刘晓博：又一个大城市，出手了！

lameihua

　　房地产救市“进行时”。

　　昨天（4月11日）是苏州，今天是南京。

　　昨天上午我写苏州的时候，公开的信息只有：苏州“二手房限售，由拿证5年调整为拿证3年”。

　　事实上，苏州“不宣而战”的利好一共有三点，除了二手房限售5年改3年之外，还有：

　　1、非本地户籍在苏州买房，社保（个税）累计满2年即可（允许中断），不再需要3年内连续缴满2年；

　　2、外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。

　　所以，苏州这一轮楼市松动的力度还是比较大的。

　　今天轮到南京。

　　据“界面”等媒体报道：

　　记者从南京市六合区房产交易管理中心确认，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。

　　在此之前，外地户籍购房人要在六合区缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。不过，外地人在六合区落户门槛较低，外地人凭大专及以上学历，只需居住证即可在当地落户。

　　上图是南京行政区划地图。

　　六合区和溧水区、高淳区算是南京的郊区了。每一轮楼市紧缩期，上述三个区往往是最后纳入调控政策的；每一轮松动期，它们往往率先放开。

　　其实六合、溧水、高淳就根本没有必要限购——人家广州是一线城市，从化、增城都是常年不限购的。你南京一个强二线城市，有什么必要全域限购？

　　广州和南京面积基本上相当，南京大约相当于广州的88%。

　　上图是此次放松之前，南京楼市的限购情况。

　　如果这一轮南京只是在六合“放松限购”，那么新政明显带有试探性质。未来溧水、高淳肯定会跟进。

　　说实话，即便是六合、溧水、高淳都允许外地人无条件买1套，对当地楼市的帮助也很有限。原因是：

　　第一，六合、溧水、高淳对南京本地人本来就是不限购的，本地户籍人口的需求已经充分释放过了。

　　第二，外地人最想买的，是南京限购区域的房子。既然进入了松动周期，那么不妨再等等。现在贸然买了南京郊区的房子，打光了子弹，将来可能后悔。

　　所以，南京必须再接再厉。

　　你想振兴楼市，想吸引购买力，但不想拿出最好的区域和产品，只能说明诚意“有待提升”。

　　下面我们来看看，南京这个城市投资价值有多高。

　　老读者都知道，我判断一个城市的投资价值，主要看“权”和“钱”。

　　所谓“权”，就是城市的级别、定位。南京是中国15个副省级城市之一，也是经济第二大省的省会。

　　长三角的“太阳”是上海，所以苏南的小兄弟们——包括苏州、无锡、南通、常州，都唯上海马首是瞻，南京在苏南影响力受到制约。

　　于是，南京非常明智地搞了江北新区，一是增强对苏北的辐射力，二是增强对安徽的辐射力。

　　“省内不足，省外补”，南京因此被讽刺为“徽京”。但“捡到篮子里都是菜”，辐射安徽也不丢人。成都不也辐射西藏和甘肃南部吗？

　　南京这些年发展势头是不错的。首先在GDP上超过了无锡，拿下了江苏第二的位置，成功进入全国（内地）前十，甚至超过了老牌直辖市天津。

　　然后又在资金总量上超过了苏州，成为江苏最有钱的城市。

　　最近几年出台的全国性规划中，南京地位明显上升。比如交通地位。

　　上图是中国交通十三五规划中，城市交通地位的表述。

　　第一层级是：北京、天津、上海、广州、深圳、成都和重庆。第二层级有8个城市，包括昆明、乌鲁木齐等。

　　南京、杭州、宁波、合肥等长三角主要中心城市，都屈居第三层级，是“全国性交通枢纽”。

　　为什么长三角只能有1个城市（上海），进入前两个层级？而成渝、珠三角、京津冀等片区，可以2个城市同时进入最高层级？

　　原因是：规划要独尊上海。

　　这种局面维持了很多年。直到最近出台的十四五规划，才发生了巨大变化：

　　十四五规划中，第一层级的城市仍然是北上广深等7个，第二层级发生了巨大变化：南京、杭州跃升为第二层级，而且拿下了第一和第二的位置，宁波也进入了第二层级，但位列最后。

