刘晓博：新房均价破7万，这个城市要飙？！

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　　中国楼市火热的城市，一般都有共通之处，我们把它总结为“四不缺”

　　不缺有钱人，不缺刚需、改善，不缺产业，不缺城市等级。

　　楼市调控趋严的时候，“四不缺”支撑了当地房价的抗击打能力，楼市回暖时，“四不缺”又让当地市场率先启动。

　　中原地产数据显示，上周（1月10日－1月16日），上海全市新房均价攀升至70728元/㎡，环比上涨10.5%，这也是半年以来的上海市最高均价，回暖信号明显。

　　同样的情况也发生在另一个楼市代表性极强的城市——北京。

　　2021年12月至2022年1月，北京各区域成交量均有肉眼可见的上涨。据通天苑地区一位中介透露，在过去不到10天里，他所在的小区成交了近10套房源，创下过去三个月来新高。

　　2022年，楼市的又一个春天要来了吗？

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　　2022年楼市回暖是大概率事件，不过会存在一个明显的梯队。

　　率先回暖的北京、上海就是第一梯队，它们在支撑楼市某个方面上，拥有超出其他城市的优势。

　　我们先来说说上海。

　　下图是2020——2021年上海二手住宅房成交套数走势图，上个月上海的成交量已经是9月低点的1.53倍了。

　　上海二手房市场真正的转折点，发生在去年7月份。当时受到“三价取低政策”和二手房贷款限额的影响，上海楼市开始一路下滑。但相比深圳下跌到2000、3000的每月成交量，上海市全年低于2万套成交量的仅仅只有6个月。

　　而且通过市场调研我们发现，即使成交量下滑，上海二手房成交价格依然比较稳健，大部分小区也没有出现大量抛售的情况。

　　为什么？

　　除了城市能级的因素外，住房需求增量在支撑着上海楼市。人口基数就不用提了，单从落户增量上看，增长趋势就非常猛。

　　2021年前面2个季度的总人数，就比过去两年的单年总数高。三个季度加一起，也比前两年加在一起的总数高。

　　再来看看北京。

　　去年3月北京二手房突然迎来一波阳春之势，随后到10月前，除了6月有一波小幅度回暖以外，其他月份的交易量都有不同程度的下跌。

　　2021年3月前后，北京楼市有两个比较大的利空：严查经营贷流入楼市、以及东城、西城、海淀、朝阳等区传出“多校划片”的消息。

　　不少家长也是抢在开学前紧急买房，想抢在政策之前拥有学区房，这在一定程度上也是影响了3月的成交量。

　　北京为啥楼市回暖如此迅速？

　　一方面在于经济实力强劲，二是金融方面利好政策，持续吸引有购买力的人群进入北京。

　　（部分截图）

　　上图是2020年中国城区经济总量排行榜，前5中北京有2个海淀区、朝阳区，前10中，北京和深圳一样有3个，但从整体排名上要优于深圳。

　　经济总量代表了很多东西，不仅仅是有多少钱，更代表着城市的产业基础、未来发展空间。

　　这一点上北京的优势很明显，这也是为啥中国有这么多“北漂”的原因。

　　而且去年11月，北京证券交易所又成立了，无疑是强强联合。一大批金融相关产业的公司、企业会选择入驻北京，相关高净值人群也会再一次向北京聚集，需求、购买力这一块又是一个提升。

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　　看到这里，大家可能还会存在一个疑问：

　　同样不缺有钱人、不缺需求、不缺城市权力的深圳，为啥没有站在楼市回暖的第一梯队中？

　　其实关键在于政策，深圳可以说是全国楼市调控最严格的城市了。

　　第一限购，深圳本地户口，外加3年社保才能购房，大幅提高了购房资格的门槛。

　　第二是高昂的二手房交易税费，增值税“2改5”、恢复豪宅线，这让每套二手房多了数十万甚至上百万开支；

　　第三则是“二手房成交官方参考价机制”，深圳大部分小区发布了二手房参考价格，很多都和市场价存在明显价差，银行根据参考价放贷，相当于变相提升了二手房的首付。

　　此外，深圳楼市还有一个重要的“政策靴子”没有落地，就是写入《深圳经济特区社会建设条例》的“大学区制+义务教育阶段教师交流制”。

　　如果算上这个，就是4重枷锁，从买房资格到交易成本，再到二手房的风向标——学区房，层层设卡。

　　如果这几个政策不松动，那么深圳二手房市场就很难像北京、上海、广州、杭州等城市一样明显回暖。

　　深圳住宅市场在2022年躺平，不是坏事，反而是好事，前几年深圳房价涨得太多、太快，如果深圳买得起房的人越来越少，谁来建设城市？

　　不过需要注意的一点是，深圳楼市中的供需矛盾依旧存在。

　　过去4年里，深圳住房市场新增土地面积只有0.66㎡/人，仍然是全国人均最低的，而2023年7月15日，715调控刚好3周年，将有数十万人陆续累计满3年深圳社保，开始买房。

　　如果你是深圳刚需，尽量选择在这个时间点之前买房。

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　　最后，从宏观的角度上看，今年中国楼市主要有两个任务：

　　一是化解大房企的违约风险，给他们进一步降杠杆；二是让房地产市场有所回暖，稳住投资和消费，带动关联行业回暖。

　　1月16日，国家发改委表示：要促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　次日国家统计局局长宁吉喆也表示，房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用，未来要促进城市住房需求，特别是改善性住房需求持续释放。

　　主动支持“住房消费”，这样的措辞在中国房地产发展历史上实属罕见，说明住房消费，至少在未来一段时间里，都是推动我国经济增长经济复苏的一个热点。

　　昨天（1月20日）上午9点15分，全国银行间同业拆借中心发布了最新的LPR，1年期利率、5年期利率，分别降息了10个基点和5个基点。

　　两期利率同时降息，不仅是为将要购房的人减轻了一点购房成本，更重要的是他传递出的信号：

　　国家对楼市的政策，已经从抑制炒作转向了支持合理消费。

　　注意，是合理消费，从1年期利率和5年期利率分开下调可以看出，国家希望楼市回暖促进居住消费，而不是楼市过热。

　　如果你是刚需、改善人群，现在基本上已经到了买房抄底的好时候了。

　　不过需要注意，买房尽量选择核心城市的核心区域，有地铁物业、配套完善等加分项加持，就更好了。

　　尽量不要买期房，在选择开发商时也应该注意选择更加经营状况稳定的央企、国企品牌。