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顾天杰:稳定楼市的大杀器 终于来了

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发表于 2022-1-26 22:54:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
  最小12平米 蜗居打工人的深圳梦

  多大的房子能承载一个打工人的梦想?

  深圳住建局可能会说:12平米。

  北上广深打工人,对于拥有一套低租金、交通方便、离公司近的房子,有极大的需求。

  然而年轻人租房也是最容易踩坑和被教育的:

  签合同注意事项,退押金,合租舍友如何相处,水电网络如何分摊,房东的各种奇葩要求,总让人心力憔悴。

  于是保障性租赁住房,成了租房市场的一股清流,也是楼市的压舱石和稳定器。

  1月21日深圳住建局发布了:

  《深圳市保障性租赁住房小户型设计竞赛公告》

  这次竞赛以小户型、新生活为主题,针对年轻一代的居住生活模式和功能需求进行研究,通过对功能布局、装饰装修、家具产品、智能化设计,实现户内高效空间利用。

  深圳的保障租赁房设计大赛,有三种小户型:

  套内12m?、18m?、27m?

  越是人口净流入高的大城市,对租赁住房的需求越大。

  深圳在1月14日发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》,要在十四五期间,供应居住用地不少于15万平方公里,筹建集中住房89万套,供应分配住房65万套。

  住房保障体系主要包括三种:公租房、保障房、共有产权房。

  根据《2021年全国重点城市长租市场观察》数据显示,北上广深租房人口占比很高。

  北京:常住人口2189.3万人,租房人口约为730万,租房率33.34%。

  上海:常住人口为2487.1万人,租房人口995万,租房率40%。

  广州:常住人口1876.6万人,租房人口995万,租房率53%。

  深圳:常住人口1756万人,租房人口1350万人,租房率77%。

  成都:常住人口为2093.8万人,租房人口480万,租房率23.06%。

  杭州:常住人口为1193.6万人,租房人口477万,租房率40%。

  以上六座城市,合计租房人口就超过了5000万人,堪称中国租房市场主力军。

  《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示,基于我国城镇化率平均2%的增速,2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元,租房人口达2.6亿人。

  在这之前,国务院新闻办举行的《“十四五”公共服务规划》新闻发布会。

  其中一条就是积极推动改善住房条件。

  人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,主要解决符合条件的新市民、青年人群体的住房困难问题。

  根据住建部2021年11月披露的数据,全国40个重点城市计划筹建保障性租赁住房93.6万套。

  南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

  保障性住房和公租房最大的区别在于:

  公租房一般是供给中低收入人群。保障租赁房是供给青年人的,不设收入门槛线,以小户型为主。

  从数字上看,一线城市的计划新增保障房占比很高,有的甚至超过了房屋供应总量的30%。

  官方数据显示,十四五期间,北上广深保障性租赁房,供应量在40到60万套不等。

  (数据来源:各地政府十四五规划)

