刘晓博：大反攻……

lameihua

　　地产股，终于迎来了“春风得意马蹄疾”的日子。

　　到今天上午收市，A股地产股板块大涨了4.46%，涨幅列行业第一（下图）：

　　A股里，至少有20只地产股涨停：

　　港股中的房地产板块也以大涨为呼应：

　　至于最近半个月从涨幅（从最低点到今天上午收盘）超过50%的个股，更是比比皆是。

　　阳光城的涨幅超过了100%：

　　天房发展的涨幅超过了75%：

　　不过最强势的还是保利发展这种央企房地产股，在其他地产股跌得“爹娘都认不出来”的时候，一直保持着30度角上涨。

　　就连传说2021年业绩不如意的万科，今天也大涨了近7%。

　　在地产股带动下，建材、家居、建筑、家电、工程机械等板块，也都出现显著上涨，并推动上证指数涨了41点。

　　地产股突然咸鱼翻身，为什么？

　　这跟近期利好不断、暖风频吹有很大关系。

　　3月16日，国务院金融委对资本市场、货币政策做了重大表态，其中涉及到房地产的说法是：“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

　　随后，银保监会也表态说：“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。”

　　金融支持房地产，再度发力。

　　从各地传来的消息看，房贷利率的“加点”部分明显下降，降幅最大的苏州、惠州等城市达到了100个基点。绝大多数城市的房贷利率降幅，也都超过了20到30个基点。

　　此外，银行发放房贷的速度显著加快。据报道，在北京，如果客户符合条件、资料齐备，1天就可以进入审批程序，一周到两周就可以放款。

　　贝壳研究院数据显示：3月，在重点监测的103个城市中，有82城房贷主流利率出现不同程度下调；目前，103个重点监测的城市平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度时最快的速度。

　　地方政府的救市政策，也不断升温。在郑州，货币棚改重出江湖，取消“认房又认贷”，允许有老人投靠的家庭购买第三套住房等；在哈尔滨，直接废除了2018年楼市调控文件，取消了限售。

　　就在今天上午，福州又传来大消息：限购政策松动，即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。

　　深圳也表示，即将发布新一轮二手房成交参考价，可能会上调价格3%到5%。

　　第一财经的统计是：18城放宽了公积金贷款条件、11城调升公积金贷款额度、9市已下调贷款首付比例、13城通过财税托市刺激购房消费……

　　在部分城市，楼市已经出现了比较明显的回暖态势。

　　比如在苏州，新房市场重现“千人摇号”，最近连续3周新房成交环比涨幅达到了17%到21%。在北京，3月前26天的成交量环比大涨了80.4%，广州大涨了34.0%。在深圳，有楼盘大幅压缩了优惠幅度，实际销售价格开始出现小幅上涨……

　　下面这个表格则告诉我们：楼市如果还不回暖，稳增长的压力有多大：

　　上图是最近6年，每个月全国土地出让收入一览表。可以看出，2021年是过去6年里“最惨淡”的一年，卖地收入有5个月是同比下降的。

　　至于今年1到2月，竟然同比大跌了29.5%。

　　卖地收入，占地方总财力的比重非常高，个别城市超过60%。当卖地收入大幅下降的时候，保运转的压力是非常巨大的。

　　这时候，只有3个选择：要么是增加地方债发行量，或者地方赤字率；要么是增加中央财政转移支付力度；要么是激活楼市。

　　由于全国卖地收入大降近30%，这种局面不改观的话，转移支付的能力是无法保证的。中西部和东北地区的三四线城市，已经很难卖出土地。只能靠一线、二线城市卖地，腾挪出财力，来转移支付给经济相对落后地区。

　　今年一季度，疫情又出现了较大反复，而且袭击的都是中心城市——香港、深圳、上海。

　　在这种背景下，稳增长、保就业的政策力度必须进一步加大，推动楼市回暖的政策也会继续发力。

　　楼市已经有所回暖，未来政策力度还将加大，而地产股此前跌幅足够大……这些，这就是支撑最近几天地产股“大反攻”的基本逻辑。

　　可以买地产股吗？

　　说实话，风险还不小的。仔细观察一下就可以发现，反弹强劲的那批地产股，公司经营管理水平并不怎么样。只是因为容易控盘，或者主力套牢必须自救，所以被热钱“轰”了起来，未来持续性如何很难讲。

　　整体而言，2022年的房地产市场会显著回暖，至少一二线城市、经济发达的地级市会是这样。

　　但房企的命运则千差万别，带有很大的不确定性。能渡过难关，实现重组的房企，反弹空间会比较大。渡不过难关的，需要退出的，风险就比较大了。

　　另外，今天还有一个好消息：乌俄形势有所缓和，谈判获得了一定的进展，这是支撑大盘反弹的另外一个重要因素。

　　但乌俄局势非常复杂，虽然俄罗斯和乌克兰当局现在有达成协议的愿望，但美国的态度非常重要。美国显然不希望迅速结束战争，而希望通过乌克兰拖垮俄罗斯。

　　乌克兰方面，重大让步需要通过全民公投确认，总统没有权力直接做出决定。现在乌克兰的民族主义情绪高涨，民众是否会在公投中认可妥协条件，也未可知。

　　如果乌克兰局势将来再次陷入动荡，可能又会对股市构成不利的影响。