时晨晨：楼市降息，重建信仰！中国房地产，最后的审判恐怕要来了！

lameihua

　　靴子终于落地了，时隔20个月，楼市终于再次降息！

　　但是，人心散了，队伍不好带了，考验才刚刚开始，万米高空走钢丝，稍有不慎就跌入万丈深渊。

　　1月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

　　跟上次相比，1年期LPR降低10个基点，5年期LPR降低5个基点。

　　今天这次“降息”，完全在预期之中。

　　1月19日，央行突然发出公告，明天要调整LPR发布的时间，也就是从原来的9：30调整至9：15。

　　目的是什么呢？为加强预期管理，促进LPR发布时间与金融市场运行时间更好衔接。

　　昨天央行这么明显的动作，已经让市场确信：明天要降LPR利率。

　　我昨天被删的文章也说了一个疑问：央行猛降息，副行长喊狠话，市场反而下跌呢？

　　1月17日，MLF和逆回购利率，同步降息10个基点，降息时间、降息方式，降息力度全部大超预期。

　　三天之内，MLF、逆回购利率、LPR三大关键利率，全部调降，可以说活力全开。

　　与此同时，央行副行长又罕见喊话，用词之大胆，语气之迫切，相当罕见。

　　市场似乎并不买账，昨天副行长喊话后，股市大跌，尤其是指数，跌的很惨。

　　今天股市又大跌，指数稳住了，但是近3900只股票下跌，市场中84%的股票都在下跌！

　　上涨的板块只有银行，就连房地产板块也是下跌的，申万地产指数下跌0.46%。

　　为什么市场就是起不来呢？

　　就今天市场而言，一方面，降息都是预期之中的事情了，预期兑现就是利空。

　　另一方面，降息的幅度不及预期，不少人都预期5年期LPR会下降10个基点，但是实际上只下降了5个基点。

　　所以，今天的房地产板块，也并没有想象的那么强势，指数不仅没大涨，还下跌了0.5%。

　　现在股市起不来，春季躁动迟迟不启动，原因就是，信心不足。

　　对于股市来说，一个正常的周期是：政策底-市场底-盈利底。

　　也就是政策先发力，政策加满之后，市场预期扭转，开始企稳，最后企业盈利见底回升。

　　流动性释放出来了，股市必然会起来，只是时间问题而已。

　　但是，楼市不一定起得来！

　　01

　　央行降息，大家就会买房？错！

　　最近宏观经济压力很大，出口指望不上，消费指望不上，只能指望投资来拉动经济增长。

　　在投资里面，新兴产业规模又太小，制造业又多是私营企业，也不能把刀架脖子上逼他们投资。

　　因此，能够鼓动的投资只有，基建和房地产。

　　基建和房地产，合起来占投资的比例50%，必须全部启动才能稳住经济。

　　因此，启动房地产稳经济，似乎成了共识。

　　有一个问题是：央行连续降息，降准，就真的能稳住房地产了么？

　　先看一下，LPR怎么影响房贷利率的。

　　1、只有房贷利率选择LPR的人房贷利率才会下降，选择固定房贷利率的人房贷不会减少。

　　2、月供不会立马减少。房贷利率一年只调整一次，一部分人房贷利率的“重新定价日”选择了最初发放贷款的时间，一部分定在了1月1日。

　　因此，相当大一部分人月供真正减少，要等到明年1月份。

　　3、月供减少幅度相当有限。

　　比如，假设你有200万房贷，采用的是30年等额本息方式，利率为5.15%，那么降息之后，利率为5.10%，月还款额少了61.53元，

　　一个月62块钱，总月供减少2.21万元。

　　那么多房贷断供的案例，他们还不起房贷，是缺这62块钱么？

　　那么多买不起房子的人，月供给他们减少62块钱，他们就能买得起房子了？

　　都不是嘛！

　　他们缺的是动辄一百万，甚至300万的首付，以及没能力负担动辄5000元，甚至1万元的月供。

　　这么两年，有多少行业遭受重创，甚至全军覆灭了？比如餐饮、旅游、零售、游戏行业，教培行业等等。

　　有稳定的工作，有上升的薪资，有光明的未来，他们才敢去背负房贷。

　　这些都没有的话，只是把月供降低62块钱，他们也不会去买房子。

　　你去问问做旅游的人，去问问做教培行业的人，跟他们说，现在买房月供降低了62块钱，会不会吸引他去买房？

　　再说首付的问题。

