刘晓博：“深圳都市圈”有变！最受益的是……

lameihua

　　4月28日，《深圳市国土空间保护与发展“十四五”规划》全文发布。

　　这个规划，透露了深圳对“深圳都市圈”、“深港都市圈”的最新想法，以及未来深圳住房供应的情况。

　　所以这是一份判断深莞惠城市发展方向，以及不动产价值的重要文件，值得细读。

　　下面谈谈我关注到的，文件里的几个信息点。

　　第一，关于深圳都市圈的基本表述，有了重要变化。东莞、惠州、深汕合作区的定位有所调整，深圳中心城区的地位更突出。

　　2021年6月发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，是这样描述深圳都市圈的：

　　规划建设深圳都市圈。制定实施深圳都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心，形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。统筹推进都市圈基础设施建设，加密都市圈交通网络，与周边城市构建半小时交通圈。

　　也就是说，“深圳+东莞+惠州”三个城市都是主中心，面积超过1.5万平方公里。而此前汕尾中心城区、河源中心城区以外的地区，被剔除出“深圳都市圈”。所以当时我们绘制了下面这个示意图：

　　最新的《深圳市国土空间保护与发展“十四五”规划》，再次调整了深圳都市圈各区域的定位，新表述是：

　　优化深圳都市圈空间结构与功能布局。持续巩固和增强深圳作为都市圈中心城市的核心竞争力和辐射带动能力，加快提升东莞、惠州副中心发展能级，高水平建设深汕特别合作区，形成“一主两副一区四轴”的都市圈总体发展布局，实现中心引领、轴带支撑、协同联动。

　　跟去年6月文件的最大区别是，深圳和东莞、惠州分开了层级，强调了“持续巩固和增强深圳作为都市圈中心城市的核心竞争力和辐射带动能力”。

　　深圳都市圈的中心缩小为深圳范围内，东莞、惠州是副中心。相应的，深汕合作区退出副中心，成为“一区”。汕尾都市区、河源都市区，没有看到相关表述，或许在“四轴”中体现。

　　“一主两副一区四轴”，是深圳都市圈新的提法。

　　另据南方日报4月初的报道，《深圳都市圈发展规划（2021-2025年）》（送审稿）已报送省发改委。报道还透露说，规划里明确提出“共建共享跨市域安居住房”。

　　如果不出意外，《深圳都市圈发展规划（2021-2025年）》有望在今年对外正式发布。

　　第二，深圳都市圈划重点，最受益的区域浮出水面，“宝安北中心、会展海洋城与东莞滨海湾新区”定位最高。

　　在这份深圳“国土空间十四五规划”中，有这样的表述：

　　促进都市圈区域合作模式创新。以临深地区为重点，促进分工协作、设施对接和空间一体化发展，探索合作开发、委托管理等方式，打造产城协同一体化发展试验区。

　　西部推动宝安北中心、会展海洋城与东莞滨海湾新区协同发展，形成全面开放的国际门户功能区；

　　中部重点推动光明科学城与东莞松山湖片区的科技产业创新协作，推动龙华北中心、平湖中心与东莞凤岗－塘厦地区的产城一体化协调发展，打造集产业、居住和公共服务功能于一体的区域深度融合发展试验区；

　　东部优化协调龙岗国际低碳城、坪山高新园、大鹏国家南方海洋科学城等片区与东莞清溪、惠州惠阳、惠州大亚湾等地区的城市功能和产业发展布局，创新居住、教育、旅游等领域深度合作机制，辐射带动粤东地区发展。

　　这段表述中，首先谈了“合作模式创新”，其中“委托管理”是最值得期待的。东莞和惠州，会有一部分区域“委托深圳管理”吗？

　　在跨城市合作上，近年来形成了多个模式。

　　最亲密的，是深汕合作区模式，汕尾西部四个镇交给了深圳，当地居民获得深圳户口，使用深圳邮政编码、电话区号，不动产由深圳发证。这意味着深汕合作区已经划给了深圳，名义上还有40年合作期，事实上是不可逆的。这就好比北京、上海上世纪五六十年代获得的飞地，至今仍然是京沪户口、京沪管理一样。

