刘晓博：这个“国家中心城市”，楼市将放大招！

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　　最近几年楼市低迷的郑州，要行动了！

　　据郑州日报报道，新上任的代市长详细阐述了他对楼市的看法。

　　其中透露了多个即将出台的大招：

　　1、郑州计划降低二手房交易个人所得税，鼓励市民卖小买大、卖旧买新。

　　2、大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。

　　3、盘活已建安置房，转化为保障性租赁住房。2021年国家配套资金42亿元，已经回购转化4万套安置房，今年计划再回购回租一批安置房。

　　人民日报APP、澎湃新闻，以及郑州日报、大河网等媒体，都全文转载或发布了这篇报道。

　　全文不长，感兴趣的读者可以看一下全文的截屏，从中可以学到分析方法。

　　郑州是人口大省——河南的省会城市，还是9大国家中心城市之一。当地领导提前官宣即将出台的房地产政策，显示了施政的高透明度，对于当地低迷的楼市是重要利好。

　　该怎样看待上述利好，以及郑州楼市未来的投资价值？

　　首先需要指出的是，郑州降低二手房交易中的个人所得税，是非常大的利好，因为郑州的税率很特殊，它执行的是“卖房所得的20%”的税率。

　　根据中国的“个税法”：财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

　　严格地按照“个税法”，你卖出二手房的时候，“所得部分”（或者“买卖差价”）是要缴纳20%所得税的。

　　比如你买房子的时候，房价是100万，卖的时候是200万。按照买卖差价计20%的税，就是20万。如果你能证明买房过程中，有按揭利息或者装修等合理支出，是可以扣除的。

　　假设买这套房的利息支出是15万元，装修支出是15万元，则“净所得”是70万元。按照20%的差价征收个税，就是14万元。

　　过去这些年，郑州就是按照这种方式征收二手房交易个税的。

　　而大多数城市，采用的是“核定征收税率”，直接按照卖出时的成交价的1%到2%来征收。

　　还是刚刚那套房子，如果按照核定征收方式，个税最多是4万元（2%税率），甚至可能低至2万元（1%税率）。

　　比如去年下半年，广东的佛山、珠海、东莞、中山等多个城市，宣布二手房交易的个人所得税率减半，就是从核定税率2%降低到了1%。

　　为什么郑州跟别的地方不一样，“享受”如此高的税率？

　　这跟2013年3月国务院发布的“新国五条”有关。当时国务院印发的文件要求，“出售自有房屋，按照转让所得的20%计征个人所得税”（下图）：

　　但事实上，这个规定并未在全国执行，而是选择了部分城市试点。其中北京、郑州、珠海、东莞等城市。

　　之所以没有全国推行，是担心这个税率杀伤力太大。

　　后来，参加20%税率试点的城市比如珠海、东莞先后退出，重回1%到2%的核定税率。但郑州和北京等几个城市，一直维持“所得的20%”税率至今。

　　从上述100万买、200万卖的案例可以看出，这两种征收个税方式，实际税负差距高达数倍，甚至可能达到10倍！

　　郑州楼市比较低迷，跟个税偏高有很大关系。

　　郑州楼市到底低迷到了什么程度？网上各种说法都有，比如：从2017年高点至今，“环郑”平均降幅每平米3000-5000元；“四环”附近平均降幅每平米2000- 3000 元等等。

　　但官方的数据有所不同。下面2018年1月的数据，来自郑州市政府官网。

　　下面2021年11月的数据，来自“郑州市住宅与房地产业协会”官网：

　　按照官方的说法，新建住宅均价从2018年1月的8607元/平方米，涨到了2021年11月的11909元/平方米，近4年累计涨了38.4%，看起来还不错。

　　二手住宅从2018年1月的10521元/平方米，涨到了2021年11月的10889元，4年累计涨幅3.5%。

　　也就是说，郑州无论新房、二手房，过去将近4年里都没有跌。只是二手住宅的均价4年只涨了3.5%，堪称龟速，大幅跑输了广义货币M2，也跑输了CPI。

　　对于郑州购房者来说，过去几年的确没有享受到赚钱效应。

　　郑州新房的成交量，最近几年也阶梯式下跌。2018年为39万套，2019年为29.2万套，2020年为24.4万套，2021年只有16.3万套。

　　不过即便是2021年非常低迷的新房成交量（16.3万套），也远比深圳高很多。深圳2021年新房成交是5.24万套，已经是6年来的新高了。而深圳的常住人口，是郑州的1.4倍。

