刘晓博：这种房子，大利好来了……

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　　在中国，房子是分层级的。

　　普通住宅因为更具“生活必需品”的属性，处于第一层级，用地是70年的，民水民电，可落户、可申请学位，免征土地增值税，个人购买还免征房产税。在交易中，普通住宅往往可以享受契税减免。

　　住宅里的单身公寓、豪华住宅，处于第二层级。前者在学位紧缺的时候，往往受到歧视；后者在首付比例、贷款利率、契税等方面，受到歧视。

　　处于第三层级的，是各类商办物业，它们往往被称为“非住宅”，包括商务公寓、商办公寓、写字楼、商铺等。这类房子处于受歧视的状态，购买时首付偏高（4.5成到5成）、贷款年限偏短（一般10年），商水商电，有土地增值税、契税偏高、往往无法落户或者申请学位，土地年限偏短（40年或者50年）。

　　中国还有一类房子也“权益受限”，这就是各类产业用地上的房子，只能卖给企业，甚至是某类企业（比如高新科技企业）。但这种房子，严格地说不是商业化的房地产。

　　商办物业，最近连续迎来了大利好。

　　比如4月21日，长沙市住建局等五部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知。《意见》主要围绕用地管理、房屋库存去化两大政策内容展开，推进长沙市非住宅商品房去库存。

　　政策包括：

　　1、降低商办物业的交易成本。购买非住宅商品房一手房的按契税计税依据的1%给予补贴；新购买非住宅商品房且持有1年（含）以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的4%给予补贴。

　　2、降低商办物业的使用成本。居住在公寓的居民住户，符合“一表一户”安装条件和建设标准的，可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。也就是“民水民电”。

　　3、可能降低首付、拉长按揭时间。通知说，鼓励金融机构对符合条件的小微企业主、个体工商户，购买商铺、公寓等非住宅商品房，给予普惠金融贷款利率优惠；创新信贷产品，在客户准入、贷款额度、还款方式、定价等方面给予灵活性政策支持。

　　4、鼓励政府等机构购买。长沙市行政事业单位、社区公共服务机构、自律性组织等需要增加业务用房的，或是配建公共服务设施的，鼓励在存量非住宅商品房中购买或租赁。鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房。

　　总之，楼市调控优等生——长沙，在楼市政策上率先松绑的，竟然不是住宅而是商办物业。

　　为什么？

　　因为从长沙到整个湖南省，商办用房的库存量非常大，急需去库存。

　　上图是截至2021年末，主要城市写字楼空置率。长沙达到了35.5%，远远高于北上广深四大一线城市。但长沙并不是省会城市里最高的，长春、南昌、武汉等城市都高于长沙。

　　2018年的时候，湖南住建厅曾发布过一份“关于各市各州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函”。按照其中披露的信息，在湖南不少县城、县级市，商办物业的区划周期超过了240个月。

　　也就是说，即便不建设新的非住宅项目，也能卖20年以上。

　　克而瑞的数据显示，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万方，去化周期长达209个月；办公存量为302万方，去化周期约220个月；公寓存量447万方，去化周期约33.17个月。

　　这简直是令人欲哭无泪的库存量！

　　长沙公寓市场堪称“最惨烈”的市场。下面是《证券日报》2021年10月末报道里的片段：

　　多个房地产商在长沙的公寓项目都以较大优惠力度开启“大甩卖”。长沙一网红盘公寓项目去年8月份成交价最高达到了16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米，一年时间下跌幅度达到了33%。雨花区某公寓项目去年均价还在10000元/平方米，今年最低降到了5888元/平方米。

　　公寓市场这么惨的，不仅仅是长沙，昆明等很多城市也是如此 。比如在昆明，去年就出现了“买房赠公寓、第二套半价、可带学位、可落户、分期付款”等营销模式。但去化效果并不明显，因为市场的心态是：买涨不买跌。

　　昆明比长沙还要早5天，在2022年4月16日出台了楼市新政，其中大部分措施是针对非住宅市场的。

　　具体措施包括：

　　1、商业商务用房去化周期超过36个月的县（市）区、开发（度假）区，在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下，可暂缓供应商业商务用地。

　　2、将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可按程序申请调整新供应土地的商住比或商业商务用房的开发量，依法开展控制性详细规划修改。

　　3、二环路以外的城市区域，对于未供应且相对集中的商业商务用地，在符合国土空间规划、产业布局、生态环境保护要求的前提下，经属地政府（管委会）研究后，可按程序向市人民政府申请将土地规划用途调整为新型产业用地（M0）。

　　4、针对已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地，房地产开发企业可向属地政府（管委会）申请用于建设托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施。

　　5、二环路以外的城市区域，经属地政府（管委会）统筹研究后，鼓励国有企业、民营企业等多种主体将商务办公用房新建、改建为保障性租赁住房，或者通过市场化购买方式将存量商务办公用房改造为保障性租赁住房。

