毛小柒：12家房企获定向支持？

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　　2022年3月16日，金融委会议明确提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施（参见金融委释放强烈维稳信号），意味着政策层面对地产行业风险化解的支持力度会进一步加大。不过从近期市场情况来看，这种支持力度应该是定向的，而非全方位，即坚持精准拆弹的基本原则。

　　一、定向纾困12家房企：网传央行召集18家全国性银行和5家金融AMC开会

　　（一）2022年4月25日，有媒体披露，央行召集18家全国性商业银行和5家金融AMC召开专题会，商讨对12家问题房企进行定向纾困。

　　1、以上12家问题房企分别为恒大（参见恒大迷局）、融创（参见融创困局）、世茂（参见拆解世茂）、绿地、中南、奥园（参见拆解奥园）、荣盛、阳光城（参见拆解阳光城）、融信、中梁控股（参见拆解浙系房企“四小龙”）、富力及佳兆业（参见拆解佳兆业）。需要说明的是，上述定向纾困名单的有效期至2023年4月，后续名单会进行动态调整。

　　目前为止，我们已对上述12家地产企业中的7家进行了讨论，剩余5家地产企业我们争取在5月内完成拆解。

　　2、后有部分房企证实，上述会议的主题是不良资产处置，即5家金融AMC来承接18家全国性商业银行针对12家房企的资产。

　　（二）为提升5家金融AMC收购上述12家房企有关不良资产的积极性，此次会议提出了一系列鼓励举措：

　　1、与关联方的合作收购，不纳入重大关联交易；

　　2、对12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有一定放松；

　　3、存量逾期项目在补充增信后可展期；

　　4、可以收三类资产，即2021年年底以前资金用途是土地价款的、暂未纳入不良的贷款以及2021年年底之前的关联方应收账款。

　　（1）以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理；

　　（2）以上业务资本金按50%计量，全力支持开发贷、资金务必封闭管理。

　　（三）总体来看，这次会议的精神大致如下：

　　1、这并非是一次面向房企的会议，聚焦点是5家金融AMC与18家全国性商业银行，主旨是为了推动前者收购后者对12家房企的资产。

　　2、此次会议同时鼓励了金融AMC和全国性银行，意味着后者参与收购的地产项目可能还会有前者兜底（若产生不良、金融AMC应可以收购），从而使全国性银行在支持地产企业时无后顾之忧。这意味着，由全国性商业银行支持的项目将会在政策层面获得更多支持。

　　二、政策举措不断出台，效果仍有待观察

　　（一）关于定向纾困房企的座谈会已举行多次

　　虽然我们理解一定程度上会缓解部分银行及特定项目的压力，但这次定向纾困专题问题最终能起到多大作用还有待进一步观察，毕竟2021年下半年以来定向纾困专题会议已召开多次，但问题还是没有得到根本改善。

　　1、中国房地产业协会举行座谈会，中海、保利、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉等10家地产企业参加，并提出“政策适当松绑、稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格”等诉求。同日，央行召开新闻发布会，指出恒大出险事件导致市场主体出现一致性收缩，后续在监管部门的举措下已逐渐恢复正常。

　　2、2021年10月26日，发改委外资司和国家外管局召开部分重点行业企业外债座谈会，摸底美元债情况，万科、世茂、建业、佳兆业、远洋等8家地产企业参加，会上政策部门提出将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，并要求企业优化外债结构，严格按照批准用途使用外债募集资金，共同维持企业自和身信誉和市场整体秩序。

　　实际上从2021年10月中旬开始，福建、深圳、上海等地外管局便开始摸排部分房企的资金出境偿债需求，并为其提供相关便利。例如，上海外管局要求各房企在10月27日前提交2021年度境外债到期情况，10月29日提交2021年年底境外债的安排（含到期本金和利息、回购需求、自有资金安排等），并要求2021年年底之前，不可以出现外汇局事先不知道的境外债券违约。

　　3、2021年11月8日，国务院发展研究中心举行座谈会，万科、佳兆业、平安信托、华润信托、南方基金、中信银行、建行等多家企业参加，会上地产企业提出“降低目前资金链风险、融资方面给予直接融资和股权融资以差别放开”等诉求，金融机构提出“解决目前悲观的市场预期、降低对上下游及就业的影响”。

　　4、2021年12月3日，针对恒大躺平事件，一行两会纷纷发声（参见恒大想躺平？）：

　　（1）央行指出，对于企业汇出资金偿付及回购境外债券的，有关部门将提供支持和便利。同时央行将继续配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好风险化解工作和两个维护。

　　（2）银保监会指出，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

　　（3）证监会指出，继续支持房地产企业合理正常融资，支持优质房地产企业发行债券、资金可用于出险企业项目的兼并收购，积极发展住房租赁资产证券化业务，探索推动不动产投资信托基金（REITs）。

　　5、2021年12月10日，交易商协会举行座谈会，指出要重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求。

