刘晓博：楼市狠招迭出！降息100点，半天审批、一周放款……

lameihua

　　面朝大海，春暖花开。

　　对于很多城市来说，楼市正迎来罕见的金融宽松期。

　　在苏州，首套房、二套房的利率在过去大半年里下降了约100基点。这相当于过去4个月里，央行给5年期LPR利率降息幅度的20倍。

　　从去年12月20日到今年1月20日，LPR利率两次降息，1年期利率累计降息15个基点、5年期利率（商业房贷利率的重要基准）累计降息5个基点。

　　在去年7月的时候，苏州商业房贷的利率水平是：

　　到了今年3月初，已经降低到了下面的水平（下图），最近几天则更低。

　　首套房贷降息水平高达100到115个基点，二套房贷的降息幅度也大同小异。

　　苏州商业房贷的利率水平，创下了5年来新低。

　　为什么苏州房贷降息幅度如此之大？

　　主要是两个原因：

　　一是当地政府敢于担当，协调当地央行、银保监会派出机构，做出了这样的重大调整；

　　二是此前苏州为了调控楼市，针对楼市定向加息，在“加点”上大幅提高了房贷，为现在定向降息提供了空间。

　　或者有人会说：利率是央行决定的，跟地方政府无关。

　　如果你这样看，就太书生气了。当前房地产调控是因城施策，“策”不仅包含行政手段（比如限购、限价）、税收手段，还包括金融手段。

　　地方政府理论上无法决定税率和利率，但通过协调就可以。中央给了地方政府调控楼市的权力，国税总局、央行、银保监会会在很大程度上尊重地方政府的意见。

　　当然，涉及到金融安全的重大问题，各地央行、银保监会的分支机构也不会盲目听从地方政府的。比如限购城市首付3成，非限购城市最低首付2成，这些都是央行明确规定的，是不能突破的。

　　到目前为止，各地都在降低房贷利率。降低的，基本上都是“加点”的部分，因为LPR降息释放的空间非常有限，台面上就是5个基点。

　　基本上所有的城市，房贷降息都超过了20个基点，大部分在30到50个基点左右。超过50个基点，还不是太多。

　　降息超过100个基点的，目前见诸于公开报道的只有苏州（含其代管市县）、惠州。

　　在这一轮吉林、深圳、上海疫情爆发之前，苏州一度爆发疫情，引起全国关注。这对于正在回暖的苏州楼市，产生了不利影响。

　　不过，随着大幅降息和疫情逐步稳定，苏州楼市又开始放量。我之前曾给出预判：2022年的中国楼市，主要领涨城市大概率是北京、上海、苏州、海口。

　　如果疫情不再反复，苏州楼市将很快从初春进入仲春。

　　在苏州房贷大幅降息100个基点的同时，北京楼市创出了一个新纪录：

　　若客户符合贷款条件、携带资料齐全，最快可以在半天之内进行审批，通过审核后，一周之内就可以放贷。

　　这是中证报关于北京楼市最新报道里提供的一个细节，表态的是“工商银行北京分行一位客户经理”。

　　工行是第一大行，央行又给予了最高的房贷比例上限——房地产类总贷款，可以达到其全部贷款的40%；给个人发放的房贷，可以达到其全部贷款的32.5%。

　　当工行做上述表态的时候，说明贷款额度非常充裕，各银行对房地产非常支持。

　　中证报的报道还说：

　　这一现象也与银行政策调整有关。某股份制银行地方分行人士告诉记者，今年3月初，该行总行要求各分行加大对重点房地产开发商、大型二手房中介公司营销房贷业务，加快按揭贷款投放规模。

　　事实上，在3月16日刘鹤主持国务院金融委会议之后，金融机构对房地产行业的支持力度在进一步加强。

　　3月16日的会议提出：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

　　随后银保监会则提出：积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　这意味着，针对房地产的“拯救行动”进入到第二阶段。

　　第一阶段，是从2021年9月末开始的，当时央行提出了针对房地产行业的“两维护”——维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益。

　　随后，重要官员公开表示，房地产是支柱行业，住房是居民的消费。个人申请房贷逐步放宽，利率“加点”部分不断降低。

　　在3月16日之前，对“债务负担较重”房企的救助，仍然力度不足。所以，才出现了金融委和银保监会的上述表态。

　　接下来，金融机构会对房地产行业注入更多的流动性，鼓励收购兼并，给行业排雷。

　　当然，另一方面也会借大房企暴雷的机会，发起新一轮金融反腐。

　　因为全社会需要一个答案：为什么暴雷的那些大房企，可以从银行借这么多钱，风控去哪里了？这里面有没有腐败？

　　最近两天，关于某房企董事长“协助有关部门调查”的报道引起了广泛关注。相信这只是一个开端，金融领域反腐败的大戏将陆续上演。

　　如果说2015年到2017年，股灾暴露了一系列问题，绊倒了一堆金融高官；那么这次轮到房地产行业了。

　　反腐会影响拯救房企、防范金融风险吗？只要协调好，影响不大，而且会有中长期的正面效应。

　　另外值得关注的是：率先出台全面救市政策的郑州，楼市也在明显回暖（下图）：

　　据报道：郑州二手房的“周均成交量”与去年12月相比，3月前两周提升了70%！

　　楼市正在逐步回暖，只是各地因为政策不同步，存在显著的差异性。对于生活在大城市（直辖市、计划单列市、经济总量高的省会城市）的刚需、改善需求来说，到了抓紧看房、考虑出手的时候了。