刘晓博：长三角下一个奇迹，是它？

lameihua

　　今天我们来聊一聊长三角的明星城市之一，宁波。

　　过去的一段时间里，人们提到浙江省，率先想起的城市大多都是杭州。确实，无论是经济还是人口，宁波与杭州相比都存在着一定的差距。

　　尤其是近几年，这个差距还在不断扩大。

　　单从经济总量数据（金融机构本外币存款余额）来看，截至2021年12月，宁波为27229亿元，而杭州已经突破“6”字头，达到了61044亿元，相差一倍以上。

　　这也让宁波成为国家几个计划单列市当中，经济总量和省会城市差距最大的城市之一。

　　是宁波经济发展太弱吗？作为购房者，宁波还值得买吗？

　　01

　　虽然过去五年，宁波的经济增长不如杭州，但经济发展势头可以说相当迅猛。

　　2021年，宁波市的GDP为14594.9亿元，GDP增量达2186.3亿元，GDP名义增速17.6%，领跑长三角41城。

　　名义GDP增长率是经济运行数据中一项不容忽视的指标，我们在比较两个城市GDP的时候，实际上看的是名义GDP，真正决定一个城市GDP高低的指标，就是名义增速。

　　宁波的资金总量虽然不算高，但是同比增幅非常高，达到了13.5%，排名全国第一。

　　从人口上看，截至2020年第七次人口普查，宁波常住人口总量为940，43万人，10年间人口增量为179.86万人，排名全省第二。

　　另外，在人均指标上，宁波的表现也是相当出色。

　　据国家统计局公布的最新数据显示：2021年，宁波的人均可支配收入为65436元，排名全国第8。

　　宁波城乡居民收入分别增长8.6%和9.7%，均高于经济增长速度；其中，城镇居民收入73869元，农村居民收入42946元，均列全省第二。

　　不难发现，宁波的经济活力和发展潜力，并不逊于杭州，甚至在整个长三角城市中也是排名塔尖的存在。

　　那么为什么近几年，宁波和杭州的差距反而越拉越大呢？

　　我们认为主要原因有以下两点：

　　一是城市定位，发展资源上存在差距。

　　杭州是浙江的省会城市，宁波是计划单列市，单从级别来看二者很难分出高下。比如大连、青岛、宁波、厦门、深圳等都是副省级城市，甚至厦门的行政级别还要高于省会城市福州。

　　但是放到省内，优先发展省会城市，是中国大部分省份的做法，毕竟资源有限。

　　杭州在浙江省的资源倾斜下，也确实诞生了很多利好。比如G20和亚运会，当时为杭州带来了多条地铁和铁路；杭州还拥有浙江省排名第一的高校浙江大学……

　　二是产业基础，产业发展方向不同。

　　宁波是一个典型的外贸型城市，传统外向型企业非常多。但最近几年外贸式微，影响了宁波经济的成长能力。

　　杭州十几年前，在工业产值方面比不过宁波，但是杭州重点发展了旅游和高科技行业，比如某互联网巨头的总部就在杭州，可以说杭州经济发展乘上了互联网发展的风潮。

　　定位和产业发展，不仅是宁波和杭州的差距变大的主要原因，更是制约宁波经济发展的两个重要因素。

　　不过在浙江省最新发展规划中，你能看到这些问题正在被重视解决。

　　02

　　浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划，全面提升中心城市能级一栏中，有这样的提法“唱好杭州、宁波双城记”。

　　这句话最早出现在2016年宁波人才科技周开幕式上，当时杭州借G20峰会东风，发展非常火热，作为浙江“双子星”的宁波，却面临着该怎么发展问题。

　　如今这句话被再次提及，并写入浙江省十四五规划之中，可以说意义非凡。

　　在产业上，宁波继续发展“海洋中心城市”这一基本面没有发生大的变化，在一带一路战略基础下，宁波还将和杭州一同打造“一带一路”国家级示范平台。

　　但在产业转型，科技创新领域，宁波获得了更大的支持。比如在全面提升数字化一栏中，浙江省单独提及并强调“支持宁波打造国家工业互联网平台创新推广中心”