　　除以上一系列座谈会外，各地区亦多次召集辖区内的地产企业，力求在项目处置、风险化解等方面提供定向支持。例如，2022年1月8日，广东省政府日前召集奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实等地产企业开会，拟为并购出险房企项目“牵线搭桥”。

　　虽然已有一系列会议定调，但目前看地产行业的危机警报并未解除，一系列定向支持举措的效果还有待观察。

　　（二）鼓励通过并购化解地产行业风险

　　地产项目并购是地产行业风险出清的有效方式之一，2021年12月以来各政策部门在地产项目并购方面已推出了一系列举措。

　　1、2021年12月20日，央行和银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（参见关注2022年的地产行业并购业务机会），明确提出“重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目”。

　　2、2021年12月24日，央行、国资委、银保监会亦召开了相关会议，一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，另一方面也希望全国性银行能够积极为并购方提供并购贷款。

　　3、2021年12月30日，央行指出“地产企业之间的项目并购有助于地产行业风险化解和市场出清……对于已经出险或资金周转困难的地产企业集团持有的优质项目子公司股权或资产，一些优质民营和国企是有购买意愿的”（参见央行和证监会重磅发声）。

　　4、2022年1月6日，金融管理部门明确，针对出险企业项目的承债式收购，并购贷款不再计入“三道红线”和房地产贷款集中度相关指标计算口径。

　　三、政策层面希望金融AMC在地产行业风险化解方面应有积极作为

　　（一）此次座谈会五家金融AMC全部参加，表明政策层面对金融AMC在地产行业风险化解方面给予厚望（参见当前监管部门对金融AMC寄予厚望）。这主要是因为，

　　1、经过多年的实践，金融AMC在项目风险化解、企业债务重组纾困、危机救助等方面已积累了丰富的经验，其收购的大量银行不良债权亦多涉及不动产抵押、烂尾楼项目等，因此金融AMC在地产行业风险化解方面已有很多经验。

　　2、随着地产行业进入周期调整新阶段，地产企业债务化解、低效无效资产盘活、企业结构调整、“三保”等领域亦将为金融AMC带来较多的不良资产收购来源和业务机遇。

　　（二）在系列政策支持下，金融AMC已有一系列举措：

　　1、在恒大事件的处置上，信达资管的介入亦有可能会成为范例。

　　2、2022年1月，金融管理部门召集部分金融AMC，拟推动后者参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

　　3、2022年3月，东方资管与长城资管两家金融AMC分别成功发行100亿元金融债，重点用于部分地产企业优质项目的风险化解及处置和地产行业纾困。

　　（三）我们预计，为加快化解地产行业风险，五家金融AMC在独立行动之余，亦有可能会联合行动。而金融AMC也应结合当前地产行业新形势的变化，改变以流动性救助为主的传统运行模式，以“法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活”为原则，通过将底层资产与债务企业实现隔离，完善交易结构设计和退出路径，加强对项目还款来源的封闭监管。具体看，金融AMC应积极围绕地产企业上下游关系，联合战略客户开展并购重组，充分发挥诸如风险隔离、困境房企托管、助力出险项目并购、提供类共益债救助、组建房地产重整盘活专项基金等多种功能，重点参与实施“保交房”、烂尾楼盘活、“非居改保”等宏观政策支持鼓励、与社会民生相关的业务，以更好服务地方风险化解，维护社会稳定。

　　四、地产行业风险化解亟需预期改善的加持

　　虽然2021年下半年以来，政策层面出台了一系列支持政策，但目前看效果并不明显，主要原因应是预期太弱、难以改善所致，当然也有一些超预期因素。

　　（一）金融部门对地产融资收的太快。2020年7月24日高层在北京召开房地产工作座谈会、8月7日交易商协会和北金所发布新政、8月12日央行出台345规则、8月20日住建部和央行召开12家房企（分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城）座谈会等事件之后，房地产金融审慎管理制度便已经基本形成（参加地产行业金融政策手册）。虽然当时345规则出台给予了三年的过渡期，但在345规则适用范围快速扩大、房地产贷款集中度等政策、恒大等部分地产企业危机暴露以及各地监管部门一刀切导向的推动下，各金融机构开始对房地产企业出现超出预期的一致性收缩，导致整个房地产行业的融资环境急剧恶化、融资规模急剧萎缩，房地产企业的危机开始不断暴露发酵。

　　目前融资环境虽有所改善，但主要针对优质地产企业，在拿地和并购趋于谨慎的前提下，这些优质地产企业的融资需求并不高。因此近期政策对融资的支持基本开始转向一些问题地产企业，正考虑给予一些定向支持。

　　（二）由于融资是定向支持的，且很难恢复到以往，意味着销售端与资产处置端对于整个地产行业来说便显得很重要。虽然各地区通过降低首付比例、贷款利率、提高额度、加大各类补贴支持等方式给予救助，但目前市场对地产行业的预期已发生改变，从而导致住房消费者与接盘者观望情绪较为浓厚，并反过来影响到地产企业的资金回笼，加剧了融资端的压力。因此，目前的当务之急应从改变市场预期着手，可以考虑摒弃“房住不炒”的提法。