刘晓博：深圳楼市，传来重磅消息！

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　　今天（3月29日）中午，深圳楼市传来了一个重磅消息：

　　发布这个消息的，是上海报业集团旗下的“财联社”。据悉，记者是通过12345政务服务热线提问，并获得的住建局的答复。

　　不过，鉴于这个消息非常重要，还有待其他权威媒体进一步证实。

　　熟悉房地产行业的朋友都知道，深圳于2021年2月8日，在全国率先出台了真正有调控效力的“二手房成交参考价”。

　　此前，也有官方“二手房成交参考价”的说法，但都没有调控效力。深圳2021年2月一次性给3595个小区设定了成交参考价，并要求中介机构在发布二手房价格的时候必须采用，银行发放贷款的时候也必须参考。

　　当时发布的参考价采取了“西严东宽”的方针，深圳西部的南山、宝中、福田等区，因为房价高、市场热度高，所以成交参考价比较严厉，一般设定在市场价的三分之二甚至二分之一；东部的龙岗、罗湖、坪山等区，因为房价不太高、市场也没有过热，参考价跟市场价比较接近，折扣不太大。

　　比如某个小区，市场价是每平方米13万元。但官方给出的二手房成交参考价可能只有9万元。中介挂牌的时候，最多只能挂9万元，而不能挂出卖方真正想要的价格。所以你现在通过各种APP看到的深圳二手房价格，全部都是参考价，而不是卖方出价、或者市场价格。

　　银行贷款的时候，也只能按照参考价来评估，这相当于大幅提高了二手房的首付比例。

　　还以刚才的价格为例，一套100平方米、总成交价1300万的房子，成交参考价可能是900万元。银行按照首付3成、贷款7成发放贷款，最多只能贷款630万元。那么对于买家来说，首付就要达到670万元，相当于首付从3成提高到了5.15成！

　　深圳二手房成交量之所以锐减，房价之所以出现下跌，跟二手房成交参考价密切相关。

　　随后，多个城市学习深圳，也推出了二手房成交参考价。但一般来说，都只公布少部分小区的参考价，而没有像深圳这样，一下子在全城几乎所有的小区推行。

　　今年2月8日，是深圳“二手房成交参考价”满1年的时间点，但官方没有发布新的参考价。

　　不过市场普遍预期，2022年深圳一定会公布新的参考价，而且价格会有所上浮。

　　原因是：国家对房地产的调控政策出现了调整，提出了“两维护”——“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

　　官方还进一步表态说：房地产是支柱产业，住房是居民的消费。

　　3月16日的国务院金融委会议后，国家对房地产的支持力度进一步加大，财政部也表态说今年不会扩大房地产税试点。

　　而深圳，此前被广泛认为是“房地产税试点扩容”的首选城市。

　　今年以来，深圳疫情多次反复，给稳增长、保就业带来了不小的困难。

　　上图是深圳截至2022年2月的经济数据，在疫情冲击下能交出这样的成绩单已经非常不容易，但压力也是明显的。

　　上图是深圳二手住宅成交量走势图，2022年2月只成交了872套，创下了近期的新低，跟北上广等城市差距明显。

　　同样在2月，上海二手住宅成交量为1.2万套、北京为8260套、广州为4176套。

　　鉴于深圳楼市已经过冷，所以采取措施、让楼市适当活跃是大概率的。调整二手房成交参考价，而且是向上适度调整，也是有可能的。

　　上图是主要城市二手房挂牌量情况，按照每万人常住人口平均挂牌量排序。数据来自贝壳找房，截止时间是今天上午。

　　可以看出，在全国50个城市里，人均二手房挂牌量深圳是最少的，也说明了这个城市住宅的稀缺性。

　　在全国楼市调控政策松动的大背景下，深圳等大城市的刚需、改善需求，需要抓紧时间看房了。整体来看，深圳不会允许楼市再度过热，合理回暖是允许的。