刘晓博：又一个省会城市，祭出大招……

lameihua

　　房地产行业，天天都有好消息！

　　昨天（4月15日），楼市有4个好消息：

　　1、央行降准，释放5300亿长期资金。

　　2、市场利率定价自律机制召开会议，鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点（BP）左右。也就是说，存款降息了。

　　3、湖北宜昌出台新政：取消限售，新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制；首套房首付最低20%，二套房首付最低30%。

　　4、湖北荆门将调整优化住房公积金缴存使用政策。职工新购（建）房的均可申请提取住房公积金；提取后个人账户余额最低只须留存100元。

　　今天（4月16日），楼市有2个好消息：

　　1、财政部部长刘昆在《求是》杂志撰文指出：财政政策发力适当靠前，用好政策工具箱、打足提前量，早出台政策，早下拨资金，早落地见效，着力稳定宏观经济大盘。

　　文章还提出：完善教育、养老、医疗、育幼、住房等支持政策体系，促进消费持续恢复。支持再开工改造一批城镇老旧小区，有序推进城市更新。

　　2、继郑州、哈尔滨等城市之后，又一个省会城市出台“成系统的”扶持楼市的政策，这就是昆明。今天昆明市政府官网发布了《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，一共25条。

　　其中最大的看点是：加大拆迁中的货币安置力度；适度调高住房公积金贷款额度；降低购买二套住房首付款比例。

　　在昆明的新政中，加快商业商务用房去化，被放在了首要地位。

　　新出台的政策包括：

　　1、商业商务用房去化周期超过36个月的县（市）区、开发（度假）区，在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下，可暂缓供应商业商务用地。

　　2、将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可按程序申请调整新供应土地的商住比或商业商务用房的开发量，依法开展控制性详细规划修改。

　　3、二环路以外的城市区域，对于未供应且相对集中的商业商务用地，在符合国土空间规划、产业布局、生态环境保护要求的前提下，经属地政府（管委会）研究后，可按程序向市人民政府申请将土地规划用途调整为新型产业用地（M0）。

　　4、针对已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地，房地产开发企业可向属地政府（管委会）申请用于建设托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施。

　　5、二环路以外的城市区域，经属地政府（管委会）统筹研究后，鼓励国有企业、民营企业等多种主体将商务办公用房新建、改建为保障性租赁住房，或者通过市场化购买方式将存量商务办公用房改造为保障性租赁住房。

　　6、鼓励属地政府（管委会）整体或部分购买、租赁闲置的商务办公用房，按照“共享办公”模式，引入共享办公运营企业开展政企合作，打造“双创中心”、搭建招商引资承载平台，为中小企业提供创业创新场所，培育发展楼宇经济。

　　7、鼓励属地政府（管委会）引导体育、文艺等培训机构，利用大型商场、商业裙楼集中开展非学科类培训；引导医疗服务机构，利用商务办公用房开展健身、健康体检、口腔、眼科、医疗美容等多元化康养业态。

　　8、拆迁安置中，对接受商业商务用房的群众，可适当给予面积奖补。具体面积奖补标准由属地政府（管委会）研究制定。

　　为什么昆明此次房地产新政中，商业商务用房去化被列为头等大事？

　　因为库存量太大，此前市场太惨。

　　你只要百度一下，就会知道，昆明商务公寓去年的降价幅度，可能是全国前三名。

　　公寓价格跌回10年前，原本每平米1.1到1.2万元的公寓项目，打折到4500元每平米，内部员工认购价低至2500元……

　　为了卖公寓，市场上出现了买房赠公寓、第二套半价、可带学位、可落户、分期付款等营销模式，但效果并不理想……

　　截至2021年6月30日，昆明公寓市场存量达448.77万㎡，去化周期达55个月（约4.6年），去化压力大……

　　这些当地媒体披露的事实，令人瞠目。

　　“商业商务用房”过剩，是一个全国性的现象，不仅昆明如此，北上广深也是如此，中西部的地级市、小县城很多也是如此。

　　2018年的时候，湖南的一份文件披露，在湖南很多县，非住宅的去化周期已经超过了240个月。也就是说，商业商务用房即便20年不新增供应量，也都卖不完！

　　而我们的政策，一方面非常歧视商业商务用房，另一方面又热衷于批地、增加供应量。

　　歧视体现在：商业商务用房，即便是居住用途的商务公寓，也往往是商水商电，不允许落户，没有学位。至于二手房交易成本，更是比住宅贵出2到5倍不等。

　　比如二手住宅交易只有增值税，没有土地增值税。而商业商务用房除了有增值税，还有更生猛的土地增值税，理论可以对“买卖差价”最高征收60%的税率。

　　地方政府热衷于批出商办用地，是考虑到GDP和税收的“收益”。因为中国尚未开征房地产税，住宅只有在买卖的时候才有税收，持有阶段没有税收。

　　商业商务用房不同，企业持有的商业商务用房每年要缴纳房产税，而且是租给企业、个体户，他们会产生税收，并拉动GDP。

　　所以，各地的商业商务用房供应量无不偏大。

　　上图是主要城市2021年末写字楼的空置率。其实很多地级市、县城的空置率比大城市还要高，低档城市里根本没有那么多企业需要“写字”。大家在民居里，就把企业办了。

　　昆明的系列救市政策里，还有扶持房企的。比如：

　　1、房地产开发企业可以用见索即付银行保函替代需缴纳的代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金。

　　2、在土地出让时，应当在出让条件中明确配套建设的中小学、幼儿园等教育设施，或者履行教育代建应承担的资金；未明确的，属地政府（管委会）在土地出让后不得另行收取教育配套费。

　　3、土地出让价款在2021年6月1日—2022年12月31日缴纳的，企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的，各期缴款时间均可在原合同约定时间延期60日。延期缴款期间（60日内）不计违约金，不计利息。

　　对于住宅市场影响比较大的政策是

　　1、加大拆迁中的货币安置力度；

　　2、适度调高住房公积金贷款额度；

　　3、降低购买二套住房首付款比例。

　　不过，这三大政策没有公布具体数据。比如公积金贷款额度会提高到多少，二套房首付比例能降低到多少，货币安置有没有指标。

　　需要说明的是，昆明的住宅限购不严格：五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区区为限购范围，非本省户籍且年满18岁自然人限购1套新建商品住房。其他区域无限购。

　　但昆明热点区域存在住宅限售：2018年3月起，主城二环路以内、呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。

　　贷款方面此前的规定是：购买第二套商品住宅商业按揭贷款，主城区五区最低首付不低于45%，嵩明、晋宁、安宁等首付不低于30%。

　　此次昆明新政尚未对限购、限售政策作出调整，只在限贷上有所放松。真正的大招是“拆迁货币安置”。

　　上图是云南各地第七次人口普查数据。

　　昆明在过去10年新增了203万的常住人口，人口竞争力在全省位居第一，保持了绝对优势。放在全国，昆明人口增长也算是不错的，这跟昆明是养老胜地有关。

　　但随着楼市变冷，昆明经济下行压力也比较大。

　　上图是2021年内地GDP50强城市排行榜。

　　昆明2021年GDP为7222.5亿元，同比增长3.7%，增速在50个城市里倒数第一。在这种情况下，昆明加大对楼市的扶持力度，是可以理解的。

　　展望未来，会有更多的中心城市出台楼市新政，给楼市松绑。至于昆明，我个人判断未来可能“梅开二度”，进一步加码松绑，在限购、限售上采取更大的措施。目前的政策力度，还不太够。