智谷子：突发！首付比例最低降至20%，什么信号？

lameihua

　　银行降首付的第一枪，打响了！

　　地方频频出手！

　　山东菏泽传出消息，工、农、中、建四大国有银行下调个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%。

　　重庆、赣州紧随其后，也将首套房贷的首付比例降至20%。

　　几乎在一夜之间，三省市齐齐异动，这绝对不寻常。

　　自央行、财政部和国家发改委不断吹风鼓励住房消费以来，地方终于按捺不住了。

　　这也是近日全国首次出现的个人商业性房贷首付政策松动。

　　背后信号，耐人寻味。

　　这一次，率先吃螃蟹的城市又是山东菏泽。这非常神奇。

　　还记得2019年，菏泽也曾经在全国第一个尝试放松“限售”政策，而且还闯关成功，引起广泛关注。

　　菏泽打了头炮之后，接下来的两天时间里楼市异动四处蔓延，广州、珠海等多个城市也跟随降门槛。

　　如今，历史又一次重演，重庆、赣州跟进，遥相呼应，楼市风向一下清晰。

　　这么一个四线小城，硬生生把自己逼成了楼市的风向标，也是不容易。

　　智谷趋势此前就做出判断，在央行、住建部陆续吹风，放松贷款限制，鼓励住房消费之后，地方政府可能迎来一个政策宽松的窗口期。

　　不排除进一步放松限购、限贷、限售等政策。

　　而菏泽之所以第一个勇敢跳出来，也许是因为，它本身是非限购城市，对政策松绑的敏感程度相对比较低。

　　值得注意的是，此次菏泽商业银行调低贷款首付比例，是符合政策要求的。

　　根据国家相关政策要求，非限购城市的首付比例一般可以定在25%，最低还可以下浮5%。

　　而且，菏泽也做出了具体的规定，并不是每个购房者都能享受到二成首付，必须符合“无房无贷”条件。

　　重庆、赣州虽然还没有进一步的详细消息，但同样作为非限购城市，也还没有突破政策的底线。

　　不过，能够明确的一点是：

　　因城施策，已经逐渐在接近各地的底线。

　　为什么是这几个城市，率先松绑？银行的动作虽然是市场行为，但大概率经过地方政府的沟通指导。

　　其实，不论是菏泽还是重庆、赣州，2021年的经济表现都不错，甚至堪称惊艳。

　　就拿菏泽来说，去年全市实现地区生产总值3977亿元，同比增长8.8%，增幅居山东全省第3位。

　　全市一般公共预算收入、规上工业增加值、社会消费品零售总额、全体居民人均收入、全体居民人均消费支出五项主要指标增幅位居全省第1位。

　　这样的实力，还是很能打的。

　　重庆同样表现不俗。2021年全年的GDP总量为27894.02亿元，实际增速为8.3%，一举赶超辽宁省，稳居中国内地城市第五位。

　　赣州也在2021年实现了突破，经济总量跃升到4169亿，迈上了新台阶，增速高达9.5%左右。

　　良好的经济基本面，也给了这些地方因城施策的底气。

　　如果看看房价数据，重庆、赣州并没有出现大的问题，相反还有所增长。据中国房价行情网数据，重庆二手房价已达到14562元/㎡，同比增长16.87%，排在全国第14位。

　　赣州二手房价也同比上涨了1.96%。

　　不过，这两座城市也有共同的压力，那就是转移支付在财政中占比较高。

　　作为财力相对不发达的地区，地方政府需要用房地产来托底经济。

　　以重庆为例，它是一个大城市与大农村的集合体。

　　渝中等主城区繁荣发达，超高建筑鳞次栉比，妥妥的“小香港”。但是到大重庆跑一圈，外围很多地方的人均可支配收入，低于全国平均水平。

　　由于重庆自己提供不了那么多的就业岗位，每年都有几百万重庆人背井离乡，外出务工。导致重庆过去很长时间内是唯一一个常住人口和户籍人口倒挂的直辖市。

　　重庆并不是净上缴财税收入的地区，倒过来，中央每年还给了重庆天量的财力补助（税收返还、转移支付）。我们来看下边这组数据：

　　如果拿经济总量差不多的广州做参照系，就能清晰看到巨大的差距。

　　仅仅算13年-19年这七年间，重庆在一般公共预算收入中拿到的中央补助收入为10751亿元，广州拿到的上级补助（中央+广东省）为2863亿元。

　　重庆，足足多出了7889亿元。

　　同样的，赣州也有大片的山区人口，钱袋子没法躺着就赢。去年虽然迎来了江西历史上的第一家央企中国稀土集团，但是央企的总部通常都是行政功能，生产环节多数都分散在全国各地了，对当地的经济刺激作用没有我们想的那么大。