　　6、鼓励属地政府（管委会）整体或部分购买、租赁闲置的商务办公用房，按照“共享办公”模式，引入共享办公运营企业开展政企合作，打造“双创中心”、搭建招商引资承载平台，为中小企业提供创业创新场所，培育发展楼宇经济。

　　7、鼓励属地政府（管委会）引导体育、文艺等培训机构，利用大型商场、商业裙楼集中开展非学科类培训；引导医疗服务机构，利用商务办公用房开展健身、健康体检、口腔、眼科、医疗美容等多元化康养业态。

　　8、拆迁安置中，对接受商业商务用房的群众，可适当给予面积奖补。具体面积奖补标准由属地政府（管委会）研究制定。

　　长沙、昆明针对非住宅市场出台的利好，会在全国推广吗？非住宅市场将出现怎样的变局？这类房子可以买吗？

　　我的看法是：从全国层面看，非住宅的库存量更大，更需要一轮强有力的去库存。所以，长沙、昆明只是打头阵的，未来会有更多的城市加入。

　　非住宅库存量巨大，跟两个原因有关：

　　第一，住宅持有阶段不产生税收，对地方政府财政没有贡献。从财政收入和GDP增长的角度，地方政府热衷于增加商办用地，因为写字楼、商铺里都是企业，企业每月都交税。

　　商办物业外表更光鲜，加上玻璃幕墙和霓虹灯，更能彰显城市现代化景观，是地方政府政绩的象征。这是商办用地供应量普遍偏大的重要原因。

　　第二，针对商办物业歧视性政策太多，前面已经讲过，这里不再赘述。

　　要解决这个问题，只能是：

　　第一，减少商办物业的新增土地供应；

　　第二，已经供应的土地允许“商改住”，或者“商改租”；

　　第三，解决各种对商办物业的歧视性政策，比如金融政策、税收政策、用水用电政策、落户和申请学位政策。

　　事实上，上述措施已经在各地开始变成现实了。

　　比如早在2020年7月31日，深圳就发布《关于停止商务公寓审批的通知》，给商务公寓这种产品做了“绝育”。随后，深圳相当一批商办用地，改为住宅用地，包括在寸土寸金的前海，也有不少商改住。

　　去年全国人大在授权国务院搞房地产税试点的时候，有如下表述：

　　试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　这意味着，在房地产税试点期间，个人购买商办物业是不征收房地产税的。因为“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”，就是单位买的商办物业继续交老版的房产税，个人购买的继续不交。

　　这其实就是在为商办物业去库存提供政策空间。

　　在很多城市，已经允许商务公寓申请学位，比如深圳罗湖区、盐田区、南山区、福田区都允许买商务公寓的家庭申请学位了。在盐田区，商务公寓申请学位跟住宅的积分差距已经不大了。

　　在很多城市，比如天津等，有些商务公寓土地年限拉长到了70年，还允许落户。深圳还曾出台政策，允许符合安全条件的商务公寓通燃气。

　　为了商办物业去库存，国家和地方政府不断释放利好。其中居住属性的公寓，获得的利好最多，未来有望跟住宅逐步平权。

　　那么问题来了：公寓可以买吗？

　　之前我多次讲过，从投资效率角度看，北京上海和深圳的公寓是最有价值的。但北京的公寓对个人是限购、禁贷的，管理非常严厉，目的是纾解北京过于密集的人口。

　　所以，买公寓首选深圳和上海。深圳优于上海，因为深圳住宅更稀缺一些。

　　买公寓，一定要买位置好、配套好的。比如在深圳，建议首先选择福田、南山、宝中、罗湖、龙华中心区等片区的，“地铁+商业综合体”上盖的商务公寓，附近学校要优质，因为公寓将逐步跟住宅平权。

　　在北上深，配套好、位置好、景观好的商办公寓，也有投资价值。

　　其他城市，公寓的价值主要看价格。

　　把公寓简单说成“坑”的，都是对楼市认知度不高的。

　　比如长沙，公寓烂大街了，住宅供应量也非常巨大。公寓是否完全没有价值？当然不是，如果旁边的住宅买1.5万，同样地段的公寓只要6000元，甚至5000元，而且品质不错，为什么不买呢？

　　价差大了，机会就来了。所以，二线、强二线城市的公寓，如果位置好、配套好，价格跟住宅差距比较大，也是有长线价值的。只是中短期看，流动性未必好，涨幅未必大。

　　从长远看，困扰公寓的各种歧视政策，会逐步弱化。公寓跟住宅将逐步平权。当然，平权是一个漫长的过程，关键看政策推进的力度和速度。

　　至于三四五线城市，尤其是县城、镇上的商办物业，就要非常小心了。如果当地人口流失，经济不发达，这些地方的商办用房（包括公寓）最好不碰。