刘晓博：淘汰赛，开始了……

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　　虽然国家统计局公布的，1到2月的经济数据整体不错（一季度尚未公布）。但对于房地产行业来说，2022年的一季度“很苦”。

　　而“苦”的背后，是房地产行业的“淘汰赛”开始了，一大批房企将被淘汰出局。

　　3月31日，中指研究院、克而瑞等多家研究机构发布了2022年一季度中国房地产企业销售数据。1-3月，TOP100房企“权益销售额”均值为119.5元、“权益销售面积”均值85.1万平方米，同比分别下降47.6%和48.1%。

　　统计还显示：与2021年一季度数据相比，“千亿”房企减少了3家，只剩下了碧桂园（1328.9亿元）和万科（1045亿元）。

　　上图是各“排名段”房企入围门槛情况的变化，2022年跟2021年相比，都大幅下滑了将近或超过一半。

　　一言以蔽之：腰斩！

　　那么，在疫情全面爆发的2020年一季度，又是什么情况？

　　我翻出了2020年一季度（下图右侧）和2019年一季度（下图左侧）20大房企的权益销售数据。

　　当时头部房企的销售跌幅，远没有今年一季度大。

　　上图是国家统计局公布的，截至2020年3月末的房地产销售情况，销售额的同比跌幅为24.7%，销售面积的同比跌幅是26.3%。

　　上图是统计局公布的，截至今年2月末的全国房地产销售情况，到2月末销售额累计跌了19.3%，销售面积跌了9.6%。

　　也就是说，2020年一季度是头部房企跌幅比较小，全国跌幅比较大；今年1到2月是头部房企跌幅比较大（之前公布的数据也是跌了将近一半），而全国跌幅比较少。

　　至于为什么会出现这种背离，有待统计局公布3月的数据，才能看得更明白。

　　我相信，销售曲线会继续下沉。

　　另外，更能体现房企“苦日子”的是：从今天（愚人节）开始，有10多家房企因为不能及时公布2021年报，在港交所停牌。

　　其中包括：融创中国、世茂集团、中国奥园、奥园健康、佳兆业集团、当代置业、阳光100中国、花样年、彩生活、荣万家、南海控股、天山发展控股、嘉年华国际等。中国恒大、恒大物业、新力控股因此前已停牌，目前处于继续停牌状态。

　　为什么不能及时公布业绩？

　　概括起来原因有：

　　第一，疫情影响，财务人员被隔离了，工作效率下降；

　　第二，财务人员辞职了，人手短缺；

　　第三，会计师事务所辞职不干了，青黄不接。

　　第四，正在进行重大重组，一些贷款、债券需要谈判、展期等，给年报编制带来很大的不确定性。

　　会计师事务所辞职不干，最耐人寻味。

　　比如媒体报道说：普华永道计划逐步退出民营房企的审计业务。

　　知名机构REDD援引知情人士消息称，“普华永道可能会对财务状况较好的开发商出具保留意见或者无保留意见带强调事项段，也可能直接拒绝签字。”

　　说白了，就是房地产行业状况不佳，尤其是去年和今年一季度财务状况很差，会计师事务压力山大。如果闭着眼签字，将来要承受来自监管和债权人的双重压力，丢不起人、赔不起钱，承担不起后果。如果睁开眼较真，客户就不雇你了。

　　于是选择分手，理由往往是：“审计费用未能达成共识。

　　媒体还统计出了普华永道最终放弃的四个房地产大客户，他们之前的合作年限：最长的27年，最短的6年，平均合作时间为16年。

　　放弃合作了16年的客户，这是怎样的痛？

　　当然，这也说明房地产行业发生了历史性转折。

　　那为什么，房地产股最近还能大涨？

　　是因为市场再度发生转折。泼在房地产身上的脏水，被擦去了，灰犀牛再次成为支柱行业、居民的消费、银行信贷支持的对象。

　　既然如此，普华永道为什么还要撤？

　　因为行业可以回暖，全行业需要去产能。

　　这个行业有春天，部分房企事实上已经没有明天了。

　　中国的城镇化率已经到了高位，人口红利终结，城镇化人口增量去年下降到了1200万左右，而正常年份在2200万以上，最高接近3000万。

　　展望未来，每年能维持1200万城镇人口增长就不错了。

　　所以，房地产产能已经见顶。新房的年销售面积——18亿平方米很难突破了，未来可能缓慢回落到15亿平方米以下。

　　在这种情况下，房地产行业必须去产能。

　　大家都不想走，怎么办？只能让一些企业猝死，让行业薪酬下降，让市场变成红海，逼走一部分。

　　万科率先降薪了。年报显示，郁亮放弃了2021年度的年终奖，只拿了154.7万元的薪酬，比2020年的1247.3万元锐减了接近9成。

　　公司管理层的税前总薪酬，也从2020年的6000多万元下降到了2021年度的3600多万元。

　　上图：第四次经济普查中，房地产行业企业数量和就业人口。

　　未来，会有更多房企降薪，房地产行业总就业人口将持续下降。但优秀的房企，将在淘汰赛后迎来更大的市场。

　　变局，刚刚开始。