　　在深圳，一个月工资5000块钱，房价每平米7万2，一个人不吃不喝买一套平均居住面积的房子，需要48年。

　　攒首付，也得工作个10来年，也不一定攒够。

　　所以，现在很清晰，大家收入不稳定，工资不提升，未来不明朗，单靠房贷利率下降，月供减少个几十块钱，根本没人去买房。

　　02

　　央行降息，开发商信贷就会起来？错！

　　说完个体，再谈谈开发商。

　　最近央行副行长罕见提醒，警惕信贷塌方。

　　我们在之前文章中说过，防止信贷塌方，离不开房地产，因为跟房地产相关的信贷，占社会总融资的比例高达41%。

　　所以，警惕信贷塌方，需要房地产支持。

　　关键问题是，信贷塌方，房地产想支持，就能支持的么？

　　关于个人房贷的部分，我们前面说了，他们不买房，不背房贷，并不是因为差这62块钱，而是他们没有首付，收入不稳定，工资不提高，未来不明朗。

　　关于开发商的信贷呢？也不是想起来就起来的。

　　不可否认，现在有些开发商，非常缺资金，比如融创、恒大等等，有多少信贷，他们都敢要。

　　问题是，这些有信用风险的房企，他们敢要信贷资金，银行也不敢给啊，万一自己的项目爆雷了，损失可就大了。

　　贷款任务完不成，他们宁可去买国股银行的票据，也不会给有信用风险的房企贷款。

　　即便某个胆大的银行，去给他们贷款了，这些房企第一反应是啥？拿地，建房，扩大生产，带动产业链发展？

　　不是嘛，肯定是还债嘛！

　　所以，对于急缺资金的房企来说，当前的央行降息、降准等等放松货币，并不会根本扭转这些受困房企的局面，不会促使他们扩大业务。

　　再看债务和信用良好的房企。

　　现在市面上活的好的房企，基本上都是国企。

　　看看2021年土拍市场的参与者，民企节节败退，国企步步紧逼。

　　比如上海，第一轮、第二轮和第三轮土拍，国资拿地的比例分别为32%，36%和75%。

　　再看看2021年项目收购上的表现，也基本上都是国企在收购。

　　之前不是有新闻说，央行在12月的一次会议上要求保利、华润、金茂等9家国企牵头，通过收并购项目资产的方式为有中高风险的企业提供流动性支持。

　　所以对于国企来说，影响他们的主要是，领导的意图，发改委的规划，财政的规划等等。

　　央行降不降息，降不降准，对他们的经营决策都没太大影响，并不会直接带动经济增长。

　　所以当前就很尴尬，银行敢贷的，他们并不缺资金，缺资金的，银行不敢贷。

　　对于大部分正常的开发商来说，央行降息、降准等有啥影响呢？

　　牛不喝水强按头也不行，只要房住不炒的政策还在，只要融资的三道红线没有放松，降息降准并不会促使开发商扩大信贷。

　　因此，对拉动经济的影响也相当有限。

　　无论对于购房者，还是对于开发商，现在最大的问题是，楼市的预期崩了，信誉塌了。

　　购房者担忧，房子买了，但是房价没涨，工作又不稳定，二手房市场又没流动性，到时候还不起房贷了，亏本卖都卖不出去。

　　开发商担忧，这些紧箍咒都没拿掉，现在稳增长需要，给我信贷，等一年后经济稳定了，政策突然收紧，银行抽贷，我不就死了？

　　所以，现在房地产的局面就是：

　　1、糟糕的情况是：政策力度小了，扭转不了开发商预期，扭转不了购房者预期，根本没用。

　　信贷照样收缩，经济照样下滑，楼市照样冷却。

　　2、更糟糕的情况是：政策力度大了，扭转了市场预期，房价起飞，土地市场火热，房地产产业链再次伟大。

　　这个情况更糟糕。

　　它会彻底摧毁之前房地产调控积累的信用，重新建立永不磨灭的信仰：只有房地产才能救中国。

　　这样的话，今后想要再拉住房价，简直痴心妄想。

　　反正我的想法就是，如果这轮房价再暴涨，我会把我所有资产全部换成房子，我绝对不会再信楼市调控。

　　3、对于房地产托底经济，有一个非常美好的场景：房地产销售起来，房地产投资起来，但是房价不起来。

　　这样一来，即能带动了产业发展，又让购房人买得起房，且不吹大泡沫。

　　但是，以现在的楼市环境，这种美好情况发生的概率是：0。

　　所以说，现在降息、降准等等稳楼市，考验才刚刚开始，两边都是万丈深渊，中间只有一根钢丝。

　　猜测未来的政策途径就是：前期鼓动一波地产，政策不断加码，直到地产抬头，然后再重拳出击推出房产税，锁死楼市。

　　至于房价，那叫一个波澜壮阔，迎接最后的审判！