  可惜的是,每年几十万套的新增保障房,和北上广深500万到1000万的城市租房群体比起来,缺口很大。

  大部分二线热门城市,十四五保障房目标在10万套到30万套左右。

  深圳的保障房小户型竞赛,开辟了一种很好的模式,让住在房子里的人参与设计,将年轻人的需求充分体现出来。

  让生活郊区化 而不是房子

  在一线城市租房,除了面积大小和价格,最敏感的是时间成本。

  过去保障房、甚至共有产权房供应不精准、空置率高,主要原因就是公共配套不够,位置比较偏远。

  2013年底上海安亭延伸到江苏昆山的地铁11号线通车,成为中国首条跨省轨道交通项目,昆山人民一小时就能到上海市中心,只要7块钱。

  到了2022年昆山、嘉定、青浦这样的郊区,和上海的联系也非常紧密了,昆山俨然成了上海后花园。

  在所有因素中,地铁对房租的影响很大。

  北京地铁建设时间很早,单条路线在40到50公里的有5条,10号线贯通海淀、朝阳、丰台三个区,总共设有45个车站。

  最离谱的北京13号线,北面连接了号称全亚洲最大保障房小区的天通苑。

  天通苑附近没有太多的工业产业聚集,小区居住密度很高,容积率低,吸引最多的是低收入北漂群体。

  尽管有2条地铁经过,并且设立3个站台,天通苑却曾经成为群租房整治的重灾区,之后政府再也不盲目追求保障房的数量规模,而是转向整体建设。

  这还涉及到的一个问题是,一旦某一个片区成了睡城或者单纯的居住式卫星城,那么当地房价就会迅速下坠。

  环京地区过去3年下降得最多的是河北永清,最高时曾经超过2万元一平米,现在已经出现5000元一平米的超低价盘。

  北三县楼市还传出过很多断供新闻,投资者赔掉了首付,宁愿0元卖房也不想再背着贷款了。

  大城市的核心区、新城区享受着人口净流入的时候,边缘的卫星城很可能正在出现郊区逆流现象。

  郊区化最终的目的是人生活的郊区化,为居民的生活、工作、学习多考虑,单纯的房子郊区化,即使租到了便宜的房子,生活却更不方便了。

  新一轮的保障性租赁住房,就是要解决这个问题。

  相比上一轮有四个明显的不同:

  1.建设资金来源更多元化,政府鼓励社会资本进入,可改建闲置的非居住存量房

  2.土地使用权和物业能够抵押,市场化程度更高

  3.租期没有明确限制,促进相关家电家具消费

  4.租房对象是未来有购买力的新市民,派生出更多生活消费需求

  美国、德国、日本这样的发达国家,也在一定时期发展过大量保障房,也遇到了和中国类似的问题:

  财政支出不高、住房建设动力不足、保障人群范围有限

  美国政府直接投入公共住房建设很有限,主要通过信贷和税收,调动民间力量参与。德国和日本也是运用贷款、税收政策鼓励民间保障房建设。

  新加坡有半官方机构建屋发展局,负责统一的投资和组建保障住房,中国保障房还是以政府和企事业单位牵头,私人参与度低。

  在保障房的租售方面,美国20世纪70年代转向以居民需求为主,完成成熟体系的建立,包括租房券计划。德国通过住房补贴鼓励个人按市场价买房。

  日本曾经用投资性贷款激励居民买房,新加坡政府主动调控价格,提供更优惠的房屋贷款。

  日本金融支持体系中,专门设立住宅金融公库,向自建或者购买住宅的国民提供长期、稳定、低息的贷款。新加坡建立以公积金储蓄为核心的金融体系。

  在中国长租公寓和保障性租赁住房,没有能形成有效配合,主要原因有三点:

  1.租金回报率低。

  2.住房租赁企业规模不够大,掌握的租赁房源占比偏低。

  3.老旧社区出租房屋比例很高,配套差,居住体验不好。

  中国大部分租赁房源都被独立房东和中介持有。不完全数据显示,中国个人持有的出租房源占全部的67%,品牌公寓持有比例不到5%。

  相比之下发达国家租赁房源中,机构持有比例普遍在50%以上。

  年轻一代在毕业后前往深圳、北京、上海这样的大城市落脚,很可能第一次租的房子,不是有几十年历史的老破小居民楼,就是装修配套不太好的握手楼,租金不低而且毫无居住体验。

  之前我们写过青客公寓面临破产清算:

  《猛跌97% 四年巨亏27亿 打工人瑟瑟发抖 租房太难了》

  长租公寓洗牌之后,国企央企入局,它们更倾向于运营重资产、长周期的租房项目,促进整个公寓市场的健康发展。

  原国家房改课题组组长、中房集团前董事长孟晓苏之前提议:

  让国企、央企重新回归保障房

  孟晓苏提出一个结构性房价的概念,意思是说当房屋供应体系里保障房多了,房价总体就低了,如果多年不提供保障房,只提供商品房,总体房价就高了。

  至于普通人,真的没必要关心高房价,最关心的是政府能不能提供低价保障房、租赁房,完善住房保障体系才是调控的正确目标。

  这恰好和当下国资大手笔进入公寓、商品房市场的趋势吻合。

  未来5到10年的房地产良性循环里,必然会有保障性租赁房和国资的一席之地。

  我们即将迎来疫情后的第三个春节,又到了离开出租屋,启程回老家的时候了。申请文末点个赞!祝大家都能顺利买到票!平平安安回家过春节,与家人相聚。

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