时晨晨：谁说房价不能崩盘？戳破泡沫 减免房贷 我们可能需要一场金融危机

lameihua

　　一切又回到原点。累了，毁灭吧。

　　1、4月13日，国常会释放信号：“鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具”。

　　此次国常会“适时降准”的措辞与2021年7月、12月类似。当时，央行在相关表述提出的2-3天后，宣布降准。

　　4月份，中国降准基本已无悬念，最快本周五就可能宣布。

　　在3月预期落空后，市场预期4月份降准或降息，希望通过货币政策宽松，对市场释放信心，缓解经济下行压力。

　　又是同样的操作：“放水刺激经济，如果没有增长，那一定是水放得不够多。”

　　2、据中指研究院不完全统计，今年一季度，已经有60余城发布房地产相关政策，合计超过百次。

　　主要为救市政策，比如放松限购、限售、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率等等。

　　比如，兰州直接把首付降低至20%，浙江衢州全面取消限购限售，秦皇岛取消限购等等。

　　虽然坚持房住不炒，但是房地产仍然是国民经济支柱。在出口和消费都疲软的情况下，房地产又成了拉动经济增长的主要手段。

　　如果经济起不来，那么各地一定会出台更多的楼市刺激政策，房价大概率会再次失控。

　　又回到过去：只有炒房客才能拯救中国房地产，只有房地产才能拯救中国经济。

　　天底下没有新鲜事，一切又回到过去。

　　问题是，不放水不行么？不刺激楼市不行么？经济不增长就这么可怕吗？

　　01

　　房价暴涨暴跌的核心：分配不均衡！

　　房价崩盘，影响究竟有多大？

　　主流观点如下：

　　1、房地产是国民经济支柱产业，上游联系金属采矿，下游联系家电装饰，整个链条金融加持，对GDP的贡献高达30%。

　　房价崩盘了，中国经济也跨了。

　　2、地方财政是土地财政，有13个城市的土地依赖度超过100%，只有4个城市低于50%。

　　过去5年，有3个城市卖地收入超过万亿，有10个城市卖地收入超过5000亿，卖地收入成为地方财力重要来源，已经持续了多年。

　　房价崩盘了，土地财政也跨了，地方政府也破产了。

　　房价真的不能崩盘？仔细考虑以下两个情况：

　　1、从现在开始，大家用1万元/平方的价格赶紧全款买房。一年以后，出台限购限售政策，并把房子指导价格提升10万/平米。

　　这样一来，这个城市一年之内就超越了国际大城市，成为全球大城市。

　　2、从现在开始，全国都把房价减一个0，5万的房价变成5千，同时把收入、存款和负债也都减一个0。

　　这样一来，房价就降低了90%。

　　这里面牵扯到的经济学理论有：购买力平价理论和实际汇率关系；通货膨胀和纸币流通理论。

　　这种绝对房价的变化，以及平均变化，其影响好像并不大，比如房价收入比、租金回报率等等并没有变化，我国房价仍然存在泡沫。

　　租金回报率：

　　一般而言，按照国际经验，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资。

　　如果一个地区需要高于300个月（25年），比如1200个月（100年）才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

　　根据诸葛找房数据，50个全国大中城市，平均租售比为1：611，也就是说全国平均需要611个月（50年）才能收回成本。

　　其中最差的是厦门，1：975，成为租售比最低城市，需要81年才能收回购房成本；最好的是银川，1：289，是全国唯一一个处于合理租售比区间的城市。

　　房价收入比：

　　根据全球96个地区的统计数据，最高地区数字为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。

　　一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　也就是说，正常人工作6年，差不多就能全款买一套属于自己的房子。

