清和：多地“松绑”楼市，今年房价走势如何？

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　　去年，中国房地产遇到了严厉的监管，市场的流动性受到限制，一定程度上遏制了泡沫化趋势。今年初，各个地方为了稳地价、稳房价陆续开始给房地产“松绑”。我们来看一些具体的政策。

　　先看广西南宁，广西南宁是从公积金贷款额度出手。南宁近期公布了公积金住房贷款实施细则的征求意见稿，提出，南宁首套房公积金贷款的最高额度从 60 万提高到 70 万， 二套房公积金贷款最高额度从 50 万提高到 60 万。

　　山东烟台则是从放松房企预售资金监管方面着手。烟台市住建局表示，对信用等级较高的房地产开发企业，最高可降低5%的商品房预售监管资金留存。

　　预售资金，是商品房开始预售之后，房企收到的购房款，具体包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等。在这方面监管还没那么严格时，很多头部房企就是靠预售资金加杠杆，快速周转。而在一些房企爆雷后，地方为了“保交付”，紧急加强了对预售资金的监管。部分房企虽然账面上有资金，但不能动用。如今，房企流动性受到限制，地方重新考虑使用预算款给房企救急。

　　目前，除烟台外，成都、广州也放松了预售资金监管。2021年11月，成都住建局下发通知，将依据项目施工进度，分档降低预售资金留存比例。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内，预售资金支取比例上限都提高5个百分点；项目并联竣工 验收备案后，预售资金支取比例可达到95%。去年同期，广州也对房企预售资金留存比例进行了下调。

　　市场解读，地方降低预售资金留存比例，释放的资金规模虽然不大，但也有助于缓解房企流动性压力，起码对交楼多了层保障。

　　信贷方面，成都也是全国首个提出，加大房地产信贷投放的城市。成都《通知》的原文是：协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。

　　除此之外，上周央行两次降息后，多地银行下调了房贷利率。比如，北京地区的银行首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海地区银行首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；深圳地区首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。普遍都跟随了5年期LPR，下调了5个基点。

　　并且，多地银行放款速度也加快了，北京、上海等地，放款排队时间大幅缩短，多数银行月内即可完成放款。

　　总结起来，政策方面的调整包括这么几个方面：增加公积金贷款额度、启用预售资金、加大信贷发放力度，核心是在资金成本。

　　地方为什么这样操作呢？

　　主要还是稳经济。今年宏观经济稳字当头，稳经济要求稳房价和稳地价，稳房价和稳地价试图降低地方土地财政下滑的压力。去年，全国城市房价下跌的压力增加。12月70城房价数据显示，4个一线城市新房价格环比下降0.1%。北京环比持平，上海上涨0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%；31个二线城市，新房销售价格环比下降0.3%；35个三线城市，新房销售价格环比下降0.3%，延续下行态势。

　　中原地产的数据显示，2021年楼市调控达到了651次，刷新历史纪录。其中，上半年调控政策偏紧，下半年随着市场下调，政策以稳为主。其中，单12月调控次数就有65次。各地频繁发布稳楼市政策，像桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等近25个城市，都拿出了“真金白银”，希望稳住房地产市场。比如桂林，2021年末，对房地产开发企业和购房者，都以消费券的形式进行补贴。

　　所以，今年是地方房地产政策的“减法”之年，预期是做减法，给市场松绑，同时还可能做加法，出台一些激励政策稳房价。市场到底会怎么走，目前还不太好判断。我们将持续跟进政策对市场的影响。