杨国英：悲伤袭击房地产

lameihua

　　罕见！罕见！

　　一季度的房地产，正遭到悲伤数据的袭击。

　　今天上午，国家统计局发布了一季度的经济数据。

　　关于GDP、居民消费等宏观数据的不达预期，这个就不做解读了，在俄乌战争和国内疫情并发之下，这都是必然的。

　　我想重点讨论房地产数据。

　　经济下行期的房地产数据，这个太重要了。

　　这不仅涉及到货币信用的基础，而且还间接影响到消费动力——如果房地产数据乐观，那么，短期的货币信用是容易放大的，居民的消费动力也会更强（财富感觉上去了）。

　　反之，如果房地产数据悲观，那么，短期的货币信用是很难放大的，除非大幅度的降息，居民的消费动力也会变弱，不太敢消费了。

　　一季度的房地产数据，是相当悲伤的：

　　1，一季度，全国新房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。

　　2，一季度，全国平均房价为9552元，与2021年全年相比，下滑5.8%。

　　3，一季度，房地产开发投资增长0.7%，去年同期是25.6%，断崖式下降。

　　如果结合第三方统计数据，那么，一季度的房地产数据，就不是悲伤，而绝对堪称悲惨了。

　　中指院数据显示，今年1-3月，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%，TOP100房企权益销售额均值为119.5亿元，权益销售面积均值为85.1万平方米，同比分别下降 47.6%和48.1%。

　　按理说，在楼市不景气进入买方市场之下，消费者应该更倾向大牌开发商的楼盘，TOP100的数据应该优于全国数据才是。

　　但是，事实上TOP100的数据，不仅不优于，反而大幅低于全国数据，这就很令人疑惑了。

　　当然，也或许双方的统计因子有差别。

　　但有一点是明确的，一季度的房地产数据，是房改以来罕见的悲观，甚至可以说罕见的悲惨。

　　面对如此罕见的悲观数据，大家更关心的是，接下来房地产将何去何去？

　　最近一个多月，全国数十个城市已不同程度地放开购售购售、房贷加点更有明显的下调，这是我们能够看到的客观事实。

　　需要注意，这并不代表决策层对房住不炒的任何松动。

　　而是在经济下行之下，在房地产可能出现系统风险之际，适度地进行阶段性的维稳，降低新房库存，给危险相对可控的开发商缓一口气，同时，也借此适度维稳地方政府的土地财政，但是，也仅此而已。

　　换句话说，这仅不过是将短期可以大跌的全国楼市，熨平为中期渐进下跌。

　　注意，我这里讲的是全国楼市，因为，在整体悲观之下，还是有5%左右的核心城市，房价依然存在潜力。

　　下面，我讲几点反射性，这几点反射性又是相互传导的。

　　一、房地产整体的悲观，可能会导致政策的渐进放宽。

　　这个过程，肯定是渐进的，先是三四线小城市，然后是二线、乃至个别一线城市。

　　二、楼市政策的渐进放宽，会导致股市增量资金的部分承压。

　　如果楼市政策的渐进放宽，主要是触动二手房的交易量，那么，这对股市增量资金整体是不增不减的，因为，买家的钱，转到卖家（个人）的手上了。

　　但是，这一波楼市政策松动，主要触动的应该是新房交易量，那么，这对股市增量资金整体肯定是减少的，因为，买家的钱，是转到开发商手上，而现在90%以上的开发商还存在超高的负债。

　　三、股市增量资金的部分承压，又会间接倒逼央妈的进一步宽松。

　　这里之所以讲“间接”，是因为，倒逼央妈进一步宽松的直接信号，肯定是经济景气度弱，包括GDP、消费等，央妈最关心的永远是实体。

　　这一波楼市政策松动主要触发的是新房交易量，那么，也就意味着，更多的存量流动性被锁到楼市了，这对于实体投资和居民消费显然是负作用，所以，会直接倒逼央妈的进一步宽松——而央妈的进一步宽松，又会明显反射到股市。

　　最后，我讲几句今天上午与同事交流的话。

　　当下，我们对股市不同行业走势的预判，对经济走势的预判，一定要先建立一个时代坐标。

　　这个时代坐标，是中国经济正遭遇到改开以来从未有过的压力，是罕见的压力，乃至短期无解的压力。

　　这个核心的压力源，不在于我们内部（疫情总会过去的），而是美国超大概率要借助俄乌战争带来的西方国家（也包括日韩等）凝聚力的上升，打一场影响深远的对中国经济的狙击战（手段包括不限于外交、地缘、科技、金融等），目的是打断中国持续向上的国运。

　　不在这样的时代坐标之下，你还不知道大国崛起的艰难，更不会有与国同频的信念。

　　不在这样的时代坐标之下，去思考和决策个体的生意和投资，最终注定是虚妄一场。

　　不在这样的时代坐标之下，去预判股市和股市不同板块的走势，最终也注定是虚妄一场。

　　中国资产的中期拐点是临近了。

　　但是，这绝并不意味着股市与楼市齐飞，有的仅会振翅两下然后徐徐落地。

　　大A的中期拐点也将临近了。

　　但是，也并不意味着所有板块的拐点都临近了，有的仅会昙花一现。