刘晓博：楼市再传大消息！二线城市，限购会消失吗？

lameihua

　　没有最低，只有更低！

　　大城市的住宅限购门槛，在今天创出新低！

　　一个强二线城市，外地人只需要累计缴纳6个月社保，就可以获得购房资格！

　　而之前，一个标准的二线城市限购门槛是：3年内、24个月的连续社保。至于强二线城市，还可以适当加码。

　　从24个月，直降到6个月，砍去了门槛的四分之三！

　　做出上述决定的，是南京！

　　今天下午，澎湃新闻、财联社等多家媒体发布了下面这条新闻：

　　这是南京在半个月内，第二次给楼市松绑。

　　4月12日，南京市六合区、溧水区均调整限购政策，外地户籍购房者可购买一套房。而此前，外地人需要缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。

　　当时我就撰文分析过，南京在“小试牛刀”，主要作用是试探舆论反应。只放松郊区是没有用的。

　　从下图可以看出，六合区和溧水区类似广州的从化和增城。

　　人家广州是一线城市，从化、增城从来就没有限购过，你南京一个强二线，在郊区搞什么限购？

　　而且此前南京的限购比较复杂，真正有管制效力的就是外地人要在南京买房，需要24个月社保（人才购房除外）。

　　这次社保要求从24个月大幅降低到6个月后，距离取消限购只有一步之遥。

　　以前搞6个月社保限购的，往往是类似中山这样的普通地级市。

　　上图是截至2021年末，中国主要城市的资金总量（金融机构本外币存款余额）。

　　经常看我专栏的读者都知道，我判断一个城市投资价值，以及给城市分级，不怎么看GDP（因为有些城市造假），而是看资金总量。

　　到去年年底，南京汇聚资金4.47万亿，在内地城市中名列第八。如果算上港澳台，南京也可以排名第10以内，台北汇聚的资金跟南京不相上下。

　　资金总量超过3万亿的非一线城市，都是强二线。

　　所以中国有7个强二线城市：杭州、成都、南京、重庆、苏州、武汉、天津。

　　南京尚未公布一季度经济数据，但楼市偏冷对当地的投资和消费，一定有较大影响。

　　2021年南京的固定资产投资是5675亿元，其中房地产开发投资为2719.8亿元，占比48%。

　　可见，南京是一个对房地产比较依赖的城市。

　　上图是南京2021年末的金融数据，可以看出南京人的杠杆率（住户贷款/住户存款）达到了惊人的143%。这个数据超过了深圳、厦门，仅次于杭州，位居全国第二。

　　或者说，杭州人是买房最激进的，其次是南京人，深圳人只能排第三。

　　南京居民的净存款为“-4638亿元”，南京2021年末全市常住人口942.34万人，这样我们可以计算出：南京人均净存款为“-4.92万元”。

　　南京人跟深圳、杭州人一起，并列为中国最敢负债的三大城市居民。

　　按照传统的居民杠杆率计算方式，“住户贷款余额+公积金贷款余额”/当年GDP，我们可以算出2021年南京居民的总负债为17010亿，杠杆率为104%。

　　一般认为，居民杠杆率的警戒线在65%左右，南京显然超过了很多。

　　在这种高杠杆率的情况下，南京降低限购门槛，显然有吸引外地人来帮助南京去库存的意思。

　　有了南京的榜样，杭州、宁波、合肥、苏州等周边强二线、二线城市估计也将降低限购门槛，并最终波及全国。

　　昨天晚上还从佛山传来一个大消息：完税满5年或者办证满5年的二手房，不计入限购套数了！

　　也就是不限购了。

　　今天一大早，下面这份文件就被多家媒体的公众号转发。

　　4月27日，当地住建局在回复澎湃新闻时表示：该文件为其下发至各区住建局及市相关职能部门，属于内部流程，尚未正式发布。目前佛山住建局正在积极协调相关部门对业务系统进行调整完善。

　　也就是说，消息基本证实了。

　　这意味着，佛山事实上对拥有购房资格的家庭，取消了限购。你每隔5年买一套，买多少是没有限制的。

　　目前佛山的限购政策是：

　　1、本市户籍，在限购区域内限购 2 套；

　　2、非本市户籍，持有优粤佛山卡（ABCT卡）的，在限购区域内限购 2 套；

　　3、非本市户籍，限购区内购房，需提供2年内累计1年以上社保或个税证明，且限购 1 套；

　　4、非本市户籍，本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，限购区内购房，首套房不受社保/个税限制。

　　限购区域如下：

　　佛山限购是按镇来划分区域的，中心城区和靠近广州的镇大多限购。

　　但限购的门槛比较低，很容易靠学历、职称、职业技术资格等突破。现在又出台了5年以上的房子不计入限购套数，当地家庭又可以买买买了。

　　但佛山是广义库存名列全国前20名的城市（下图）：

　　按照已经批租出去的土地计算住宅库存量（广义库存），佛山库存量高达8000万平方米以上。

　　佛山经济总量和人口跟东莞都差不多，但住房供应量数倍于东莞。这就好比广州跟深圳经济总量、人口差不多，广州的住房供应量也数倍于深圳一样。

　　所以，在佛山买房子要精挑细选，限购区域才有价值。非限购区域的价值，远不如东莞。

　　佛山去年年底的资金总量为2万亿，名列内地城市第20名。

　　一天之内，有两个资金总量名列前20的大城市，显著放松了楼市。4月27日，可谓楼市的大日子！

　　二线城市普遍取消限购的时代，会到来吗？让我们拭目以待！