　　其次是廊坊北三县模式，大厂、香河、三河这三个县或者县级市仍然是廊坊的，干部归廊坊任命，当地户籍、邮政编码、电话号码统统不变。但北三县跟北京通州区“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”，发展的主导权、规划权归了北京。

　　最近又传出一个大消息：北京将研究成立“通州区和北三县一体化高质量发展示范区”；未来北三县的进京检查站，也有望东移、南移，也就是说北三县进入北京不需要经过检查站，河北、天津进入北三县需要经过进京检查站。

　　第三种模式，是中心城市和周边城市共建工业园区，园区一般在“周边城市”，进驻的企业是中心城市外溢的。两个城市协商好，分享GDP和税收。

　　深圳和东莞、惠州的合作，会是上述三种模式的哪一种？

　　如果是第三种模式，意思就不大；第一种模式，看来可能性也不大。希望可以参考北三县的模式。

　　无论哪一种模式，对于东莞临深、惠州临深都是利好。第一种利好最大，第二种其次，第三种最小。

　　深圳陆地面积只有1997平方公里，是中国面积最小的城市之一，也是人口密度最大的超大、特大城市，深圳不可能永远不扩容。每隔5年左右，就是深圳的一次扩容窗口（比如特区45周年、50周年等）。

　　深圳扩容，可以让这个城市的带动作用发挥到最大，符合国家利益，也可以增强深圳的竞争力。

　　这份深圳“国土空间十四五规划”，给东莞临深、惠州临深画了很多个圈，其中“宝安北+会展海洋城+东莞滨海湾新区”的定位显然最高，是“全面开放的国际门户功能区”。

　　所谓会展海洋城，是深圳在机场北部、珠江沿岸通过利用滩涂和填海造出来土地，新的会展中心已经建成，在会展中心北和深莞界河之间，规划有深圳海洋新城。海洋新城，是深圳建设全球海洋中心城市的重要承载区。

　　会展海洋城定位非常高，直接成为深圳的一线城区、中心城区的一部分，所以东莞的滨海湾新区就成为唯一一个跟深圳中心城区接壤的“临深片区”。

　　“深圳前海——机场——会展海洋城——东莞滨海湾新区——广州南沙——中山翠亨——珠海唐家北围”就构成了大湾区最有价值的内环。（示意图如下）

　　“光明科学城+东莞松山湖”是位居第二的片区，这里是中国第四个综合性国家科学中心的主要承载区，高校、研究机构和名企云集。

　　其次是“龙华北中心、平湖中心与东莞凤岗－塘厦”地区，以及惠州和龙岗、坪山、大鹏之间的区域。

　　关于深汕合作区，文件的表述最长。因为这里已经划给了深圳，深圳说了算，不用跟别人协商。文件说：

　　高标准建设深汕特别合作区。加快深汕特别合作区与深圳的规划连通、政策互通、产业贯通、交通畅通和要素融通，推进与深圳同城化发展，进一步辐射带动粤东地区，打造区域一体发展示范区。

　　全面融入区域创新体系，坚持“总部＋基地、研发＋生产、智慧＋运用”发展模式，全力构建以战略性新兴产业和先进制造业为核心的现代产业体系，加快建成深圳市自主创新拓展区。加快交通体系建设，推进深汕高铁、深汕第二高速、深汕站枢纽等战略基础设施规划建设，实现深汕特别合作区与深圳0.5小时、广州1小时互联互通。高水平建设小漠国际物流港，打造深圳港东部拓展区，加快推进深汕通用机场规划建设。

　　全面完善城市功能，积极推进公共服务均等化，提升就业、社保、教育、医疗、文化体育等公共服务供给能力和品质，高质量建设现代化国际性智慧城区。发挥生态优势，建设具有滨海特色的山水田园生态城区。

