刘晓博：罕见跌幅，传递了“转折”信号……

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　　近日，财政部在官网发布了2022年1-2月的“财政收支情况”（下图）：

　　其中跟房地产相关的几个重要指标都出现了极为罕见的较大跌幅。

　　1、国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%。

　　国有土地使用权收入计入“政府性基金预算收入”。卖地收入锐减，导致地方政府性基金预算本级收入同比下降28.7%，全国政府性基金预算收入同比下降27.2%。

　　2、土地和房地产相关税收中，契税911亿元，同比下降25.8%。

　　契税是办理房产证的时候，需要缴纳的税种。新房办证周期较长，一般来说网签之后1到2年才交税办证。二手房办证周期比较短，贷款发放之后很快就可以办证。

　　所以，契税锐减反映了去年下半年至今楼市的全面降温，二手房成交萎缩。

　　下图是我们整理出来的，最近6年全国每月的卖地收入。每年的1到2月，因为有春节因素，财政部公开数据是合并计算的：

　　在2016年到2018年，全国楼市“去库存”这三年里，市场表现非常好，没有任何一个月的卖地收入出现下降。在很多月份里，都出现了同比大涨。比如2018年5月，全国卖地收入同比大涨了72.8%。

　　从2019年开始，随着调控升级，开始出现单月卖地收入下降。2019年1到4月，卖地收入就都是下降的。

　　2020年1到2月，因为疫情全面爆发、楼市停摆，卖地收入锐减了16.4%。这个跌幅还没有2019年3月大，原因是2019年1到2月的基数比较低。

　　疫情爆发后，国家出台了支持房地产行业的政策，货币政策开始发力，楼市全面回暖。所以，在2020年后面10个月里，卖地收入都是增加的。

　　从2021年8月开始，风云突变。针对开发商的融资“三道红线”，针对银行发放房贷的“两道红线”开始发挥作用，开发商融资越来越困难，开始轮流扑街。

　　开发商的持续暴雷，改变了购房者的预期，大家纷纷捂紧钱包，进入观望状态。

　　房地产销售断崖式下滑，开发商回款越来越难，贷款也越来越难，当然就不会再去拿地。所以，2021年最近几个月的土地市场异常清淡，只有一些央企和地方国企仍然买地。

　　于是我们看到，2021年8月到11月的4个月，卖地收入全部都是显著下滑的。12月，因为年底结算的因素，卖地收入出现了微弱反弹。

　　到了2022年1到2月，终于出现了极其罕见的跌幅：29.5%！

　　要知道，卖地收入对于地方政府极其重要。

　　我们不妨看一下2021年全国的财政数据。

　　官方财政有4本账，社保收入、支出是专款专用，可以忽略不计。国有资本经营收入也非常少，基本上无足轻重。大头是“一般预算收入”（各种税费），以及“政府性基金收入”（主要是卖地收入）。

　　2021年全国财政总收入（不计往年结余转入，不计发债收入）为30.57万亿元，其中来房地产的直接收入就达到了10.78万亿。占全部收入的35.3%。

　　而这10.78万亿，还没有包含房地产行业缴纳的增值税、企业所得税、员工个人所得税，以及二手房交易里的增值税。这些没有计入的钱，估计在1万亿左右。

　　所以，2021年房地产行业给政府贡献的全部直接收入，应该在11.78万亿左右，占政府总收入的38.5%。

　　中国的建筑业的增加值，占全部GDP的7%左右，跟房地产行业基本相当。建筑业的订单，至少70%跟商业房地产相关。此外，房地产行业还直接影响到建材、装修、家具、家电等行业。

　　房地产全产业链在政府收入里的占比更高，可能会突破50%。

　　对于地方政府来说，卖地收入更为重要。因为这部分是不上交的，完全留给地方使用。近年来不少卖地较多的城市，地方政府政府总收入中，卖地收入占比甚至逼近60%。

　　比如：多个媒体发布的榜单都说，杭州土地财政依赖度达到了140%。它的意思是杭州卖地收入达到了同期地方一般预算收入的1.4倍。那么杭州卖地收入占地方政府总收入的比重为：1.4÷（1.4+1）=58.3%。

　　为什么国家一再强调，城镇化、新型城镇化是最大的内需？

　　因为城镇化意味着更多的农民进城，或者中小城市居民搬到大城市，这就需要买房。只有买房，才是终极级别的消费，交通、通讯、吃饭、旅游等完全比不了。

　　上图是中国自全面房改以来，每年新增的城镇人口走势图。高峰的时候，每年新增将近3000万城镇人口，即便在2008年金融风暴爆发、沿海工厂大量裁员的时候，也达到了1770万人。

　　但到了2021年， 新增城镇人口只有1205万人！而且最近连续6年都是下跌的。

　　这意味着，中国城镇化速度在显著放慢。

　　为什么放慢？

　　因为能进城的，基本上都进城了。剩下的，消费能力不足，没有进城的能力。

　　另外，人口红利也结束了，常住人口的城镇化率也达到了65%的相对高位。

　　在这种情况下，对房地产行业又来了一波歧视、打压，在金融上全面收紧，所以整个行业进入了罕见的低迷期。

　　3月16日召开的国务院金融委会议提出：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

　　这里提出的两条非常重要。前者是救当前的燃眉之急，先让房企能活下来，避免继续暴雷，避免风险外溢；后者是救未来的命，让行业有转型、再生的机会。

　　今年1到2月卖地收入的罕见跌幅，至少传递了以下两个信号：第一，去年下半年以来，楼市调控政策太严厉了，需要放松；第二，卖地收入下滑，不仅仅是调控因素，还有城镇化红利接近尾声的因素，未来地方政府需要另外寻找长期饭票了。

　　2021年创下的商品房年销售近18亿平方米的记录，基本上就是中国房地产市场的“顶部”，未来很难突破，只会慢慢萎缩。

　　每年将近9万亿的卖地收入，基本上见顶了。未来随着地价上涨，年度卖地收入可能会破10万亿，但每年的增长幅度将显著低于广义货币M2的增速（印钞速度）。

　　这意味着，政府拿到的卖地收入，即便仍然缓慢增加，其购买力是不断下降的。

　　房地产税在未来10年内都很难在全国落地。即便落地，也很难弥补卖地收入的缺口。在绝大多数人口流失的四五线城市，恐怕永远不会有实质性的房地产税。10年后，绝大多数城市鼓励大家买房都来不及，怎么可能会继续限制？

　　将来是开征房地产税，还是全面开征财产税，需要好好考虑了。

　　另外，让“吃财政饭”的机构、人员变得更精干，或许才是更有效的解决之道。