刘晓博：全国“最尴尬业主”，今天看到了希望！

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　　今天（5月14日），一份加盖了8个红色公章的文件，营造出“大红灯笼高高挂”的气氛，宣告了东莞今年第二轮楼市新政落地。

　　文风僵硬、不太好理解的文件，转眼之前就被民间转化为“白话文”，被概括为以下几条：

　　1、增值税满5年改为2年；

　　2、限售满3年变2年；

　　3、双（多）拼户型按一套算证；

　　4、二孩或三孩的居民家庭，允许多买一套（本地户籍限购3套，外地符合条件的限购2套）；

　　5、住房公积金贷款可依规上浮20％的额度。

　　上述楼市新政的力度是非常大的。比如东莞公积金额度上浮之后，最高可以达到90×1.2=108万元。而深圳目前的公积金贷款额度最高上限，才不过90万元。

　　比较一下东莞和深圳的房价就会知道，公积金对于东莞人买房的支持力度相当于深圳的3倍或更高。

　　上述楼市新政的第三条，也就是“居民家庭持有或购买双（多）证房，但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时视作一套商品住房”，让全国“最尴尬业主”们，看到了黎明的曙光。

　　没错，对于限购区域的业主来说，双（多）证房就是一场噩梦，影响了全家的资产配置和资产升值，甚至影响了社会阶层的流动。

　　2006年5月，建设部等九部委下发了《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》。（下图）

　　其中规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　这就是非常著名的“7090政策”。

　　上有政策、下有对策，开发商很快就搞出了一房两证或者一房多证，而地方政府则睁一只眼闭一只眼。

　　也就是说，把大户型切割为两个（或多个）中小户型报建、报批，但事实上是按照1套房子设计户型并出售。

　　这样，每套住房就拥有了两个或者多个房产证。

　　2006年到2010年那一段时间，大城市住房尚未限购，也没有限贷。一房两证、一房多证，大家觉得无所谓，很多人就买了这种房子。

　　2010年4月，北京率先推出住宅限购政策，随后多个城市跟进。到2011年2月，限购城市达到了36个。在限购区域，一般只允许买2套（最多3套）住房，房票的概念诞生了。

　　由于每个家庭在限购区域只有2张或者3张房票，双证房、多证房的弊端马上暴露出来了：没有人愿意接盘这类房子。

　　再后来，限贷越来越严格。买双证房，其中部分算首套，另外部分算二套，首付、利率都要上浮。如果是一房3证或者4证，部分还不能贷款。

　　所以，双证房、多证房的流动性、金融属性也随之大打折扣。

　　上图是深圳房价最贵区域，深圳湾的双证房的占比情况。18个小区里，有14个小区存在双证房现象。

　　房价最高时，上述小区的单证房每平米单价动辄在20万元以上，而双证房连单证房的6折都卖不到，而且接盘的人非常少。

　　上图是深圳各区双（多）证房的占比情况，南山比例最高，其次是龙岗和宝安。

　　在深圳楼市最火爆的2020年二季度，以深圳湾楼盘为代表的“双（多）证房”业主，曾发起了一轮维权，要求政府允许双证房合二为一。

　　当时正逢调控最严厉的时刻，官方拒绝了他们的要求：

　　不仅深圳拥有大量的双证、多证房，在北京、上海、杭州等几乎所有的大城市，都有这种现象。

　　早在2015年，上海的“新闻晨报”就发表过上述报道。

　　但不是每个地方的政府，都拒绝“两（多）证合一”的。

　　比如2020年10月，广州增城区就发布政策，对建成且已销售的房产，存在多个房产证但实际为一套使用的，业主可按附件的申请材料清单备齐相关材料向增城区不动产登记部门申请合并登记为一套房产。

　　但这很容易理解：增城不是限购区域。

　　非限购城区，一个家庭或者个人买多少套房子都可以。即便不“双（多）证合一”，也不影响房屋的流通。所以，合一不合一没有什么区别。

　　限购区域情况则完全不同，房票有限的情况下，大家都不愿意接手“双（多）证房”。

　　最惨的是哪种在限购区域买了1房3证、4证的业主，如果政策不变、不离婚，他们基本上终身无法换房，或者另买新房了。

　　限购区域尚未看到允许“双（多）证合一”的。

　　现在，东莞开创了先例。虽然没有允许双（多）证合一，但可以“在核验购房资格时视作一套商品住房”。

　　这等于向着“双（多）证合一”迈出了实质性的一步，但又不触碰国家政策红线！

　　有了东莞的先例，未来一定会有不少城市跟进。

　　事实上，当郑州、兰州等一批城市，开始允许家庭因为赡养父母、抚养多子女在限购区域购买第三套住房的时候，双证房的尴尬局面就获得了相当程度的解决。

　　毕竟，一个家庭有2张房票，还是有3张房票，区别还是很大的。

　　如果很多家庭都有第三张房票，愿意为双证房接盘的人就会显著增加。

　　如果双（多）证房可以只算一套，则将是更大利好。

　　以深圳湾的双证房为例，现在只是单证房的一半左右的价格。比如同样是180平方米的房子，单证房总价可能是3000万，双证房可能只有1600万。如果深圳采取东莞的政策，意味着深圳湾双证房家庭一下子可以收获数百万甚至上千万的政策红利！

　　中国最尴尬的这群业主，有望解套！

　　所以，东莞的利好，可能是全国的利好。

　　但问题是：一线城市、强二线城市会跟进吗？

　　我个人认为，每个城市的情况不太一样，可能会有差异。比如，普通二线城市和强二线，很可能会抄东莞的作业，也就是不实现“双（多）证合一”，不碰红线，但计算购房资格的时候算1套房。

　　至于北上广深，尤其是北上深，则有待观察。

　　不过，政治局已经强调过了，要支持刚需、支持改善。

　　北京、上海，父母跟随子女迁户口到京沪，限制极其很严；深圳居民退休的父母，符合条件可以随迁户口到深圳，但永远没有购买住房资格。上述三大城市，从赡养父母、改善居住的角度，长远看可能松动家庭限购套数。多子女家庭也需要如此。

　　在这种背景下，双（多）证房视作1套房，应该是大趋势。也就是说，一线城市未来也有可能实现，但可能需要更长的时间。毕竟，住房矛盾大的城市里，还有很多人连一套房子都没有，如果房价涨起来，对他们来说是残酷的。

　　对于大部分城市来说，被双（多）证房套牢的尴尬业主，有望迎来春天。