阿树：六部委表态、房地产税暂缓，释放了什么重磅信号？

lameihua

　　这些天，楼市利好频出。

　　一系列信号表明，房地产或许不能成为支撑项，但至少不能是拖累项。

　　首先是3月16日，国务院副总理刘鹤主持召开国务院金融委会议，会上对宏观经济、房地产、中概股等多方面都做了具体表态。

　　落实到楼市相关的政策，主要有两点：

　　宏观经济：切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。

　　房地产企业：要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

　　紧接着，财政部、金融委、证监会、银保监会、央行、外汇局6部委轮番表态，将及时研究防范化解房地产风险应对方案。

　　但最重磅的，还要算财政部的表态：

　　综合考虑各方面情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

　　中国楼市本质上还是政策市。中央如此高度统一的表态，背后有何深意？

　　不少人殷切期盼的房地产税，落地时间一再延缓，又意味着什么？

　　01

　　纠偏

　　想要厘清中央频频出手、不惜下场救市，需要跳出房地产，看看当下中国的宏观经济形势。

　　首先是疫情反扑与稳经济的压力。

　　没人会想到，行至第三个年头，疫情还会严峻到这种程度。

　　3月以来，奥密克戎变异株已经波及全国28个省份，倍数级的传播力，迫使吉林省长春、吉林两市接连封城。

　　一片凶猛态势下，上海、深圳、东莞、青岛等一众万亿级GDP强市纷纷中招，部分省市经济暂时按下暂停键。疫情再次反扑，各地政府不容易，行业不容易，老百姓身心俱疲，保经济备受压力。

　　要知道，2022年，我国GDP增速目标为5.5%，各大省份GDP增速目标普遍超出这一标准，在今年经济需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力之下，要达到这个增速目标，难度并不小。

　　而楼市虽然与经济逐步解绑，目前依然存在尾大不掉、密不可分的关联。

　　从数据上看，2021年房地产和建筑上下游产业链依然占据了GDP整体的13.8%，去年三季度增速破5%（4.9%），四季度仅4.0%，是十年来除疫情爆发以来最低的情况，显而易见，去地产化面临阵痛期，拖累了整个经济增速。

　　今年初开始，楼市松绑动作频频，已经有55个城市楼市在小心试探，降首付比、下调房贷利率、松绑限购限贷限售，花样频出。

　　但翻出楼市1-2月的数据来看，开发投资增速、销售面积、销售额仍不止跌，全国商品房销售额同比跌了19.3%，商品房销售面积跌了 9.6%。

　　1-2月份的房地产投资增速只有3.7%，创下一年来的新低。

　　百强房企公布的数据，更为惨烈：1 月份，百强房企销售额同比下跌 39.6%，2 月份同比下跌 47.2%；折算一下，1-2 月份，百强房企销售额同比下跌 43.1%。

　　大潮退去的2021年，居民中长贷自2007年来首次出现负增长，房地产行业信用危机频发，一众房企正经历着前所未有的至暗时刻。

　　根据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。

　　▲房地产行业违约境内债券统计，数据来源：wind，贝壳研究院整理

　　更为严峻的是，2022年开年即房企偿债高峰。

　　据中指研究院，截至2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。

　　这也导致近两年房企爆雷声此起彼伏，看多了都不觉新鲜。曾经是坚信大而不倒的恒大，主打豪宅院子的泰禾，现在轮到了相对健康的房企阳光城、世贸，下一个是谁，个个房企如履薄冰……

