明哥在路上：20个月来，房贷利率首次降低。你的月供压力减轻了。

lameihua

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　　盼着，盼着，它终于来了。

　　自从2020年4月20日以来的一次降低，时隔20个月，承担着房贷压力的业主们，终于再次迎来了房贷利率的降低。

　　在详细讲解之前，明哥一定邀请你重新回顾一下，我们从2020年就一直在科普的房贷常识：

　　1年期LPR利率：实体经济公司向银行的贷款利率；

　　5年期LPR利率：特指购房时，银行发放贷款的基准利率；

　　房贷利率= 5年期LPR利率+基点加成；

　　5年期LPR利率，由央行1个月公布1次，所有银行更新式执行；

　　基点加成，由银行参考各地调控政策灵活决定，一旦确定，终生不改。

　　本来，央行规定，从2020年3月1日开始，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一，要么：固定利率；要么：「5年期LPR利率+基点加成」模式。

　　后来，由于「5年期LPR利率+基点加成」模式，相对于固定利率模式，具有碾压性的优势，几乎所有有识的房贷一族，都申请更改成此模式，各大银行的工作量实在太大，于是央行统一让所有银行执行，不必劳烦购房者手动申请和更改了。

　　所以，「5年期LPR利率」的每次变化，都能牵动数千万有房贷家庭的神经和钱包。

　　2019年9月20日，5年期LPR利率，首次公布，数据为4.85%，此后历经3次降低。

　　2020年4月20日，降低为4.65%。此后，历经20个月不曾改变。

　　2022年开年，就在1月20日，心心盼盼的降息，终于来了。

　　1年期LPR利率，从3.8%下调至3.7%；

　　5年期LPR利率，从4.65%下调至4.6%。

　　以100万贷款金额、30年期等额本息还款模式、没有「基点加成」的按揭贷款方案来计算：

　　利率调整前，5年期LPR利率为4.65%，月供额为5156元；

　　利率调整后，5年期LPR利率为4.60%，月供额为5126元；

　　月供额减少了约30元，1年减少360元。

　　特别地，如果你在一、二线城市，在2017年之后买了房子，贷款金额会远高于假设中的100万，假如上升到500万元以上，那么月供额将减少150元，全年减少1800元，30年累计减少5.4万元。

　　蚊子肉，也是肉。

　　经常有蚊子肉吃，累计起来也算是大餐。

　　毕竟，从2020年开始计算，5年期LPR利率，已经降低3次了，从4.80%降低到了4.60%。

　　根据明哥一直以来睿智的判断，未来持续性、稳健性地不断降低「5年期LPR利率」，是历史的必然。

　　在对涉及到重大民生的商业、财经问题的判断上，我从来没有出过错。

　　这是一种无可阻挡的历史浪潮。

　　不过略显遗憾的有两点。

　　第一点，每位购房者，在和商业银行签订房贷合同时，「基点加成」一经确定，就在整个还贷周期中，保持不变，无法更改的。

　　因为在房贷公式中，「5年期LPR利率」反映了市场无风险利率，锚定的是市场波动环境下的利率；「基点加成」反映的是行政调控政策的力度，锚定的是政策意志。

　　所以，每次利率的降低：

　　对存量购房者来说，一定是好事；

　　对尚未签订合同的增量购房者来说，综合利率还要根据当时的调控政策来判断，如果调控要求保持较高的综合利率，在「5年期LPR利率」降低的情况下，「基点加成」被迫提高，那对新购房来说，就吃太大亏了。

　　举个例子，2021年5月20日，工、农、中、交四大行深圳分行，曾经调整房贷综合利率，首套房贷利率上调15BP（基点）至5.1%（5年期LPR+45BP），二套房贷利率上调35BP至5.6%（5年期LPR+95BP）。

　　如果在2022年，各大银行不对新购房者，调整房贷利率，那么在「5年期LPR利率」降低的情况下，「基点加成」被迫提高，购房者在整个房贷周期，都必须承担相对存量购房者更高的「基点加成」，以后哪怕「5年期LPR利率」继续降低，相对于自己以前的压力来说，是降低了，但是和其他购房者相比，依然吃亏了。

　　第二，存量购房者的房贷利率，一年才调整1次，因此2022年1月份才调整的「5年期LPR利率」，对2022年的综合房贷利率来讲没有影响，不会改变，只会从2023年才开始发生作用。

　　但是我相信，降息周期一旦开启，2022年后面的11个月份，央行极有可能继续公布「5年期LPR利率」，积少成多，集腋成裘，一并将降息福利，反映到2023年以后的房贷中去。

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　　央行为什么选择此时此刻，再度调降利率？

　　毫无疑问，有对外、对内两层因素。

　　美国正在面临着退出量化宽松、加息、美联储缩减资产负债表的三重政策的落地，缩减货币流动性的节奏，比上一轮周期（2015-2018）的节奏更加紧凑，幅度更大。

　　纳斯达克市场，已经开始反映出乎预料的预期。

　　过去这一周5个交易日，纳斯达克100指数后4天都是下跌的，有了2020年2-3月份连续熔断的行情带来的窒息感觉。

　　在加息预期下，国际市场上的美元，正在加速回流到美国本土的实体经济中去，不仅是美国本土的货币市场（债券）、股票市场，也包括从2020年大放水以来满溢到新兴国家经济体的股票、债券、房地产市场。

　　从2021年开始，国内房地产市场突然上演窒息、休克的时刻，包括恒大、世茂、融创、富力、佳兆业在内，几乎所有的民营地产公司，股价大跌、商票逾期、债券违约、新盘烂尾，层出不穷，实在是20年历史，见所未见、闻所未闻。

　　如果2022年，美国加紧收缩货币，全球的流动性都将开始回收，利率上涨，我国地产行业面临的形势会更加严峻，开发商的保交楼底线将可能被突破，购房者的房贷利率将事实性上涨。

　　所以，我国央行在关键时刻，出手降低1年期、5年期利率，降低了实体经济运行所需的借款利率，再次降低购房者的压力，可以从一定程度上对冲外部流动性收紧，对我国房地产行业、老百姓的钱包造成的二次冲击。

　　但是，更加重要的是，我们度过了2021年的历史拐点之后，以断臂求生的勇气，全面封控疫情、出手打击互联网资本、出清课外培训行业、对医药行业集中采购、刮骨疗毒式地整顿地产行业，虽然都是着眼于将来，但是对眼下的经济和财政，势必带来磨合期的阵痛。

　　稳增长、树信心，让老百姓从房贷压力下解放出来，敢于消费、敢于生娃、对未来充满信心，显得极为关键。

　　于是，有人会问：

　　这是不是代表，房地产调控再次转向，回到了2019年之前？

　　房价会不会再次上涨？

　　这真的是想多了。真正制约房地产再次绑架国民经济的大杀器是：

　　房地产税的预期；

　　重点城市的二手房指导价；

　　对炒作学区房的无差别打压；

　　央行和银行对二房、二贷近乎禁止的房贷额度；

　　银行、信托、海外债券市场对开发商杠杆贷款的恐惧心理……

　　只要这些没变，「房住不炒」的国策就能继续得到坚决的贯彻，房地产的金融属性就不可能再释放出来，2017年之前20年的疯狂上涨周期就彻底作古了。

　　如果你不相信的话，请留意今天，国家税务总局发的一号文件：

　　2022年底前，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享。

　　这是在为什么税收做准备呢？

　　全面摸底、多地联合排查；

　　数据联网、实时共享。

　　如果你还没听到节奏越来越紧凑、声音越来越大的鼓点之声，正扑面而来，那就真的没救了。