　　财政是地方政府的生命线，必须稳住，这是关系到稳定的根本大事。

　　正因如此，楼市一旦风吹草动，地方政府都会相当重视。

　　去年下半年，赣州受到房贷利率、放款收紧及大环境等多方面的影响，客户观望情绪浓厚，市场降温明显，中心城区新房成交数，下降到年初的不足一半。

　　重庆的情况要好一些。在价格上行的助攻下，整体库存量不断下降。但是，下半年销售有所停滞，导致去化周期重新回升。

　　还有一点就是，重庆整体库存量很大，楼市大开大合，更加经不起折腾。

　　比起重庆、赣州，菏泽也有自己的挑战，它代表了中国绝大多数三四线城市的处境。难怪会打响第一枪。

　　作为生育率较高的区域，菏泽过去10年常住人口也没有下降，反而上升了50万人。

　　当然，菏泽的特殊性在于，它是中国众多人口外流城市中的一员，颇具代表性。

　　超过1千万的户籍人口，有大约150万左右常年在外打工，因此常住人口只有879万，这也导致菏泽的整体购买力有限，楼市容易波动。

　　图源：网络

　　菏泽楼市在2021年备受冲击，可以说是跌宕起伏。

　　从下半年开始，房价一路下滑，整体进入低迷期。2021年12月成交面积为19.69万㎡，环比下降19.5%，同比下降46.4%。

　　去年全国315个城市中，菏泽的二手房跌幅排在304位，是吊车尾的存在。

　　数据来源：中国房价行情网

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，截至2022年1月，菏泽新房价格同比已经连续下跌16个月，环比亦持续波动调整，房价下行压力大。

　　再加上，菏泽市场库存大，在售二手房房源数量大，救市也就势在必行了。

　　对绝大多数小城市来说，一旦房价下滑，市场就会量价齐跌，进入一个不景气的循环。

　　如果政府不出手，很难打破这样的困境。

　　来源：菏泽房产网

　　自从2017年起，菏泽商品房爆发式增长，购买力跟不上供应的增长，库存不断上升，形成了高水位的压迫势头。

　　上次取消“限售”的救市动作，效果并不明显，没能改变当地房地产市场下滑、土地难卖的态势。

　　58研究院数据显示，2018年是菏泽的土地出让大年，当年土地成交金额达240亿元，随后卖地收入逐年下行，2021年土地成交金额仅为67亿元。

　　到2019年中开始，二手房价格开始逐渐下行，整个市场进入低迷期。

　　即使是开启了政策松绑，一时间菏泽楼市也很难恢复元气，还需要等待整个大环境复苏的春风。

　　比菏泽首付松绑更重要的，是整个宏观趋势释放出来的信号。

　　如果观察得更加仔细一些，菏泽是第一个政策明码松绑的城市，但或明或暗的，早已有省市在试探降首付的“底线”。

　　年前，安徽省就传出鼓励购房降首付的做法，把房产消费放在大宗商品消费中，明确传递了松绑的意图。

　　安徽省的文件是这样描述的：

　　在推进春季大宗商品消费方面……引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。

　　毕竟，有了国家部委的多方吹风，鼓励消费已经成了当下的一种“ZZ正确”，是地方政府可以拿来用的一张“护身符”。

　　而在大湾区的佛山，非限购区也传出了部分项目购房“首付低至2成”的消息。

　　来源：佛山房产

　　不过，这种操作多半是开发商用各种手段“暗戳戳”的办法，不是政府公开的政策松动。

　　放在大的房地产周期来看，首付比例的松动，是整体环境宽松的一个重要标志。

　　今年的经济“稳增长”压力较大，不排除地方政府会陆续出台松绑政策，力保房地产投资和楼市兴旺。

　　当然，菏泽这样“救市”的小城市，对投资来说是没有任何价值的。赣州楼市也是如此。

　　重庆整体比较复杂，存在一些结构性、区域性的机会。

　　但总体来讲，真正有底气的大城市，还远没到松绑的边缘。如果有新的信号，智谷趋势将第一时间发布解读文章。

　　2022还是稳中求进的一年，更加重要的信号，还在陆续释放。

　　就在刚刚传来消息，国家发改委等十四部门联合印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》。

　　文件明确，2022年要继续推动金融系统减费让利，落实好贷款市场报价利率（LPR）下行、支农支小再贷款利率下调等。

　　可见，政策利好尚未出尽，银行系统、地方政府的“松绑”仍有空间。在楼市政策纠偏之后，恢复常态仍需一定的鼓励政策。

　　大局落定，或许要等3月结束后，才能有比较精准的预期。

　　周期轮替，2022会不会又是一个楼市好年？

　　让子弹，再飞一会儿。