刘晓博：楼市新政，这个省最具“杀伤力”……

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　　全国楼市，正在逐步放松。

　　站在2022年5月10日这个时间节点上观察，哪些城市的新政力度最大？哪些省份政策“杀伤力”最强？

　　单个城市的政策力度，郑州、沈阳、哈尔滨等位居前列。

　　比如：郑州不仅允许家庭购买第三套住房，还取消了认房认贷、大幅降低了二手房交易税费、推出了货币棚改。沈阳、哈尔滨则直接取消了限购。

　　不过，松绑力度大的城市，未必更有竞争力。

　　结合城市竞争力、吸引能力来观察，江苏两大城市的楼市新政，可能是最具杀伤力的，这就是苏州和南京。

　　昨天（5月9日），苏州今年第二轮楼市新政公布。最大的看点有三条：

　　1、新房限制转让时间由3年调整为2年；

　　2、二手房限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限；

　　3、非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

　　4月11日，苏州曾出台过一轮楼市新政，是把非户籍居民家庭在限购区域买第1套住房的社保要求，从原来的3年内连续缴纳2年社保调整至累计24个月社保。

　　也就是说，4月11日迈出了一小步，5月9日迈出了一大步。针对外地人的限购门槛，从社保时限上看，大幅降低了四分之三。

　　苏州之所以这样做，是为了看齐南京。

　　半个月前，南京也出台了第二轮楼市新政，其最大的看点也是三个：

　　1、非南京户籍，只要能提供1年内累计6个月的社保或者纳税证明，就可以购买限购区域的住房。

　　2、南京户籍家庭可以购买第三套住房。

　　3、部分限购区域取消了限购。

　　据报道，南京取消限购的区域包括：

　　浦口区：江北新区直管区、核心区除外；

　　江宁区：淳化、横溪、湖熟、方山南、禄口、汤山、正方新城；

　　高淳、溧水、六合；

　　栖霞区：仙林、燕子矶除外；

　　雨花台区：人居森林、板桥。

　　此前楼市的限购惯例是：外地人要在限购区域买住宅，四大一线城市需要5年社保；二线城市一般需要2年社保，个别二线城市加码到了3年或者4年。

　　南京和苏州都是强二线城市，而不是普通或者弱二线。现在竟然双双把楼市限购条件，下调到了6个月社保，令人吃惊。

　　上图是2021年中国内地城市GDP的30强。苏州名列第六，南京名列第十。

　　上图是2021年末，中国内地资金总量（金融机构本外币存款余额）的30强。南京汇聚的资金总量达到了4.47万亿，位居第八；苏州4.16万亿，位居第九。

　　上图是内地城市上市公司数量排名，苏州和南京分别位居第六和第七，仅次于北上深杭广，超过了成都和武汉。

　　列举上述数据的意思是告诉大家，南京和苏州的真实经济实力，是非常强悍的。

　　目前内地城市的前五名排序，北上深广杭，基本没有异议。谁是第六城，南京、苏州、成都、武汉等在激烈竞争。综合经济总量、资金总量、企业活跃度、民富程度考察，南京、苏州有压倒成都、武汉的态势。

　　当这样的城市，限购门槛只有区区的6个月社保（或个税）的时候，竞争力就出来了。

　　6个月的社保（或个税），是很低的门槛，很容易实现。更何况，一定会有中介机构来做这件事。

　　可以想见，南京、苏州的新政实施后，外地人到这两个城市核心区投资买房的，一定会大增。

　　首先吸引的是省内客户。

　　以前，江苏其他城市的居民想到南京、苏州限购区域买房，难度大、门槛高。现在好了，南京部分限购区域直接取消了限购；保留限购的，也只需6个月社保或者个税。

　　同一个人，在同一个省交两份社保，难度极大。但多一个地方缴纳个税，这个更容易实现。

　　其次，可以吸引全国的客户，尤其是东北和中西部的客户。南京、苏州的竞争力、发展潜力是全国前八（甚至更高），这样的城市在东北没有、胡焕庸线以西更是没有。

　　相比之下，虽然其他很多省会城市也放松了限购，但城市价值、吸引力很难跟南京、苏州相比。

　　所以，到目前为止的楼市新政中，南京、苏州最具杀伤力。

　　而南京、苏州的联袂而行，让江苏成为楼市新政最具杀伤力的城市。其他江苏城市，最近也出台了楼市新政，比如无锡、徐州、扬州，但影响力基本上都是区域性的，无法跟南京、苏州相比。

　　各地纷纷降低购房门槛，出台楼市新政，就是在熊市之中抢钱、抢人、抢产业。

　　哪个城市、哪个省敢于率先出台“有杀伤力”的政策，就一定会有收获，甚至可能赚得盆满钵满。在这一点上，江苏的出手可谓果断、坚决。

　　而另外一个经济、人口大省山东，就明显慢了半拍。济南和青岛的城市竞争力、汇聚的资金总量、GDP总量，都无法跟南京、苏州相比，而且济南、青岛的楼市显然比南京、苏州更冷。

　　按理说，济南、青岛应该更早出手，出台更大力度的政策。但直到今天，郑州出手了，南京出手，苏州出手了，济南和青岛都没有实质性的政策公布。

　　央行昨天公布的“2022年一季度地区社会融资规模增量”也显示，江苏领跑今年一季度，获得了最多的融资，达到了1.677万亿。

　　浙江名列第二，广东名列第三。

　　山东一季度获得的融资增量为0.91万亿，只相当于江苏的54%。

　　可见，在抢钱大战上，江苏一直非常拼。现在，江苏拿出了最好的两个城市——南京和苏州的限购区域，大幅降低限购门槛，来争夺全国的资金、人口。

　　在北上广深很难出台“实质性大招”的前提下，南京、苏州有望在这一轮楼市周期中，成为大赢家。