　　深汕合作区是飞地，需要建设大量基础设施连接深圳主城，这对惠州南部的惠阳、大亚湾、惠东县等区域构成了较大利好。惠州南部，事实上成为被“东深圳”和“西深圳”夹在中间的区域。这在全国都市圈格局里，也是最特殊的区域之一。

　　所以，惠州南部区域未来发展潜力巨大，想象空间也最大。一旦深圳扩容……

　　上图是南方日报2018年披露一份深圳官方研究报告里的图，可以看出未来深圳还准备修建一条穿越大鹏半岛、走大亚湾海底、惠东县稔平半岛到深汕合作区的“深汕城际”。后来还有报道说，跟城际伴行的还有一条跨海高速。

　　这些规划尚未最后确定，但深圳发展深汕合作区的决心很大。

　　第三，这份文件23次提及了住房，比较重要的表述有：

　　1、优化住房结构。提高成套住房比例，优先安排公共住房用地，新增居住用地中公共住房用地比例不低于60%，建设筹集公共住房54万套（间）。加大土地供应向租赁住房建设倾斜力度，租赁住房用地面积不少于1.6平方公里。

　　2、增加普通商品住房用地供给，严格控制大户型高档商品住房用地，新增建设商品住房35万套，提高住房自有率。

　　3、深入推进城中村综合整治，建成安全、有序、和谐的特色城市居住空间。稳步有序推进旧住宅区改造，改善老旧住宅区居住环境。

　　4、探索将居住类历史遗留建筑纳入住房保障体系，作为政府公共住房的补充路径之一。

　　5、在符合规划的前提下，鼓励将已批未建用地用于建设公共住房。

　　6、加大都市核心区以外各中心地区居住用地和住房供应力度。提高轨道站点周边住房开发强度，鼓励以轨道车辆场站综合开发利用模式增加公共住房建设。

　　7、探索区域共建共管的住房城际合作模式，引导居住空间在深圳都市圈协同布局。

　　也就是说，深圳未来5年将新增住房“54+35=89万套”，平均每年17.8万套，这是比较大的供应量，前所未有。其中非商品房占比为61%。

　　上述第4点的意思是说，小产权房、违法建筑可能会被“纳入住房保障体系，作为政府公共住房的补充路径之一”。具体怎样操作，有待进一步明确政策。

　　7的意思是说，深圳土地不够用，准备到东莞惠州中山拿地建设政策性住房。

　　2018年10月，深圳人才安居集团曾在东莞塘厦通过招拍挂方式，以18.6亿元的价格买了一块3.9万平方米的土地，准备建设政策住房。

　　但仅仅到临近城市买地、建房，还不够。因为深圳人住过去之后，医疗、教育等还要对接，深圳可能还需要去投资学校、医院。因为临深的公共资源也是不足的。

　　一个城市的政府，到另外一个城市买地、建设人才房或者安居房，这在之前也非常罕见。

　　如果再考虑教育、医疗、交通等的对接，深圳都市圈就必须产生新机制。所以，深圳都市圈注定是要产生“新玩法”的。

　　第四，从最新文件看，深圳把深港双城都市圈放在了更优先的位置，这部分的论述也更靠前。

　　具体表述如下：

　　强化深港空间协调发展，全面对接香港北部都会区发展策略，重点推进深港边界地区开发建设的整体协同互动。系统优化口岸功能布局，共同推进港深西部铁路、香港北环线支线等跨界基础设施规划建设，提升跨界交通效率与服务能力。

　　优化提升前海深港现代服务业合作区和前海蛇口自贸片区功能，进一步拓展前海发展空间，加快国际化城市新中心建设，强化与香港、澳门的规则衔接、机制对接，打造粤港澳深度合作示范区和高水平对外开放门户。

　　高标准规划建设河套深港科技创新合作区，加强深圳园区与香港园区的规划衔接和发展联动，支持落马洲河套地区港深创新及科技园发展，加强与港澳在科技金融、跨境技术研发和转化、人才引进和培养等方面的合作，打造国际一流科技创新合作新平台。

