让金的城市。

　　以南京为例，它在主要城市依赖度（卖地收入/一般公共预算收入）中高居全国第3，仅次于承办亚运会的杭州、制造业重镇佛山。

　　南京的土地财政依赖度，连续几年超过100%，2021年更是高达120%！这说明，其他税源渠道都是亏损的，收上来的税还不够支付征税成本！

　　南京制定的今年卖地指标是2000亿元金额，如今5月份即将结束，半年只剩下最后1个月了，才拍卖了200亿，4月份财政收入同比下降55%……

　　今年后面的日子，可怎么办呢？

　　疫情防控之下，百业暂停。

　　中小企业和个体户经营困难，互联网大厂和制造业巨头（美的集团等）开启裁员模式。

　　各城市来自于企业的税收必然下降，另一头，防疫的支出却常态化：永久性方舱、常态化核酸……

　　谁都知道，再走回老路，依赖卖地的土地出让金，是一种不可持续、开历史倒车的财政模式，但是举目四望，真的找不到比卖地更轻松、模式更简单的创收路子了。

　　真的，只吸一口，以后再也不吸了……

　　只是这一次，还能重回2015，甚至是2018年吗？

　　要不去问问，那些挣扎在失业边缘的中年人？

　　要不去数数，郑州、杭州、深圳的法拍房数字，是如何激增的？

　　要不去采访，无奈选择断供后，被银行起诉，房子被收还上了老赖名单的人，内心独白？

　　房价信仰已经彻底成为了历史名词。

　　再也不会有谁认为买房可以投资升值了。

　　如果有时光机的话，让某些人看着2018年还在抢房子的自己，巴不得一巴掌拍醒吧？

　　此时此刻，再讨论居民杠杆率、存款新增数据等金融数据，已经没有意义了。

　　如果你正在阅读明哥的文章，扪心自问一下，未来3年：

　　你有没有把握不失业、不降薪？

　　你所在的行业和公司，在扩张还是收缩？

　　你银行账户里，是否储备满了应付至少5年的现金流？

　　如果你有孩子今年大学毕业，工作找好了吗？

　　如果你思考了下这些问题，你还敢想买房子的事情吗？

　　如果连你都没有胆子，你又怎么指望你买了房子后，还能找到接盘侠来买你的二手房？

　　如果你是真的刚性需求群体，不买房子就无法结婚，不置换大房子就只能祖孙三代蜗居，我也建议你忍一忍、等一等，你只要等上一年，就能省100万元。

　　天上掉馅饼的好事，你干不干呢？