　　这意味着，国家改变了长三角的城市功能布局，有意在长三角培养出更多的、承担重要功能的城市。而南京、杭州首先被选中了。

　　南京、杭州的权力（城市定位）获得了显著提升。

　　再看“钱”，也就是我常说的“资金总量”，学名是“金融机构本外币存款余额”。（下图）

　　上图是2021年末，中国内地主要城市的资金总量排名，香港列入观察。台北缺少最新数据，其资金总量大概在成都和重庆之间，整个台湾省的资金总量略低于深圳。

　　所以，中国只有4个城市资金总量超过了10万亿人民币，分别是北京、上海、香港和深圳。其中北京到2月末已经突破20万亿，是第一个过20万亿的城市。深圳估计在3年左右的时间里，可以超过香港。

　　南京是内地的资金第八城，GDP第十城，说明其GDP略有低估。

　　从“权”和“钱”两大角度可以看出，南京是比较有价值的城市，近年来发展势头不错。

　　第七次人口普查，揭示了南京的一喜一忧：

　　喜的是：南京人口素质比较高，大专及以上学历人口比重甚至超过上海，仅次于北京。

　　忧的是：南京人口竞争力一般，过去10年只增长了131万常住人口。总人口为931万人，不仅不如上海、苏州，也不如杭州、温州、宁波、合肥。

　　南京的人口竞争力不仅放在全国不突出，放在长三角也不突出。

　　所以未来南京的成败，人口是关键。

　　怎样才能吸引人口？当然是制造更多的就业机会。人口趋势的背后是产业是否有优势。有了产业、有了饭碗，才有增量人口。

　　南京在经济转型升级方面，做得还是不错的。未来需要孵化、吸引更多企业，以企业为依托来吸引人口，做大做强。

　　对于未来城市的发展，南京十四五规划提出了“一核三极”，也就是以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”。高淳和六合，还被确定为区域门户。

　　中国的人口红利基本终结，城镇化率提升速度明显放缓。在这种情况下，如果你买房子带有投资目的，在非一线城市都应该回归中心。

　　只有一线城市、比较成熟的都市圈，才建议选择多中心的“新极点”。

　　南京也是应该回归中心的城市，在新区只建议买江北新区核心区。次新片区首选河西，老城区结合地铁、学位、商业配套来选择。

　　未来南京会扩容吗？会不会吞并镇江？

　　现在看，难度极大。或者说在5年内基本没有可能了。

　　国家城镇化战略发生了新变化，日前发改委印发的《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确提出：

　　慎重从严把握撤县（市）改区，严控省会城市规模扩张，确需调整的要严格程序、充分论证。稳慎优化城市市辖区规模结构。

　　国家发改委在答记者问的时候，还表示：“不能过多强调做大做强中心城市”。

　　未来省会城市“外延式扩容”难度极大。南京虽然总面积不到7000平方公里，不算大，但也不算很小。目前下辖的市县都已经改为区，所以“内涵式扩容”没有空间了。

　　如果外延式扩容，拿下镇江是比较合适的。但在当前政策下，国家不鼓励中心城市太大。

　　国家为何调整大城市战略？

　　第一，中心城市人口密度本来就很大，如果再合并周边市县，密度会更大，遇到疫情、天灾或者战争，可能有很大风险；

　　第二，大城市扩容会带动周边房价上涨。农民进城，消费能力有限，大城市郊区的市县，是很好的城镇化载体。都改为市辖区，不利于吸引农民进城。

　　所以，南京做大做强暂时没有捷径，只能靠自己一刀一枪打拼了。

　　不过政策也是有周期的，几年之后又会如何，有待观察。