　　由此反过来可以看出：郑州供应量太大了，2018年39万套的新房成交量也太高了，很有可能是历史最高点。

　　据当地媒体报道：2021年底，郑州商品住宅库存量已经高达2679.97万方，库存去化周期23.37个月，为近十年来最高。库存压力最大的区域是中牟县，已超过50个月；其次为新郑市，25个月左右。

　　郑州楼市的低迷，除了二手房税负太高，大家换房动力不足外，是否还跟当地经济基本面较差有关？

　　郑州的经济增长，最近两年的确有放缓的势头。上图是2021年中国内地GDP前50名城市的增长情况。

　　郑州GDP的名义增速只有5.7%，在50个城市里倒数第二。实际增速为4.7%，倒数第三。

　　至于固定资产投资，2021年郑州的增速为“-6.2%”，这在大城市里也非常罕见。

　　郑州过去一年，先后受到了洪灾和疫情的冲击，经济增长放缓也在意料之中。不过我们观察过去5年资金总量增长，也可以发现郑州跑输了全国平均水平：

　　过去5年，郑州汇聚的资金总量只增长了43.8%。在中国内地50个资金总量最大城市里，5年累计增长只排在38位。

　　郑州汇聚的资金总量，已经被西安超过，而且很有可能在今年被宁波超过。

　　这是否意味着郑州没有投资价值了？其实不然。

　　城市的发展，有其内在周期。最近几年郑州在科技创新等方面，的确跑输了合肥等城市。至于科技创新能力，原本就比西安、武汉要差一些。再加上楼市低迷，经济发展受到拖累。

　　郑州毕竟是河南这个9000多万人口大省的省会，在省内没有竞争对手。随着郑州都市圈的扩容，以及产业升级，郑州会度过徘徊期，迈入新的增长周期。

　　从长远看，郑州核心区、重点发展片区，配套好的住宅，有比较显著的投资价值。郑州整个城市的重点发展方向，是东和东南。而且郑州代管的几个县市，很有可能会撤县（市）改区。

　　郑州代市长透露的楼市“去库存”的几个大招，是非常有针对性的。如果都能落到实处，对于稳定楼市、促进消费、推动经济发展，将产生积极作用。

　　从2013年至今，中国有多个城市在二手房交易中试行了“20%个税税率”，事实证明，这个税率杀伤力极大，可以有效遏制二手房交易活跃度，遏制大家的换房冲动，最终打压消费增长。

　　我几年前就在专栏里讲过：中国目前已经立法通过的税种，足以调控楼市。

　　或者说，从调控楼市的角度看，没有必要出台房地产税。房地产税，主要是解决地方政府长期稳定收入的问题。

　　比20%个税税率更吓人的，是土地增值税率。它的累进税率，最高可以达到60%。如果当你卖房“所得”超过200%时，盈利的60%要收归国库。

　　事实上，这个超过的累进税率没有执行过。住宅领域一直没有对个人开征土地增值税，只有商办类针对个人开征了，但也优惠为核定税率（大约为成交价的5%到10%）。

　　为什么针对房地产的重税，最终往往被迫取消？因为这是违背经济规律的。太重的税，最终完全冻结市场，让经济发展受到拖累，政府也拿不到应有的税收。

　　从东莞、珠海陆续取消二手房20%个税，到郑州预告取消，这些都告诉我们：未来的房地产税，不可能税率太高、让大家负担太重。

　　“飘风不终朝，骤雨不终日”，说的就是这个道理。越简单粗暴的税率，越没有生命力。