时晨晨：政策使劲轰油门 楼市重现2016年“疯牛”行情？

lameihua

　　疫情让经济雪上加霜。

　　疫情过后，房地产刺激政策恐怕油门轰到底，楼市重现2016年疯牛行情。

　　数据显示，今年春节以来，国内新冠感染者累增逾14万、波及29个省，影响范围仅次于2020年初。

　　上海还在封锁，若将无症状感染者考虑在内，疫情远未看见结束的迹象。

　　01

　　坐吃山空 财政压力飙升 ！

　　很多人都困惑，疫情爆发后，疫苗接种、核酸检测等等防疫的物力和人力，都应该是免费的，都是用国库的钱。

　　比如，我国已经接种32亿剂次疫苗，疫苗费用1200余亿元，由医保基金和财政共同分担。

　　问题是，疫情一轮接一轮爆发，国库里还有多少钱能支撑呢？

　　网上有人粗略的算了一笔账，到底是病毒先清零，还是医保先清零？

　　计算方法是：

　　2021年，全国医保结存36121.54亿元，全国14.12亿人，核酸混检集采价格8元左右。

　　36121.54亿元？14.12亿人？8元=319.77次。

　　也就是说，全国人民一起做320次核酸，就把医保耗完了。

　　结论是，我国医保基金规模庞大，这是事实；但另一个事实是，疫情也确实消耗大量的资金。

　　坐吃山空的道理大家都懂。

　　疫情给经济带来的负面影响，不止消耗财政资金，还导致物流中断，生产停工，消费下降，通胀上升。

　　结果就是，经济下滑，本来就严峻的财政失衡进一步加剧！

　　2017年，全国31省（自治区、直辖市）中，只有广东、江苏、浙江、福建、北京和上海有“财政盈余”，也就是，国地税收入大于一般公共财政支出，其余25个省市均收不抵支。

