刘晓博：抢跑楼市，这个“强二线城市”出手了！

lameihua

　　正当全国各地忙着过年的时候，南京已经在楼市全面抢跑了，把春节变成了“楼市促销季”。

　　大年初一（2月1日），南京房产局的官方微信就发布了《关于做好春节期间住房消费服务的通知》（下图）：

　　“通知”里的“干货”一共有三点：加强宣传，房企“春节不打烊”，拓宽返乡留宁置业服务。其中还包括，鼓励房企推出“新春大礼包”；通过商会、协会、学会、社区等组织看房等等。

　　这篇推文还提供了237家“春节不打烊”的售楼处名单、地址。

　　推文还把在南京买房的基本条件、限购详情、税费情况、公积金使用条件等，全部详细整理出来，一起提供给市民。（点击查看）

　　研究房地产市场这么多年，还是第一次看到房管局（住建局）官方为大家提供这么详细的购房指南。

　　以往，这些信息都是由第三方机构比如中介、媒体整理。

　　更为贴心的是，南京房管局整理出来的购房条件里，用红字提醒大家容易疏漏的内容。假如你或者你的孩子考取了南京的大学或者技校，是可以把户口迁过去放在学校的，这样，你家就获得了南京的购房资格，就可以买买买了！

　　如果你是人才，在南京工作、缴纳个税和社保，不需要累计缴纳24个月社保就可以在南京买房。比如硕士，只要在南京签订1年及以上劳动合同，缴纳6个月社保或个税就可以买房了！本科是12个月社保。

　　南京一南一北两个区——六合和高淳，购房条件就更宽松一些。

　　你见过政府主管部门，这样细心地提醒“你很可能有购房资格，可以买房了”的吗？

　　反正我之前没有见过。

　　为什么连南京这样的强二线城市，都要在春节期间抢跑楼市？

　　说到底，还是为了稳增长，带动经济发展。

　　上图是中国内地城市2021年GDP前20名城市的榜单。

　　南京2021年GDP的增速为7.5%，在10大城市里倒数第二。南京GDP的名义增速是倒数第一，只有10.4%。

　　2021年南京GDP的增量，为1537亿元，低于身后的天津、宁波、青岛和无锡。

　　南京的GDP只比天津多了700多亿，一不留神就可能在2022年被挤出前十。

　　短期看南京在排行榜上的最大对手是天津，中期看是宁波。宁波虽然2年内很难超过南京，3年后就很难说了。

　　上图是2021年主要城市A股上市公司、新增上市公司数量情况。宁波在存量和增量上，都超过了南京。无锡和成都的上市公司数量，也很有可能在2022年超过南京。

　　上图是7普中，长三角各地市的人口增长情况（上海各区参与排名），南京10年的人口增量只能排在长三角的第七位，甚至低于金华。

　　至于总人口，南京也被合肥、宁波、温州超过，也只位居长三角第七。

　　城市定位，南京近年来也有被合肥超过的迹象。全国有4个“综合性国家科学中心”，合肥是其中之一，南京并不是。南京希望通过获得“国家中心城市”的定位来反制，但至今尚未拿到。

　　面积不算大、位置略有点偏、人口竞争力一般、城市定位不算高，南京很有压力。

　　南京2021年的楼市，表现也不太理想。下面是楼市：

　　2021年很多指标都是下滑的，而且幅度不小。

　　上图是主要城市在过去4年，卖地收入的基本情况。过去4年，南京卖地收入是深圳的2倍，但南京的人口不到深圳的一半，房地产对南京经济的重要性显而易见。

　　那么，南京到底有没有投资价值？如果投资南京不动产应该优先考虑哪里？

　　我的看法是：南京不动产有很高的投资价值。

　　虽然在中国顶级城市里，南京目前的人口竞争力一般。但这个城市人杰地灵，文化荟萃。第七次人口普查显示，南京每万人中大专及以上人口比重非常高，仅次于北京、超过上海，位居全国第二。

　　历史上，南京一直被认为是“神秘之地”，有“王气”。虽然秦始皇、隋文帝都曾对南京下过黑手，希望通过改风水、改名甚至毁城来摧毁南京的“王气”，但都没有能奏效。

　　最有意思的是：隋文帝拆毁南京城、在城内耕地不到30年，隋炀帝在扬州看到天下大乱，就做出了迁都南京的决定。后来，这个决定因为江都宫变未能实施。到了李白云游天下的时代，南京俨然又是一个繁华的“强二线城市”了。只不过，那时扬州的风头更健，类似如今的上海。

　　帝国时代，王朝如果被迫在南方建都，南京历来是首选。中国历史上仅有的两次北伐胜利建立的政权，都选择在南京建都（明朝前期和民国中后期）。

　　如今，从汇聚资金量、上市公司数量等重要指标来看，南京都算是比较优秀的城市。再加上南京是经济总量第二大省的省会，教育、医疗等公共资源丰富，基础研究能力强，所以发展后劲是毋庸置疑的。

　　在南京投资不动产，如果立足中长线的话，中心城区的长江两岸是首选。

　　早期南京，基本上背靠玄武湖和紫金山，在长江南岸发展。现在，则完全进入了跨江发展的新时代。

　　在南京十四五规划中，下面两段话值得高度关注：

　　彰显美丽城市特质。推进滨江风光带建设，高品质打造定山、绿水湾城市客厅，加快扬子江数字金融港等建设，塑造美丽滨江天际线。

　　建设新金融中心。以扬子江国际基金街区为核心，聚焦科技金融、自贸金融、数字金融、绿色金融、民生金融，……支持创建国家绿色金融改革创新试验区。

　　这其实就是南京不动产的“价值线”。

　　所谓“滨江风光带”，就是沿着长江两岸，南京提出了打造9大城市客厅（下图）。

　　江北新区核心区的定山、绿水湾城市客厅，在9大客厅里处于最重要的位置。

　　在江北核心区，还有“以扬子江国际基金街区为核心”的“新金融中心”，这其实就是南京的新CBD。

　　投资南京首选江北核心区，也就是上面说的定山、绿水湾城市客厅，以及“以扬子江国际基金街区为核心”的“新金融中心”。

　　其次，是靠近传统市中心，江北新区对面的另外7个城市客厅。

　　上面这幅图，也可以参考一下。

　　当然，如果偏自用的话，就要考虑自己上班、孩子上学的因素了。传统中心城区，以及河西等成熟片区，自用兼投资也是不错的选择。