　　推动深港口岸经济带罗湖先行区、沙头角深港国际旅游消费合作区等片区建设发展，推进深圳湾口岸地区加强深港合作，共同建设空间统筹、结构优化、错位协同的深港口岸经济带，打造深港合作新平台。

　　上图是香港特首林郑月娥在去年施政报告里提出的“深港双城三圈”的规划，香港为此将拿出占总面积三分之一的北部地区，发展北部都会区，重点搞科技创新。

　　深圳、香港的总面积只有3100多平方公里，不到上海或者广州的一半，不到北京的五分之一，但深港的经济总量超过5.5万亿，汇聚资金超过23万亿，两大指标均显著超过北京或者上海。

　　所以深港之间，是天然的“同城化”都市圈，也堪称中国第一都市圈。下面是深港都市圈和四大一线城市的地均GDP和地均资金总量的比较：

　　为此，深圳搞了四大优先发展片区跟香港对接，一个是前海，一个是深港河套，一个罗湖区的口岸经济带，此外还有盐田区的“深港国际旅游消费合作区”。

　　有人可能觉得，罗湖和盐田的项目可能是“陪跑”的，但其实不然，这两个新片区反而可能出其不意地搞出新玩法。

　　纵观全国，像深圳这样关税区内有“深圳都市圈”，关税区外有“深港都市圈”的，仅此一例。

　　第五，一批超级工程，正在酝酿。主要连接广深，以及珠江口两岸。

　　《深圳市国土空间保护与发展“十四五”规划》提出：加强与广州更紧密的空间联系，……开展广州至深圳高速磁悬浮铁路前期工作。

　　广深高速磁悬浮是中国新一代高铁，时速为600公里。这种线路，只能在经济发达的超级城市之间率先实现，比如广深、沪杭或者京津。这条新线路，将把广深核心区联系起来，成为一条高效的商务线路。

　　跨越珠江口的超级工程，也将有新布局。除了港珠澳大桥、深中通道之外，文件还提出：“开展伶仃洋通道（深珠城际）、深南高铁等新跨江通道的前期研究，规划预留外环高速西延跨江通道和深大城际西延通道，提高深圳与珠江西岸城市联通水平。”

　　这里一下子又提及了四条新通道。其中深珠通道，珠海方面的新提法是“三通”，也就是包括公路通道、高铁通道和城际通道。深南高铁，是一个穿越南沙的高铁通道，向西连接南宁；深圳外环高速最终也将跨越珠江口，穿过南沙的万顷沙连接中山、江门。

　　此外，就是深大城际——从深圳机场T4航站楼出发，穿越南沙到中山、江门。这是否就是深中城际，或者是否就是广州地铁22号线东延线，有待确认（这三条线路比较接近）。反正修建完成之后，南沙居民一定会到深圳机场乘飞机，而不会舍近求远去广州机场了。中山居民也是。

　　当这些跨江通道完成后，中山东部、南沙和深圳前海基本上同城化了。

　　第六，深圳东部利好不断，获得一批含金量较高的重点项目。

　　从规划中可以看出，深圳东部拿到了不少大项目。比如深圳海洋大学选址大鹏新区的坝光，这里不仅仅有海洋大学，还将建设“大鹏国家南方海洋科学城”。（下图）

　　此外，深圳创新创业学院将落户坪山，深圳音乐学院已经在龙岗动工。香港中文大学（深圳）的二期和医学院也将动工。

　　在重点项目上，龙岗是东部的大赢家。根据规划，深圳未来将在龙岗建设：

　　深圳第二音乐厅；

　　深圳市第二眼科医院；

　　深圳第二少年儿童图书馆；

　　深圳市第三儿童医院；

　　香港中文大学深圳医院；

　　龙岗区国际艺术中心。

　　这些项目，让龙岗作为深圳东部中心的地位凸显。

　　至于坪山区，则收获了深圳医学科学院、深圳自然博物馆，大鹏新区收获了深圳海洋博物馆。

　　下图是将在东部建设的一批公园（表格里的数据是占地面积，单位公顷）：