　　疫情爆发后，财政形势更加艰难，只有上海有财政盈余，其余各省市出口。

　　数据显示，今年上半年仅上海盈余942.6亿元，其余30个省市均收不抵支，其中河南、云南和湖南等三省收支缺口最大，均为2300亿元以上。

　　现在，上海疫情严峻，大封锁之后，经济压力加大，2022年财政状况不容乐观。

　　疫情怎么影响房地产和基建投资呢？

　　1、疫情封锁，人工、材料都短缺，拖累项目进度，最终可能导致投资规模下降。

　　比如，本来今年能完成1万亿的项目，因为疫情封锁，项目推进不利，年底前可能就完成了7千亿。

　　投资规模下降，对经济拉动作用必定降低，经济增速自然下降。

　　2、疫情影响，全国各地的售楼部都暂时关闭，这将导致房企现金流中断，导致负债率被动上升，进而改变房企行为，减少投资等等。

　　看一个数据，今年3月，30城商品房成交面积同比-47%，跌幅比2月扩大20%。

　　具体看一下上海，今年3月份，上海商品住宅成交套数同比-56%，比2月下滑84%。

　　现在上海迪士尼门票只能预定五一假期的了，鉴于感染人数尚未见顶，估计上海还得封锁一个月，这会进一步打击上海楼市。

　　3、一方面税收和土地收入下降，另一方面医疗开支增加，失业补助增加，财政受到两头挤压，财政缺口扩大，也可能会导致基建投资下滑。

　　比如，受房地产景气低迷影响，今年1-2月政府性基金收入同比-27.2%，3月百城土地成交总价同比-67%。

　　02

　　楼市政策踩油门 梦回2016疯牛行情？

　　2022，我国经济增长目标5.5%，如此高的目标遇见如此严峻的疫情，怎么办？

　　不管乐意不乐意，措施可能只有政策轰油门，把疫情损失全部补回来。

　　我们之前文章讲过，不管愿意不愿意，2022年经济增长，只能靠房地产和基建投资了，理由是，

　　国内外疫情差消失，2022年中国的出口压力会增加；

　　经过疫情的不断冲击，大家对未来的预期变得不明朗，根本不敢消费；

　　三驾马车中，只有投资可以动用。而投资中，新行业投资规模太小，靠不住，只能靠房地产和基建投资。

　　现在呢？疫情又影响财政，最终可能会导致基建投资下滑，真正能发力的就只剩下房地产了。

　　现在房地产市场冰火两重天，一方面市场冷的要命，另一方面救市政策热火朝天。

　　先看市场预期和房价。

　　央行城镇储户调查显示，今年一季度房价看涨占比16.3%、为2015年以来新低。

　　统计局调查显示，截至今年2月，全国70城二手房价环比已连续6个月负增长，为2015年以来首次转负。

　　再看救市政策。

　　据中指研究院不完全统计，今年一季度，已经有60余城发布房地产相关政策，合计超过百次。

　　主要为救市政策，比如放松限购、限售、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率等等。

　　比如，兰州直接把首付降低至20%，浙江衢州全面取消限购限售，秦皇岛取消限购等等。

　　问题是什么呢？

　　我们之前文章讲过，供给优先时代，房地产行业也不例外。

　　早在2016年，在提出供给侧结构性改革的时候，也包含了房地产行业。

　　当时，房地产行业供给侧改革方向是什么？去库存。

　　解决方案是什么？因城施策。

　　但是，这个政策被房企利用了，造成房价又一轮上涨，完全违背了“房住不炒”的思路。

　　去库存之后，房地产供给侧改革的方向是什么？保障房供给。

　　2021年7月份，我国第一次清晰地明确了住房保障的顶层设计，即公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等“三房”。

　　根据规划，“十四五”期间，以保障性租赁住房为主，保障性住房要占到新增住房的30%以上。

　　另外，根据发改委近期发布的2022年城镇化重点任务，保障性租赁住房以存量盘活为主，主要利用农村集体建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地和存量闲置商办改建。

　　而当下，几乎所有城市的救市政策，也都是刺激需求侧，而不是着手供给侧，方向都搞错了！

　　现在比较担忧的是什么呢？政策用力过猛，楼市重现2016年疯牛行情。

　　看一个数据。

　　统计局数据显示，2月末，商品房累计待售面积57026万平方米，创2016年以来新高，比如2021年末增加6003万平方米，增幅创历史新高。

　　也就是说，从整体角度看，当下楼市库存太高了，仅次于2016年的水平。

　　房地产领域，不是供给侧改革过了，也去库存了，楼市怎么库存又起来了呢？

　　1、总体上房子供给过剩，无论是人均居住面积，户均套数，基本上达到了饱和，根本消化不了那么多房子。

　　从这个角度看，中国的房地产不是总体的问题，而是结构的问题。

　　因此老是从刺激需求的角度，根本无法实现“房住不炒”的目标。

　　2、房价实在是太高了，很多没有房子的人根本买不起。

　　从2016年以来，除了个别城市以外，比如燕郊北三县，房价并没有明显的下降，反而热点城市房价出现了大涨。

　　无论是地方不让开发商降价，还是开发商受限于成本选择不降价，真实目的还是想继续“地产兴邦”的思路，这是跟“房住不炒”相悖的。

　　3、买涨不买跌的心理观念。

　　有这种理念的人，本质上还是炒房客，他们对房子没有居住需求。

　　真正有居住需求的人，不会因未来房价预期而影响决策，比如要结婚了，必须买房子；比如孩子要上学了，必须买房子等等。

　　现在，我们需要密切关注，政府如何处置这些空置的房子，看清他们是什么态度。

　　2016年，针对房地产库存高企，采取的什么政策呢？涨价去库存。

　　现在经济压力很大，他们有很充分的理由重拾“涨价去库存”策略。

　　因此，接下来我们要密切关注各种楼市政策文件，关键就是看一下，有没有“去库存”这三个字。

　　如果有，那么信号就相当明显了！