一棵青木：能影响未来房价的一些真实数据

lameihua

　　今天聊房价，但只放数据，让数字来说话。

　　刚改革开放时，中国的人均住宅面积是5平方。

　　根据国家统计局公布的数据，截止2021年4月，中国城镇居民的人均面积为39.8平方，农村居民人均住房面积为48.9平方。

　　无论从哪个角度说，这都是一个天文数字。

　　对比下亚洲其他地方，香港的人均住宅面积是7.1平方，日本是15.8平方，韩国是19.8平方。

　　再对比下欧洲的人均住宅面积，西班牙是25.8平方，英国是35.4平方，法国是35.2平方，德国是39.4平方，荷兰是40.82平方。

　　不管你是不是觉得中国缺房，中国的住宅数量实际上都已经到了发达国家的天花板附近，更是暴打日韩等亚洲地区。

　　即便人均住宅还有提升的空间，也真不多了。

　　如今全球70多亿人，中国只有14亿人口，占全球总人口的20%左右。

　　根据国家统计局公布的数据，2021年中国商品房销售面积17.9亿平方米，新开工面积19.8亿平方米。

　　这个数据是什么意思呢？

　　2021年，全球其他80%的人口合在一起，新开工面积是20亿平米，和中国一样多。

　　中国以全球20%的人口，修了全球50%的房子，在人均住宅面积远远超过发达国家的基础上。

　　根据黄奇帆说的数据，中国这20多年卖到老百姓手里的商品房共有300亿平米左右，其中60亿平米闲置。

　　在房价平均每年上涨10%，20%的大牛市里，这些闲置的房屋无所谓，开发商卖不掉房子也无所谓，甚至都不算坏事，因为过几年可以卖的更多。

　　所以在过去20年的时间里，开发商都会把价格定的很高，卖不掉就慢慢卖，反正不管定多高的价格过几年都算是低价，总能卖得掉的，暂时卖不掉的就放着，拿来当资产做抵押贷款呗，无所谓的。