　　于是，即便信贷同比去年放宽了不少，大部分潜在购房者依然持观望态度、犹豫再三。

　　相比要不要上车，他们更担心这个楼盘能不能按时交楼。

　　这便是房地产步入黑铁时代的缩影，行业不振，市场下行、预期转向、房企破产、就业减少，百姓陷入断供风险……一系列蝴蝶效应出现。

　　毕竟，房地产背后，牵扯着民生的方方面面，关联着众多上下游产业链，GDP更是与地方财政、人民就业收入、公共投入等息息相关，去支柱化难以一蹴而就。

　　叠加全国疫情的反弹与地缘冲突，中概股、港股暴跌态势下“贸易战”容易衍化成“金融战”，稳增长的全年经济任务，无形中备受挑战。

　　于是，适当提振“一放就乱，一管就死”的楼市，成了应有之义。

　　从诸多楼市松绑政策推出没有被叫停也能看出，官方已经默许拯救房地产了，过去一再收紧的房地产，需要逐步纠偏。

　　标志性的信号便是，此前多次吹风、即将呼之欲出的房地产税，按下暂缓键。一时间，不少媒体奔走相告，似乎楼市回暖在即。

　　真的有那么简单吗？

　　02

　　时机

　　一直以来，房地产税像是一把悬在头顶的达摩克里斯之剑，发挥着强大的威慑作用。

　　近两年来，房地产税开征的信号，似乎蓄势待发。

　　尤其是2021年10月，高层直接表态，要授权国务院在部分地区进行房地产税改革试点，期限为5年。预期实施的时间，从2021年开始。

　　不少媒体疾呼：房地产税，终于要来了。

　　事实证明，想要等到靴子落地那刻，需要时机成熟。

　　一方面，房价收入比制约着房地产税的设计。

　　整体上看，我国仍是发展中国家，即使在一二线城市内部，高房产与低收入也是大多数城市中产家庭的标配，为了购置房产，他们往往还背负了沉重的房贷。这点，从三年前的一项数据可以窥知一二。

　　据中国家庭金融调查2017年数据显示，中国21个城区人口超过500万人的特大和超大城市的城镇地区家庭中，拥有本市城镇地区的房产套数分别为：25.4%没有房产、57.8%拥有1套、13.9%拥有2套、2.9%拥有3套及以上；以此换算，大约有6成的房产为家庭唯一住宅，3成为二套房，1成为三套及以上（全国70个大中城市与此接近）。

　　接近决策机构的中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞，在2018年12月的一篇文章中曾表示，“综合看，建议国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米－60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时，地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。综合看，建议将个人住房的房地产税幅度税率水平确定为0.2%－1.2%。”

　　按照这一豁免征收的准则，只要不是大户型，大概率在豁免范围——这意味着有60%的房子和80%的家庭与房地产税无关。

　　即使如此，余下20%的单套房家庭要缴纳房地产税的话，压力仍然很大。以上海为例，据CFPS曾官方披露的数据，全市前25%的劳动力收入下限仅为12万元，家庭很难负担较重的房地产税额，遑论疫情之下不确定的就业形势。

　　因此在共同富裕的背景下，倒是可以考虑先行试点，开征豪宅税，倘若“全面开花”，眼下还不是合适的契机。

　　另一方面，房地产税有一个重要的设计原则：受益原则，即将房地产税作为地方政府的重要税源，为地方的公共服务筹资。

　　也就是说，房地产税是由中央推动，但归根到底还是属于地方税种。

　　可现实情况是，地方政府高度依赖土地相关收入，已经到了积重难返的程度。一项房地产税，对地方财政的帮助并不大，地方政府积极性并不高。

　　还是以上海为例。2011年，上海试点征收房产税。十年过去，上海房产税收入198亿，而整市的财政收入7046亿，房产税区区只占2.8%。

　　需解释的一点是，房产税与房地产税存在区别，“房地产税”的初衷是整合现有“房产税”、“城镇土地使用税”两大税种，同时开征新税种。但房产税作为房地产税的“大头”，也能一定程度作为参考。

　　如此杯水车薪，地方政府又何来动力推动呢？

　　03

　　小结

　　国人苦高房价久矣。

　　这也是为什么每次“房地产税”出新消息，都挑动着各方神经。

　　在不少人看来，房价畸高已久，一旦房地产税开征，意味着持有成本提升，房价可能下跌；而对于没上车的刚需而言，房地产税也能压制房价，挤出泡沫。

　　然而有那么简单吗，房地产税开征就一定会降房价吗？

　　未必。

　　从他山之石来看，无论是韩国、美国还是其它国家，历史经验已经证明，置身资源向大城市聚集的“后城市化时代”，房价依然受城市基本面、区域位置、人口、产业、政策等多方面的影响，房价长期上涨的趋势很难改变，房地产税充其量只是一个重要外部因素罢了。

　　因此，某种程度上来说，房地产税即便落地，短期也是为了在“房住不炒”背景下弱化房地产的金融投资属性，抑制房价过快上涨，防抑炒房、减少空置、调节收入分配与财产配置、遏制收入悬殊两极分化。

　　长期而言，则是为了增加地方政府收入，未必会真正打压房价。

　　可以肯定的一点是，对那些走向收缩的三四线城市来说，持多套房的成本与日俱增，只会愈发成为负担。

　　而归根结底，改革试点需找准时机，房地产税必然会开征，但这条路也注定漫长，得等“各方面的情况”稳定下来，才会等到靴子落地的那刻。

　　经济回暖之前，就先别想了。