刘晓博：降息了，房地产有份！但打了折扣……

lameihua

　　降息了！

　　今天（1月20日）上午9点15分，全国银行间同业拆借中心发布了最新的LPR（贷款市场报价利率）。

　　最新的1年期利率、5年期利率，分别降息了10个基点和5个基点。

　　1年期利率此前为3.80%，最新报价为3.70%；

　　5年期利率此前为4.65%，最新报价为4.60%。

　　1年期LPR利率，是银行向实体经济发放贷款的基准；5年期LPR利率，是银行发放房贷的重要参考。

　　5年期LPR利率已经连续20个月没有调整过，1年期LPR利率在上月曾下降过5个基点。

　　1年期LPR利率降息的同时，给5年期降息，说明对楼市的政策已经从抑制炒作转向了支持合理消费。但降息幅度差了一倍，传递的政策信号是：国家不支持楼市V形反转，楼市只能回暖、不能过热！

　　另外：央行在12月和1月连续两个月降息，传递了强烈政策信号：支持经济走好，支持消费反弹、投资加速。这对于实体经济、股市和楼市都构成较大利好。

　　假设你有200万房贷，采用的是30年等额本息方式，利率为5.15%。那么降息之后，利率为5.10%。

　　则你降息前的房贷情况是：

　　降息之后的情况是：

　　月还款额少了61.53元，总利息少了2.21万元。

　　不过，你需要等到下一个“重新定价日”开始，才能享受这次降息的利好。到时候，银行会以“重新定假日”前一个月20日公布的LPR利率来执行（加点部分不变）。如果到时候出现加息，则将对冲掉这次降息的利好。

　　不过在2022年，甚至在2023年上半年，中国都不太可能加息。

　　下图是最近20年中国房贷基准利率的走势图。可以看出，大趋势是不断走低的。

　　展望未来，2022年内央行还会继续降息、降准。

　　当前中国金融机构平均存款准备金率是8.4%，在全球范围内看已经不算高，但仍有至少0.5个百分点的降准空间。

　　至于降息幅度，关键看国内经济的需要。由于今年美联储可能会快速加息，所以中国央行的降息会分步实施，整体空间不会太大，全年很难超过30个基点。

　　降息对银行股是利好还是利空？关键看央行压降存款利率的幅度，如果存款降息能超过贷款，当然是利好。不过现在压降存款利率比较大。但降息、实体经济回暖，对银行还是会构成利好的。

　　12月和1月的两轮降息下来，1年期LPR（代表给实体经济的降息）累计降息了15个基点，5年期LPR（房贷）只降低了5个基点。

　　但其实各地通过降低“加点”，给房贷了更多的实惠。有些城市一下子就减少了25到40个基点的“加点”。所以，2022年楼市享受的其实是“双重降息”。

　　楼市今年的主要任务是：第一，化解大房企的违约风险，给他们进一步降杠杆。第二，让房地产市场有所回暖，稳住投资和消费，带动关联行业回暖。

　　如果你是刚需、改善，现在基本上到了可以买房的时候，可以抓紧时间看房了。但买房的时候，尽量回归中心城区，买配套好、有人气的片区的房子。

　　在昨天傍晚，央行曾发布公告，宣布了LPR“游戏规则”的两项重要调整，并从今天开始执行。（下图）

　　第一个变化是，18家报价行中，新增了中国邮储银行和南京银行，分别替代了中信银行和西安银行。

　　邮储银行和中信银行都是国字号大银行，但邮储银行的市值超过5000亿，而中信银行只有2300多亿，前者规模更大，定价能力更强。

　　南京银行和西安银行，代表地方商业银行。南京银行市值接近1000亿，西安银行市值不足200亿。所以规模南京银行更大，定价能力也是南京银行更强。

　　18家报价银行的选择非常有讲究，以国有大银行为主，但同时有股份制商业银行、地方商业银行、中小银行、网络银行、外资银行的代表。

　　这18家银行里，总部在北京的银行有6家，在上海的有3家，在深圳的有2家，外资银行2家，其他为：浙江台州1家、广东顺德1家、杭州1家、福州1家、南京1家。其中国内16家银行的总部，全部集中在东部沿海地区。

　　第二个变化是，LPR利率的发布时间从每月20日的上午9点半，提前了15分钟到9点15分。

　　之所以要提前15分钟，是因为股市等主要金融市场一般都在9点半开市，提前15分钟可以在利率突然发生变化的时候，给市场反应的时间。对于投资者来说，这将更加公平。