顾天杰：五年激增185倍 20万人弃房断供？真相反转 楼市失去春天

lameihua

　　法拍房 不等于断供

　　楼市一下行，市面上各种奇葩新闻就出现了。

　　过年前一位中央财经大学金融学院教授，在微博上发了这样一段话：

　　断供潮真的来了：2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供房主。

　　后面还列举出了一系列数据，来源是全球最大线上法拍房平台阿里法拍，用来证明最近五年法拍房数量暴增：

　　2017年，9000套；

　　2018年，2万套；

　　2019年，50万套；

　　2020年，120多万套；

　　2021年，截至12月中旬，已经超过了168万套。

　　经过简单的数据计算可得：2021年相比2017年法拍房数量增加了185倍。

　　我们看了一下最新数据，2月10日在阿里法拍网站上，只筛选出住宅用房和商业用房两类，合计的拍卖、变卖房产总量高达252.4604万套（174万套+78.37万套）。

　　法拍房和断供潮就这样被必然地联系到了一起，似乎一大波断供、高位炒房资金断裂、银行起诉和业主破产已经在路上了。

　　然而事实真的是这样么？

　　未必。

　　仔细追溯一下政策脉络，首先会发现2017年1月1日，是《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》开始实施的日子。

　　这也就意味着当年是国家采取行动，把法拍房纳入互联网交易的第一年。

　　重新计算数据之后会发现，2021年新增法拍房只有34万套，2020年是29万套，年增长幅度为17%，真的不算多。

　　网上也有很多法拍房来源的统计，基本可以归纳为三类：

　　一、业主出现民间借贷纠纷，企业资金周转、创业失败、借债不还是主因

　　二、赌博导致债台高筑无力偿还

　　三、帮助他人担保，尤其是亲戚朋友，对方无法还贷

　　值得注意的是，个人原因导致的断供，在法拍房房源里的占比并不高，但偶尔间出现的个案最吸引人眼球。

　　比如号称2021年最惨断供的那位环京买房者，2017年买了一套燕郊三居室，140平米总价426万，贷款298万，月供16800元。

　　想不到4年后这套房在市场上只能卖到240万左右，这位大哥真的是最高位站岗无处哭诉。

　　最终他决定断供，换来的是12.3万元的律师费、5万元的罚息，还有2万元房屋保全费，以及自己进入失信名单。

　　随着判决下达，他合计要支付19万费用，已经付了208万房款后，还得合计再付款301万给银行。

　　总体算下来4年这套燕郊的房子让他亏了270多万。

　　据人民法院资产诉讼网显示，2021年燕郊法拍房数量高达818套，可能意味着数百个家庭被卷入到了麻烦之中。

　　家庭断供的案例，对于庞大的法拍房基数来说，占比依旧很小。

　　且不论断供带来的巨大开支和麻烦，赔了房子又赔钱，耗费无数时间精力。

　　对于大部分正在还贷的普通人，保住房子是第一要务。一旦弃房断供，业主征信记录将留下污点。

　　以后想办理信用卡、贷款买车、再买房、理财甚至是子女入学等都可能因为这个记录而被拒。严重的名下银行账户会被冻结。

　　从最近两年的法拍房市场来看，热度也在持续下降，只有极少数的房子需要多轮竞价。

　　一般来说，法拍房的起拍价是市场评估价的五折到七折，在上海成功捡漏一套法拍房，转手卖掉获利上百万的案例并不少见，所以专业的法拍房代理机构很多。

　　这种情况一直到2021年1月25日，上海法拍房被纳入限购，市场遭遇暴击，于是溢价折扣率一路下降到85%。

　　春节期间上海法拍房市场基本稳定。

　　《国际金融报》记者统计，1月28日-2月6日10天时间里，共有16套上海住宅用房在阿里平台进行拍卖，其中4套流拍，12套成交，成交率75%。

　　其中徐汇肇嘉浜路的汇峰鼎园，经过167次出价将竞价过程拉长到26小时以上，成为春节最受欢迎选手。

　　法拍房里门道很多，上海买房客户又比较挑剔，最喜欢三种法拍房源：

