刘晓博：每平米90万！这个一线城市，诞生新地王

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　　香港新地王诞生！

　　爪哇控股以11.9亿港元拿下香港传统港岛豪宅地段地皮，楼面价约人民币90.8万元/平方米，成为香港“新地王”。

　　香港地政总署2月15日公布，浅水湾南湾道的豪宅地皮，乡郊建屋地段第1203号用地，以11.88亿港元批予Success Energy Limited，母公司为爪哇控股，批租期为五十年。

　　一平米可买小城市一套房，按最低楼面总面积1063平方米计算，该地块的楼面价约人民币90.8万每平，港币约为111.78万港元/平方米。

　　注：香港实行政府所有制下的土地批租制度。政府出让的只是土地使用权，通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人，土地批租年限均以50年为契约。

　　浅水湾的别墅价格高得离谱，同片区有洋房售价145万元/平米，一套200多平方米的洋房别墅要卖将近2个亿。

　　在香港地产圈，3000万港币以上的是豪宅，上亿的属于超级豪宅。

　　浅水湾位于香港岛南区深水湾以南，号称“天下第一湾”，海滩呈弯月形，滩床宽阔，景致优美。

　　各类高档豪宅林立，业主代表有赌王何鸿燊、李锦记家族、成龙等。

　　据中介平台Squarefoot显示，浅水湾地区楼市平均成交价格在2019年时高达每平方尺6万港元（约为每平方米60万元）。

　　而香港浅水湾片区上一次出让地块是2012年，彼时大昌地产以16.68亿港元拿下浅水湾道近110号地块，楼面地价约44万元/平方米，后建成如今的“浅水湾108 PULSA”项目。

　　爪哇集团高价拿地，体现出对香港楼市前景的信心，并看好超级豪宅，公司目前计划在此兴建2-4间别墅，用作收租用途，总投资额约16亿元，预计3-5年后落成。

　　一般来说，香港拥有九大豪宅分布区。

　　包括浅水湾Repulse Bay、深水湾 Deep Water Bay、山顶The Peak、半山区Mid-levels、赤柱和春坎角 （Stanley、Chung Hom Kok ）、九龙塘Kowloon Tong、多加利山Kadoorie Hill、铜锣湾Causeway Bay以及石澳Shek O。

　　最近一次地王，出现在最为尊贵的山顶。

　　今年2月初，山顶文辉道9-11号豪宅用地成交，九龙仓集团斥资72.5亿港元夺下，平均每尺楼面地价50010元。

　　本次浅水湾南湾道住宅成交价比上一记录高出约25%。

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　　香港作为亚洲财富聚集地，国内高净值和超高净值人群喜欢定居香港，推动了香港豪宅没有最贵只有更贵的向上发展曲线。

　　成熟发达的法律、教育资源，加上自由资本市场与金融体系，都是加分因素。

　　和内地的房产投资相比，香港房产的租售比更高，加上需求大于供给，因此二手房市场的流通性很高，有利于重售。

　　据中原地产统计，2021年一手及二手整体洋房交易821宗，总值365.43亿港元，较2020年的684宗及313.91亿元，分别上升20%及16.4%。

　　2021年香港楼市气氛良好，市民购买力提升，低利率环境下资金流入豪宅市场，市场对洋房需求增加。

　　香港房价为啥这么贵？

　　最重要的，是土地供应不足。

　　香港2016年土地利用面积情况显示，香港陆地面积1104平方公里，其中林地草地等生态保护区占71.3%，农业占4.6%，住宅仅占7%。

　　香港空间规划重视生态，体现了欧洲的可持续发展理念，但它造成了尖锐的人居矛盾。

　　香港过去几十年的财政收入，主要靠拍卖土地和房地产取得的相关收入来支撑。

　　在高地价和高房价的情况下，也只有大地产商才有资格进入房地产市场。

　　某种意义上，大房地产商和当地政府是一种唇齿相依的关系。

　　此外，房价持续高企，大量中产阶层以房地产投资为重要赚钱渠道。

　　多方利益的共同作用下，香港高房价现状，短期内很难改变。

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　　2021年，香港经济表现持续向好，经济增长6.4%，商品贸易总额更创新高，达10.3万亿港元。

　　尽管疫情不断演变，给经济增长带来不确定性，且中美关系和地缘政治局势的发展不容乐观。

　　但是，香港的未来仍值得看好。

　　香港完成“二次回归”之后，在中央的支持下，香港开始做大。

　　随着香港北部都会区构建“双城三圈”规划出炉，香港将迎来黄金发展期。

　　10月6日，香港特区政府公布《2021年施政报告》。

　　香港北部将建设一个300平方公里、可容纳250万人生活的都会区，配合港深跨境口岸和交通基建，与深圳特区形成“双城三圈”的战略性布局。

　　这样一来，有利于推动香港形成“南金融、北创科”多元化产业体系。

　　更重要的是，解决了人才、土地等短板，加快香港优势学科、实验室和研究中心的科研成果转化步伐。

　　金融方面，自从12月3日滴滴出行宣布从美股退市以来，中概股回港趋势越发明显。

　　港交所宣布降低回港二次上市的标准，就新股上市也发布一系列的改革措施。

　　例如，自2022年1月开始，港交所抬高主板的IPO准入门槛，提升上市公司的质量和可投资性；缩短上市时长，由5天变为2天，增加资金使用效率和周转速度。

　　有不少港股的股价已经明显低于美股的价格，代表一定的投资机会。

　　综上，香港楼市和股市，尽管从价格上存在分化，但对国内外投资者来说，仍具有投资价值。