刘晓博：楼市：这两个“大招”，会出台吗？

lameihua

　　最近几天，一个话题引起了广泛的关注：

　　在疫情冲击下，很多人生机维艰，银行是否可以减免房贷利息，或者允许推迟还房贷？

　　中新社记者采访了几家银行，答复大致如下：

　　工商银行客服表示，对于像吉林这样的封控地区，若因疫情无法按时还房贷，可申请延期代扣，但无法确定具体可延长的时间。“因为这个是临时性的政策，等封控结束，往往就取消这个政策了。”客服强调，延期代扣期间办理者的征信不会受到影响。

　　中国银行客服则表示，目前吉林省可申请延期还房贷，但上海暂时没有相关政策。客服建议，可先与贷款经办行联系。“如果后续有相关政策出台，我们会有提示过来的。”

　　昨天（4月6日）召开的国务院常务会议，对新形势有了重要的新判断：

　　1、当前我国经济运行总体保持在合理区间，但国内外环境复杂性不确定性加剧、有的超出预期。

　　2、国内疫情近期多发，市场主体困难明显增加，……新的下行压力进一步加大。

　　为此，会议提出：

　　1、要适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。

　　2、用市场化、法治化办法促进金融机构向实体经济合理让利。

　　3、是研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平。

　　国家已经出台了很多惠及企业的政策，比如减税降费、缓交社保等。既然房地产是支柱产业，购房是居民的消费。那么，不仅可以对新的购房者降息，还可以考虑解决存量房贷利率偏高、供楼者压力过大的问题。

　　过去1年多时间里，国家为了调控楼市，针对房地产市场进行了定向加息。

　　上图是央行公布的数据，2021年12月新发放贷款加权平均利率同比上涨了0.29个百分点，也就是29个基点。

　　5.63%的利率，相比当前5年期LPR基准利率4.60%，高了103个基点。

　　也就是说，如果你现在买房，实际负担的利率比去年要低不少。绝大多数城市按揭利率降低了30到50个基点，惠州、苏州等城市甚至降低了超过100个基点。

　　解决存量房贷利率偏高、购房者负担过重的问题，非常重要。这不仅关系到政策公平的问题，还关系到居民消费能力的问题。

　　购房者，事实上是消费市场的最大拉动者，也是向国家交税最多的群体。房价里，30%到70%是政府收的各类税费。越是高房价地区，房价里税费含量越高。

　　我个人建议，可以出台“两个大招”，向购房者进一步释放利好。

　　第一个大招，是允许生活困难的居民推迟还房贷，甚至考虑给予适当的利息减免。

　　可以针对不同地区、不同行业采取分级的方式，来释放上述利好。比如吉林、上海、深圳等受疫情冲击比较严重的城市、地区，考虑推迟1个季度的房贷，到半年或者1年之后还银行。

　　其他地区，受疫情冲击比较严重的行业，比如餐饮、旅游、教培等行业，也可以“推迟1个季度的房贷，到半年或者1年之后还”。

　　此外，还可以考虑适当减免部分利息。

　　第二个大招，对存量房贷的利率分类打折。

　　正常情况下，银行没有给按揭人利率打折的义务，因为购房者和银行是有贷款合同的。合同约定，利率上浮或者加点部分，是不会变动的。

　　能变动的，只有基准利率。但过去1年来，5年期LPR的基准利率只降低了5个基点，而且还要到明年1月1日之后才能实施，对购房者帮助不大。

　　在历史上，曾有过对存量房贷打折的先例，这就是2008年全球金融风暴期间，央行在10月23日宣布：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。存量房贷也可以申请利率7折。

　　当天，央行还宣布了降息和降准。降息之后的利率表如下：

　　降息后房贷基准利率为5.94%。如果打7折，则是4.158%。

　　不过当时央行还有一句话附在后面：

　　金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　也就是说，有些人未必能拿到7折。

　　我至今还记得，当时到中国银行排队申请房贷利率打折的场景。

　　到了2010年6月，央行公布的《2009 年中国区域金融运行报告》，对这次罕见的“存量房贷打折”做了一个小节：

　　央行给出的数据是：

　　2009年全国个人住房贷款下浮利率占比达93.0%，其中“0.7-0.85倍”区间的贷款占比为80.6%。对20个重点城市的抽样调查显示，2009年个人住房贷款平均利率为基准利率的0.75倍，低于上年调查时的0.93倍。

　　通过利率打折，当时的中国存量房贷实际利率水平，从基准利率的0.93倍下降到了0.75倍。

　　5.94%的0.75倍，就是年息4.455%。

　　上图是中国商业房贷基准利率走势。

　　长期趋势看，房贷基准利率是不断降低的。但基准利率降低，不等于实际利率降低，央行可以通过“银行加点”来调控房贷利率。

　　比如央行的数据显示，2021年12月的全国新发放商业房贷的平均加权利率是5.63%。

　　5.63%，显然比2009年全面打折之后平均房贷利率4.455%要高很多。

　　假如你的购房贷款是200万，分30年还清，采取等额本息方式。5.63%的利率下，月供是11519.44元。

　　如果能降息到4.455%，则月供是10080.3元。

　　两者月供差了1439.14元。30年下来，利息差距可以达到51.8万元，可以买一辆很好的轿车了。

　　根据央行的数据，到2021年末，全国（内地）个人住房贷款余额 38.3 万亿元。如果平均年利率可以从5.63%降低到2009年打折之后的水平4.455%，则每年全部供楼家庭可以节省的利息是4500亿元。

　　4500亿元，这笔钱如果节省下来用到消费上，对经济的拉动作用将非常大，也可以缓解很多的家庭的压力。

　　如果让利这么多，对银行业的影响会有多大？

　　根据银保监会的数据，2021年中国（内地）全部商业银行实现净利润2.2万亿元，同比增12.6%。4500亿，占2.2万亿净利润的20.5%。这意味着，银行业利润可能要打8折。

　　不过，随着流动性不断宽裕，银行各类贷款利率不断走低，比如经营贷的利率就只有3点多，不到4的样子。而且现在非常宽松，有企业、有房子就可以抵押获取经营贷。

　　多位读者留言给我，说自己已办理了经营贷，替换了此前高利率的商业房贷。

　　也就是说，如果银行不给存量房贷打折，大家也会通过经营贷、消费贷来给房贷打折，银行最终也赚不到高利率。

　　与其逼着大家“走偏门”，还不如堂堂正正出台政策，统一给存量房贷打折。这样，不仅不会让老实人吃亏，还可以彰显政策对民生的关怀。

　　无论是利率打折，还是替换高价房贷，最终银行业利润未必会打8折。因为实际房贷利率下降后，经济会好转，断供率会下降，购房者会增加。在货币宽松期里，银行“堤内损失堤外补”，业绩未必受损。

　　这一轮存量房贷打折，可以比2008年做得更细致一些。比如按照当前实际执行的房贷利率区间来给予不同的折扣，还可以考虑是首套房、二套房还是N套房，以及家庭未成年子女人数来打折。

　　如果上述两个大招兑现，尤其是存量房贷利率打折的话，对市场影响会比较大。