　　1.法院承诺清场的房子。因为这样省去很多麻烦，不用担心住在里面的租客或者老赖。

　　2.两套房子一张产证，这种房子会有捡漏的机会。

　　3.价差足够大的房子。三四年前非常流行，当时法拍房有很大一批投资需求客户。

　　整体来说，断供潮和法拍房激增并没有出现，法拍房对一二手房交易影响很小。

　　自从上海也将法拍房纳入限购之后，无论是前期竞拍还是交易和收房，都变得越来越规范，打击失信人和化解断供风险，也更加流畅了。

　　同一时间，2022年春节的楼市分化非常剧烈。

　　曾经被开发商寄予厚望的返乡置业，没有能扛起大旗。

　　上海一枝独秀 楼市期待春天

　　上海是全国楼市最特殊的一个市场，也是复苏最快的城市之一。

　　中指研究数据显示，1月31日-2月6日春节期间，上海新房成交10.3万平方米，比2021年春节期间上涨646%。

　　广发证券数据统计，春节期间上海日均成交面积同比增长近11倍。

　　各片区售楼处都安排了春节值班，上海有近30个新房楼盘假期对外开放。

　　一般来说，春节期间成交在2万平米，上海假期则有30个项目有签约记录，部分项目活跃支撑起了整个春节交易，有4个项目在此期间签约百套以上。

　　上海链家研究院数据显示，春节新房共成交505套，同比上涨超300%，占重点15城春节新房成交总量的53%，也是同期全国新房成交量最大的城市。

　　2021年10月之后，全国重点城市首套、二套房贷款利率都在下调，尤其是2022年1月20日，5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点。

　　上海部分地区的贷款放款时间的确缩短了，大部分在1到2个月。加速审批贷款毫无疑问助推了大家的买房热情。

　　上海链家研究院数据显示，2021年上海新房成交量达到9.3万套，是近五年来成交最高的一年。

　　数据显示，2021年9月至12月，上海二手住宅成交量实现连续4个月的上涨。

　　上海是最有代表性的，楼市从2021年底开始逆势回升的城市。

　　相比之下深圳、广州等城市成交异常惨淡。

　　根据深房中协的数据，2022年春节周（1月31日-2月6日），深圳的成交量为：

　　新房成交0套

　　二手房成交1套

　　在这之前已经有一个数据，深圳1月二手房成交量1557套，创下近10年来最低。

　　上一次有1500套二手房成交的记录，还是出现在2012年，距今接近十年前了。

　　当然深圳的中介还没有完全放弃，很多新房销售选择提前抢跑，尽可能多卖掉一些房子。

　　部分门店不仅春节不打烊，还将2021年底的花式促销也持续了下去。比如说到访礼包、购房优惠、一口价特价房，以及30天无理由退房，最低一折首付等等。

　　二线热点和三线城市，没有北上广深这样的热度，只能默默等待春天。

　　诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年春节假期重点15城新房成交959套，创近五年春节成交新低，同比去年春节下跌42.1%。

　　三四线城市春节两周供应量较2021年和2019年同期接近腰斩，房企本身就已经不再期待返乡置业了。

　　比如重庆返乡置业成交占比接近零，返乡置业客户占比降到10%。昆明有来访客户的27个项目中，21个认购成交为零。成都主城五区春节有效订单不到50套。

　　在各种第三方的统计报告里，返乡置业最主力的人群画像没有变化：

　　一是30到40岁之间的三口之家，成为置业主力军

　　二是25岁到30岁的单身人士，基本都是第一次买房

　　然而疫情后的复苏远低于大家的预期，很多业主因为房价波动选择观望，也有人收入降低导致首付不够，还有的改善客户因为已经有一套住房，选择推迟置换的时间。

　　作为龙头企业的万科，在2月8日发表1月销售情况简报显示，当月合同销售356亿元，同比减少50.19%。

　　同一时间里，1月房企融资规模同比降低七成，缺钱是一季度永恒的主题。

　　突然想起，春节前在公司楼下吃的最后一顿饭是沙县小吃，人多得都忙不过来了，老板甚至提前回家过年。

　　不知道这是好事还是坏事。