　　在建设现代化大湾区中，宁波前海湾新区也被重点提及。

　　总的来说，从目前杭州所谓的“一城独大”来讲，浙江省还是希望看到“双核”发展的局面。

　　宁波的地位正在提升，产业转型也有了新的方向和支持，未来发展值得看好，而作为购房者，宁波是可以重点关注的城市。

　　03

　　宁波楼市，在经历了2021年下半年的低迷后，正在逐渐回暖。

　　据宁波市房产市场管理中心发布的最新数据来看，1月全市除奉化外的市五区，二手住房成交1626套，环比上升约7.7%；商品住宅成交1643套，环比上升约5.6%。

　　这也是五区二手住房成交量连续第三个月回升，商品住宅成交量“三连跌”后的首度反弹。不过和去年同期，二手房5628套、新房5296套相比，差距还是非常明显的，只能说回暖出现了势头。

　　下图是2022年1月宁波市各区域房价地图（图片来源：房天下）：

　　可以看到宁波楼市分化的情况还是相当明显。

　　对于购房来说，风险和机遇并存，看清局势，找准方向非常重要。那么2022年，我们在宁波买房应该如何选择呢？

　　宁波市“十四五”规划和2035年远景目标中，关于各城区的主要功能是这样定位的：

　　优化“一主两副多节点”城镇空间布局，其中“一主”指市内六区，发展方向是“总部经济”，未来5年，宁波将“全面提升中心城区首位度。”

　　这意味着主城区还是宁波市未来发展的核心，这也是投资宁波的首选。

　　市六区中，鄞州、江北、海瞩为第一梯队。

　　鄞州区是宁波发展最好的区，2021年鄞州区GDP总量为2500.3亿元位居第一，无论是交通还是各种配套在宁波也是最为成熟的片区。

　　长丰、首南、中河、百丈、东胜等板块都汇集较多的企业和人口，配套成熟，加上拥有一大批优质教育资源，值得关注。

　　海曙区也一直是宁波的核心区。其中西门、天一广场、望春等这些配套成熟、学区优质的板块值得重点关注。

　　江北区的房价成长力很强，作为传统老区，近年来随着旧改推进成为了一个新的风口，利好也非常多，比如宁波文创港、甬江科创大走廊等重大项目的启动，以及地铁4号线、5号线、7号线、8号线，发展空间大。其中坐拥奥体中心的姚江新区更值得看好。

　　镇海、北仑为第二梯队。

　　镇海区的优势在于教育资源，拥有全市最好的高中镇海中学，有4所可以排全市前十的小学，他们所对应的招宝山、蛟川两个板块值得看好。

　　不过要注意，镇海工业区多，相对而言选择镇海老城区，镇海新城等居民生活集中的区域，居住环境和升值潜力会更佳。

　　北仑区有两个板块值得重视，一个是北仑城区的凤凰城、一个是小港的滨江新城。

　　尤其是小港，作为宁波主城、北仑、镇海等地的接缝处，承接东部新城、高新区乃至镇海需求外溢的桥头堡，而且房价门槛低，通勤便利，适合刚需自住。

　　“两副”一个是余姚、慈溪和前湾新区组成的“智造创新都市区副中心”，一个是宁海、象山枕山组成的“海洋经济副中心”。

　　在规划中宁波未来的发展重点主要有这么几条：

　　一是加速融入长三角，和杭州形成互补；二是“一带一路”战略，核心为宁波舟山港，发展海洋城市经济。

　　这意味着宁波的两个副中心，未来一段时间的成长能力很强。

　　不过这些县区的配套、定位相比于中心城区而言还有差距，更多的价值点存在于未来概念，中短线投资不建议选择。

　　最后说一下杭州湾新区，相比于宁波其他几个新区而言，它有宁波舟山港这个大利好，而且更加贴近上海，未来价值也会更高一些。

　　目前，杭州湾新区现在均价仅1万4千元左右，还不限购，如果你打算长期持有或者中长期投资，除了传统市区以外，杭州湾新区是最值得期待的选择。