刘晓博：这4个城市，楼市将领涨？！

lameihua

　　今天（2月21日）一大早，就有两个跟楼市关系密切的数据发布：

　　1、本月的LPR利率公布，1年期和5年期利率均保持不变，符合我们之前的预期。（点击查看）

　　2、统计局发布了1月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，无论是新房和二手房，环比上涨的城市都显著增加了。

　　先看一下利率。

　　2月15日的1年期MLF利率保持2.85%不变，预示着本月不太可能降息。果然，在今天早上9点15分公布的新一轮LPR利率，全部维持不变。

　　5年期LPR利率是房贷利率的重要参考，所以房贷利率的“基准部分”暂时不会降息。

　　房贷利率是由“5年期LPR利率+加点”构成的，LPR不降息，“加点”是可以继续下降的。而且过去1年多，央行多次收紧房贷，对楼市实施了定向加息，“加点”积累的非常多。

　　所以，2月各地的实际房贷利率继续下降。

　　上图是贝壳研究院今天上午发布的数据。

　　根据他们对103个主要城市的首套房、二套房利率监测，主要银行的房贷利率本月平均下降了9个基点，目前的平均值分别为5.47%、5.75%。主要城市房贷的平均放款周期大幅缩短，各地成交开始活跃。

　　再看一下国家统计局最新公布的70个主要城市1月“商品住宅销售价格变动情况”。

　　由于新房存在限价因素，再加上有开发商“做市商”，所以不如二手房更真实。

　　在二手房成交价格环比方面，2022年1月有14个城市出现了环比上涨。它们分别是：

　　北京、上海、杭州、厦门、南昌、海口、重庆、成都、昆明、西安、唐山、无锡、温州、岳阳、惠州

　　而在2021年12月，二手房价格环比上涨的城市只有7个，分别是：

　　北京、上海、杭州、长沙、海口、昆明、赣州

　　2021年11月，二手房价环比上涨的城市是6个，分别是：

　　长沙、海口、重庆、唐山、赣州、三亚

　　2021年10月，二手房价环比上涨的城市也是6个，分别是：

　　大连、海口、成都、赣州、洛阳、三亚

　　从环比上涨城市数量上看，情况越来越好。估计2月和3月份，会有更多城市回暖。

　　海口表现最为强劲，二手房价环比上涨了4个月；其次是赣州，有3个月环比上涨，但最近一个月走软了。

　　最近两个月连续环比上涨的，除了海口之外，还有北京、上海、杭州和昆明。

　　在二手房同比涨幅方面，北京表现最为突出，今年1月比去年1月同比上涨了8%，在70个城市里位居第一。

　　海口二手房同比涨幅名列第二，涨7.2%；上海同比涨幅第三，为5.8%。

　　涨幅前三名，是中国政策最特殊的三个城市，一个是首都、一个是直辖市、一个是自由贸易港的省会。

　　二手房同比跌幅最大前三名，分别是：牡丹江、南充、安庆，都是人口竞争力不强的三四线城市。

　　新房方面，过去几个月环比上涨的也不断增加。比如2021年11月，只有11个城市环比上涨，12月增加到20个，今年1月增加到22个。

　　新房同比涨幅最大的三个城市是：重庆、银川、长沙，都是直辖市或者省会城市。

　　跌幅最大的三个城市是：大理、秦皇岛、常德，也都是人口竞争力不强的三四线城市。

　　无论是新房、二手房的表现，都符合我们之前的判断：有显著人口流入的、高级别城市，更有竞争力。这一轮对房地产的放松，可能是逃离普通三四五线城市的最后时机。

　　综合上述数据，我们大概可以判断出：当前楼市最热的城市是海口，北京、上海也在回暖的路上。杭州、昆明、重庆、银川、长沙也有回暖迹象。

　　另外，没有纳入70个城市的苏州，由于此前几年涨幅不大，再加上最近降息力度较大，今年也有上涨潜力。只是苏州的回暖，被突发疫情打断了。但这种打断，反而会让苏州今年上半年的楼市政策变得更加宽松。

　　最后的结论是：

　　2022年上半年最值得关注的四个城市是：海口、北京、上海、苏州。这几个城市很有可能是上涨第一梯队，其他几个城市（重庆、杭州、昆明、银川、长沙等）是第二梯队。

　　看好北京、上海的逻辑是，这两个城市改变了之前“拒绝进一步做大”的思路。上海发力发展5大新城，从1个超大城市变成了“1+5”的城市综合体，进一步把长三角的红利吸附到自己身上，这在去年已经开始见效，去年上海汇聚的资金增量接近2万亿，超过北京，也超过了“深圳+广州”。

　　北京也不再单边“纾解”，拿下了自贸区、服贸会和北交所等大利好，就连汽车生产线都开始争取落地。对人才落户也有所放松，7大名校本科只要找到工作可以直接落户。再加上北京过去几年房价调整充分，有较明显补涨需求。

　　海口是因为海南的自贸区政策太特殊了，海口是海南经济功能的主要承载区。海南过去几年不断回收闲置土地，控制填海，未来楼市供应量不增反减。随着“封岛”日期越来越近，海南楼市开始出现上涨压力。

　　苏州经济转型比较成功，表现在发明专利获得量和IPO增量都非常优秀。2021年，苏州新上市公司家数超过了广州、成都、南京等城市，跻身内地城市前六。

　　苏州房价在同类城市里有洼地效应，再加上今年房贷“加点降息”力度极大，所以2022年楼市值得看好。