　　但只要房价真的不涨，这种闲置就变成了库存，在经济规律的引导下不可能无期限的闲置。

　　不涨，那就是跌，因为资金有成本，哪怕存银行理财都有收益。

　　哪怕开发商不降价，从一手房源头控住销售，这放在老百姓手里的60亿平米闲置商品房忍受不了每年5%以上的失血决定出售，那都会给价格造成重大压力。

　　这些房要是抛出来，接不住的。

　　维持房价不涨不跌是很难的一件事情，现在全国各地陆续松绑，只是托住房价，力图实现软着陆而已。

　　这种不涨就是跌的失血对维持整体房价的压力到底有多大呢？

　　根据金融监管部门公布的数据，截止2021年底，中国居民住房贷款余额为71.1万亿，按5.33%的利率粗算，每年付息3.8万亿元。

　　这个数，接近中国每年GDP增量的40%，也就是中国每年新增GDP的一半都拿去给银行当房贷利息了。

　　因为不少买得早的人已经还清房贷，所以中国住宅市场的总体市值为400万亿，这些人的房子自己住着，但实际上不涨也是亏。

　　如果按这个400万亿去算，那就会算出一个很离谱的数值。

　　所以暂时不算了，他们还是好好住着房子吧。

　　现在中国房子的回报率极低，低的吓人。

　　随便在网上截了个图，福州市阳光城，单价4.1万每平米。

　　租金呢，不到40元/平/月。

　　算一下，每平米每年租金不到480元，需要花4.1万元去买，租金回报率1.1%，这还只是账面租金，扣掉空置期之后回报更低。

　　正常省会城市，租金回报率差不多也就是1.5%左右，靠租金刚好70年回本，和住宅土地使用年限一样长。

　　这到底是是房价过高，还是房租过低？

　　很多人说，中国房价暴涨是因为房子太少，供不应求。

　　我的观点则恰恰相反。

　　衡量房子多还是少，看的绝不是房价，而是房租。

　　一个人在城市里生活是一定要有房子住的，所以租房是刚需，但买房并不是刚需。

　　只有房租涨，才代表你这个城市的房子真的是供不应求。

　　一套新房入市，不管是被人拿去自住还是被人拿去出租，都至少有一个家庭住进去了，那租房市场就会少一个买方或多一个卖方，这些都会压制房租的上涨。

　　中国的房价乱的一塌糊涂，但几乎所有城市的房租都是平稳的，平稳的令人感到不可思议。

　　平稳的房租，代表城市的新增人口恰好和城市规划局规划出来的住宅数量相匹配。

　　新建的房子是绝对够用的，所以房租才会被压的那么死，让租金涨幅和工资增长相匹配。

　　很多人说租售比无所谓，租金再低都不耽误买房赚钱，甚至还有什么所谓租售反着买，别墅靠大海的说法。

　　短期来看，你怎么炒房价都无所谓，当年一文不值的郁金香还能被炒成天价呢，房子怎么也比一株郁金香更有价值吧。

　　你把房子炒到50万一平都是有可能的，只要资金游戏更疯狂，没什么是做不出来的。

　　但从长期来看，这是不可持续的。

　　一套房子如果都没人愿意租，怎么可能有人愿意买？

　　这套房子真那么好，真那么值钱，别人为什么不愿意每年花50万租这套房？

　　房子是拿来住的，不是拿来炒的，你不能一边说这套房子没什么居住价值，大家都不想住，所以租不上价，一边吹这套房子将来肯定会有大批有钱人想住，所以一定高价卖的掉。

　　这不精神分裂嘛。

　　一套房要是连使用价值都没有，谈什么投资价值呢。

　　也别说什么不是自己的房没有安全感，老是要搬家，日韩大部分年轻人都租房，没人觉得搬家很麻烦。

　　你直接下半年租金当押金，直接签五年八年乃至于十年的租约，买卖都破不了你的租赁，房东要赶自己走可以，先把双倍赔偿金给我。

　　一年搬这么一次家，年收入能蹭蹭的涨。

　　如果真住满了十年再搬家，你好好想一想，那些买房的人自己搬家是什么频率，有几个人能十年不搬家的？

　　中国二线城市的房价有巨大差异，单价从一两万到三四万不等，但租售比都差不多。

　　南京的房价明显超过武汉长沙，但租售比差距不大。

　　这说明中国房价的泡沫化是按投机度来的，租售比依然是房价的锚。

　　房价一两万的二线城市是通过大量住宅供应把房价给压下去的，但压低的首先是租金，然后才是房价。

　　城市越发达，前景越好，租售比越低。

　　南京1.5%租售比，你武汉发展前景差不多，所以也应该是1.5%租售比，差距可以有，但不应该过大。

　　但你武汉明显房租很低，所以投机客按1.5%租售比反算后，得到了一个房价，这就导致武汉的房价明显低于南京。

　　如果全国所有资金都涌入武汉，不管你武汉有多少房子都会被买成天价。

　　为什么炒房客买到一定程度就不买了，去买合肥南京等城市？因为当武汉房价租售比跌到一定程度时，炒房客觉得其他城市更有“投资价值”。

　　所以租售比这个数据是有用的，只不过不能和外国的数据比，而应该在中国内部进行横向对比。

　　差不多的城市，互相对标的城市，如南京合肥武汉长沙等，房价可以差距很大，但租售比差距不会很大，发展速度快的城市略多一点，慢的略低一点，整体极其接近。

　　所以房价要跌，到时候也是一起跌，不存在房价低的城市少跌，房价高的城市多跌这一说，直接按百分比进行下跌。

　　如果互为对标城市，房价低的城市房租一定低，住宅供应量一定大，人均住房占有面积一定高。

　　你只能说这样的城市居住舒适，幸福感高，但房价泡沫破裂时一样会跌的惨不忍睹，因为整体住宅持有量太高。

　　现在中国所有的城市，我认为没有所谓的刚需。

　　什么叫投机客，全款买房的人算投机客吗？一个人特有钱，买了5套房，但一分钱银行贷款都没背，算投机客吗？

　　不算，大家默认的炒房投机客都是那种杠杆打满，无所不用其极，背负超高贷款，不自量力去买房的人，这些人无法承受房价的任何波动，房价略跌他们就爆仓。

　　那请问，那些先背首付3倍贷款，然后连首付都掏空六个钱包拿出来甚至去借来的人，到底是刚需，还是投机客？

　　房价真大跌，这样拉满杠杆的人输的丢盔弃甲，房子被法拍，自己几家人的积蓄化为乌有，大家能鼓掌说活该吗？

　　欧美那些国家的房租回报率，账面数值一般都在6%以上，这才是正常的数据，中国早晚也会达到这一水平。

　　以目前的房价，要达到这一租金回报率几乎不可能，要么租金涨4倍，要么房价腰斩再腰斩，无论哪一个都不可能。

　　但怎么说呢，早晚会达到的，价格可以短期偏离价值，但不会永久偏离。

　　价值从哪体现出来？

　　深圳湾一号，豪宅中的豪宅，每平米价格达到三四十万元，被深圳市指导价后还报了30万单价呢。

　　每平米30万元的单价很不接地气，但你再看中介给的信息表，深圳湾一号的物业费每平米每月4.5元。

　　哎，这就很接地气了。

　　你说深圳湾一号这到底算不算豪宅呢？

　　从单价30万以上来看，肯定算，但从物业费来看，好像和中产的房子也没啥区别。

　　你说哪一面才能体现出这套房真正的价值？

　　这些年来，很多人买房就能赚钱，是借了房价持续暴涨的大势。

　　同样的房子，你肯定卖不过开发商。

　　开发商为了卖房子，准备了大量的广告费，准备了业务能力极强的销售专家，准备了富丽堂皇的售楼部大厅，还给你准备了大量的免费饮料和甜品。

　　所以他们才能把房子卖到这个价。

　　那你的，你为了卖房准备了什么？

　　你给你的买房者准备了哪怕一杯开水和一把瓜子吗？

　　如果你什么都没有准备，甚至都没有意识到你应该对买房者和中介笑脸相迎，那开发商都卖不掉的东西，你凭什么敢说自己能用同样的价格卖掉呢？

　　你要真那么厉害，不如开发商把销售工作都外包给你算了。

　　在同样的背景下，同一套房，普通人能卖的价格一定比开发商低，而且要低得多，这一点毫无疑问。

　　那些买房赚到钱的人不是因为自己有本事，而是命好碰到了风口，在风口上猪都能飞。

　　但风口总会停的。

　　坊间传闻，1993年1月，潘石屹以五斤桔子和一条烟的代价，看到了规划局的内部资料，当他发现海南在建人均住房面积已经达到50平的时候大吃一惊，因为当时北京的人均住房面积才7平米。

　　他觉得风向不对，跑了，然后逃顶在了最高点。

　　一年后，海南房价跌幅达到了85%，脚踝斩，当地的房地产公司倒闭了95%，烂尾房和天涯海角成为了当地的两大特色。

　　那堆积如山的烂尾房，海南一直到2007年才处置完毕，花了整整14年的时候，还是借助了中国经济腾飞的大势。

　　如果经济增长速度没有零几年那么快，那处置烂尾房的时间可能会拉长到三十年乃至于五十年。

　　今天说这么多没啥意思，就是给你看看一些真实的数据，能影响未来房价的那种。