刘晓博：楼市：三大突破，接踵而至……

lameihua

　　短短一周之内，楼市发生了重要变化。

　　先是郑州宣布取消“认房又认贷”、推行“货币化安置”、大幅降低二手房个税；然后，又有两个城市宣布了重要新举措！

　　第一，四川达州宣布：在中心城区使用公积金贷款购房的，可以“又提又贷”。

　　即：可以在提取公积金做首付的同时，申请公积金贷款。这相当于突破了公积金贷款首付比例的“下限”。

　　具体政策如下：

　　购房时使用公积金，常见的做法有两种：一是申请公积金贷款；二是先全款或者商业贷款买房，然后提取公积金。

　　可以用提取的公积金做首付，然后再申请公积金贷款的，还很少见到。这相当于显著降低了首付。

　　但前提是：你公积金账上有足够的钱，可以留出相当于贷款5%的金额。

　　上图是“城市房产网”上达州的房价，二手房均价每平米在6200元左右，新房在6770元左右。二手房的套均价在60.9万左右。

　　而达州如果夫妻两个人都交纳公积金，可以贷款的上限足以完全覆盖一套二手房。

　　这是何等幸福的事情！

　　在内地普通地级市，不是每个人都有公积金。交纳公积金的多是体制内的单位。根据达州2020年度的公积金公报，在达州交纳公积金的职工单位构成是：

　　国家机关和事业单位占68.34%；

　　国有企业占9.91%，

　　城镇集体企业占12.19%，

　　外商投资企业占0.34%，

　　城镇私营企业及其他城镇企业占7.00%，

　　民办非企业单位和社会团体占1.18%，

　　灵活就业人员占0.03%。

　　从上面数据可以看出，在达州市拥有住房公积金的人，超过78%在体制内。非国家机关、非事业单位和非国企的人员，不到21%。为什么那么多大学生打破头也要进入体制内，这就是原因之一。

　　上图是第七次人口普查，四川各地市的人口变动情况，四川全省10年增加了326万常住人口，但成都一个城市就占了582万人。很多城市，包括达州都是人口流失的。

　　类似达州这种内地四线城市，产业竞争力、人口竞争力都不高，房地产的去化难度偏高。

　　值得注意的是，这次房地产新政把利好给了“中心城区”。你在非中心城区买房子，比如下面的市县买，是没有这些政策红利的。

　　这也体现了中国楼市的基本特点：一线城市吸引全国的资金，二线城市吸引全省的资金，地级市则确定要虹吸下面的市县——没有条件，创造条件也要虹吸。

　　所以，远离中西部的普通县、和县级市，是购房的基本原则。

　　第二，青岛的即墨区也出手了，大幅缩短了住房限售的时间。

　　青岛是计划单列市、副省级城市，能出台放松限售的政策，值得重视。

　　即墨区是青岛的非核心城区，此前没有限购，但有比较严厉的限售。具体政策为：“购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易”。

　　现在，二手房直接改为拿证满2年即可上市，缩短了3年；新房从“拿证”改为“网签”，至少可以缩短1年到1年半时间。

　　这将显著增强即墨楼市的住房流动性，有利于刺激换房消费，以及二手房市场的活跃。

　　过去几年，青岛楼市跟济南、郑州、石家庄、太原、天津差不多，都非常冷。

　　冷的原因，跟供应量大、经济活跃度不太够有一定的关系。

　　上图是5大计划单列市2021年度和七普的几个主要指标，可以看到宁波已经超过了青岛。不过大连的衰落更快一些，目前经济总量只有宁波或者青岛的一半左右，快被厦门赶上了。

　　我们团队近期曾整理过内地66个主要城市2015年到2020年主要增长指标，最后得出了一个综合增长排名：

　　可以看出，青岛在2015年到2020年的综合增长只名列46名。济南因为合并了莱芜，指标比较好看。其实剔除这个因素，增长也比较一般。

　　增长比较好的，是杭州、珠海、深圳、长沙、合肥等城市。

　　正因为如此，当郑州全面出台活跃楼市新政后，有读者问我青岛和济南会不会出台类似政策，我的回答是：必须的。

　　目前，青岛只是迈出了一小步，带有试探性质。未来全面追随郑州，是青岛、济南、石家庄、太原必须要做的。天津作为直辖市，可能会略微慎重一些，但未来一定也会有重磅政策出台。

　　郑州取消“认房又认贷”，青岛放松“限售”，达州事实上突破了首付底线，堪称楼市的“三大突破”！

　　我之前说过，2022年的楼市跟2015年非常像。都是在两会前后，地方政府陆续出台新政。刚开始还常常“政策一日游”，后来基本上都顺利落地。而且各地如同接力赛，一波一波地出台政策，并伴随着降准降息。

　　2022年的楼市，将呈现前低后高、前冷后暖的走势。

　　未来会有“2016-2017式”的过热吗？应该比较难。对于过热，官方会有足够的警惕，而且有了完备的调控手段。但今年一定会有几个城市，因为楼市再度偏热，率先收紧政策的。海口最近就疑似有所收紧。