　　中国房价收入比是什么情况呢？

　　易居研究院统计数据显示，2020年我国的50个大中城市房价收入比数据远远超过国际合理值，所有城市都存在泡沫。

　　排名前五的深圳、三亚、上海、北京、厦门5个城市房价收入比值都超过20。

　　这意味着，在这几个城市买房，需要不吃不喝工作至少20年。

　　单单解决住房这一块，中国人就要比外国人多工作14年，白白浪费14的生活和时间。

　　所以：

　　1、大家通常所说的，房地产拉动经济增长，并不是平均的拉动全社会收入、资产和负债，而是只提升跟房地产相关的行业和个人。

　　比如，房地产行业自身增长100%，钢筋水泥增长60%，家电装饰增长50%，消费增长10%。

　　因此，离房地产核心区越近，获益就越大。

　　2、大家通常所说的房价崩盘的危害，或者对房价崩盘谈虎色变，并不是房价崩盘“平均”影响收入、资产和负债，而是影响不“均衡”，才导致各种问题。

　　也就说，一切问题的核心在于，分配。而且是，不均衡分配。

　　谁分配的？分配政策，也就是政策制定者。

　　比如，过去20年，哪个行业得到的银行信贷最多？房地产行业嘛。

　　在各种政策鼓励下，央行每一次放宽政策，释放的流动性都会进入房地产行业，房地产行业成了最大的蓄水池。

　　同时，由于自身属性，房地产行业既是最大的蓄水池，又是最大的信贷源头。

　　02

　　为何不戳破泡沫 重新洗牌？

　　既然是分配政策导致了房价过高，那么能不能通过分配政策让房价降下来？

　　或者说，能不能不刺激经济，不刺激房地产，让房价崩盘，让经济危机爆发？

　　可以。

　　房价崩盘、泡沫破裂、债务收缩、经济危机等等，肯定会影响各个方面，导致穷人、富人、企业、行业等等，全社会财富大洗牌。

　　1、对于居民来说就是失业，大部分居民抗风险能力极低。

　　奥肯定律显示，当实际GDP增长相对于潜在GDP增长下降2%时，失业率上升大约 1%；当实际GDP增长相对于潜在GDP增长上升2%时，失业率下降大约1%。

　　经济衰退，居民失业率上升，大家收入减少，房贷断供。

　　看储蓄率数据，下图最高的那个储蓄率，包括居民端+企业端+政府端。

　　把企业和政府储蓄剔除，一个数据是，从26%下降至12%；另一个数据是，从10.59%下降至5.56%。

　　两个数据都显示，居民储蓄已经腰斩了，民众兜里实在没钱了，抗风险能力严重下降。

　　考虑到结构问题，情况更差。

　　银行存款数据显示，5%的储户占个人储蓄总额的40%，余下的60%又95%的人口贡献。

　　再具体看招行的数据，1.9%的储户占据了招行82%的存款，平均存款236万元，其中超高净值储户平均存款为2775万元；高净值储户平均存款152万元）。

　　另外，98%的低净值人均存款多少？1万元。

　　也就是说，从总体上看，大家兜里实在没钱买房子了。

　　2、断供一定要拍卖房子么？房贷能不能延期，能不能减免？

　　或者说，居民杠杆能不能转移给金融机构、企业部门或者政府部门？

　　可以。别说减免房贷，甚至免费分房子都可以。

　　居民的债务是银行的资产，房价下跌导致债务违约，进而对居民债务和金融机构杠杆，以及政府杠杆部门进行腾挪。

　　理论上，一旦违约发生，债务关系就破裂，债务人应该破产或者清偿债务。

　　但是在现实世界中，有时候任凭违约企业（机构或国家）破产或者清偿债务，不见得是一个最优选择，减免债务或者实行债务重组，很多时候对双方来说都是更好的选择。

　　现实中很多时候，允许债务人欠债不还也是一个对双方更有利的方案。

　　比如，一家公司因为各种原因陷入资不抵债的境地，账面上只剩5000万元，却有1亿元的债务。但如果公司继续经营下去，有50%的希望还能赚1.5亿元。

　　债权人有两种选择：第一，申请破产清偿，债权人参与分配账上的5000万元；第二，进行债务重组，将债务减免到7000万元，同时进行债务置换，用更低利率的新债来帮助企业偿还旧债，让公司恢复经营。

　　哪种方案更好？

　　第一种方案，债权人最多就能获得5000万元；第二种方案，债权人最多能获得8000万元。最好的情形，公司获利1.5亿元，扣减债务7000万元，债权人最多获利15000–7000=8000万元。

　　毫无疑问，债务重组是对双方更有利的选择，即所谓的帕累托改进。

　　什么意思？欠债还钱并非天经地义，欠债可以少还，可以债务重组。

　　这就债务的二次分配，杠杆的转移。

　　3、关键问题是，戳破楼市泡沫、引爆经济危机、减免居民房贷等等，有必要么？或者说，到时候了么？

　　没有。

　　看看我国政府部门、企业部门和居民部门的杠杆率，除了企业部门杠杆率高一点，政府部门和居民部门杠杆率都没有达到极端水平。

　　也就是说，现在还没有到暴力去杠杆的地步。

　　若非要引爆债务危机，最迫切的是引爆企业债务，把它们的杠杆转移给政府或居民，让他们轻装上阵。

　　游戏还可以继续玩，还可以继续释放流动性，继续加杠杆，继续刺激楼市……

　　所以，着急也没用，心累也没用，这个游戏还在继续。

　　4、既然可以引爆危机，为什么不提前呢？

　　创造财富，科学发明，艺术创作等等，归根结底都是基于人类的“动物精神”。

　　经济危机最大的危害就是，打击了人类的动物精神，他们拒绝创造和劳动，整天在家里躺尸。

　　当然，社会阶层固化，以及人口老龄化等等因素，也会同样抑制社会的“动物精神”。

　　为啥会出现战后繁荣？就是看着满目疮痍的现在，心中有美好的未来，动物精神热情澎湃。

　　金融危机和经济危机，是市场经济的一个重要特征。

　　历史上也从未有一个资本主义国家能够温和去杠杆，最后都是暴力去杠杆。

　　戳破楼市泡沫、引爆经济危机、减免居民房贷、甚至免费分房子等等，咋听起来是天荒夜谈，但并非不可行。

　　无非是，站在谁的立场，做利益选择而已。