刘晓博：公积金松了！买房的时候到了？

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　　楼市开始憋大招了。

　　据不完全统计，近期有北京、深圳、广州、济南、西安、合肥、宁波、北海等近20城发布了涉及公积金的新政，包括上调缴存基数、上调可贷金额、提高最高贷款比例等措施，甚至宣布了极为宽松的“认贷不认房”政策！

　　其中仅今天就有两个案例被报道出来：

　　案例一： 广西南宁就制定《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》向社会公众公开征求意见。《实施细则》征求意见稿提出，南宁首套房公积金贷款的最高额度从60万元提高至70万元，第二套房公积金贷款的最高额度从50万元提高到60万元。

　　案例二：四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策问题的通知》，放宽住房套数认定政策 ，实行只认贷不认房的认定标准。既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。贷款记录以征信报告为准。

　　公积金贷款突然开始放松，是否意味着买房的最佳时机到了？

　　01

　　普通家庭能用公积金买房，肯定会优先使用。

　　下图是本号统计部分代表性城市的公积金政策：

　　可以看到，公积金最高贷款额度的覆盖比例还是相当高的，在深圳，按照平均房价5.2万/㎡来计算，首套80㎡的房子除去首付需要支付291万元，家庭买房可以最高享受90万的住房公积金，覆盖超过3成。

　　而且深圳的房价在全国来说都是顶尖，二三线城市公积金最高贷款额度的覆盖比例会更高，在武汉，2022年1月武汉平均房价为1.58万/㎡，按照首套计算覆盖超过5成。

　　据贝壳研究院的最新数据，截至2021年12月，全国首套房贷的平均利率为5.64%，二套利率为5.91%，公积金贷款利率全国统一，五年以上都是3.25%，二者之间的利率差超过了2%。

　　选择公积金贷款5年期50万购买首套住房，光利息就能节省近5万元，如果所在城市最高贷款比例、最高贷款额度上调，能够节省的金额将会更多。

　　那么对于部分城市来说，上调可贷金额、提高最高贷款比例，就会成为一种刺激当地楼市消费、或者吸引人才的重要手段。

　　比如，近期北海市发布新政，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最高贷款比例从40%，提高到60%；南宁市首套房公积金贷款的最高额度从60万元提高至70万元，第二套房公积金贷款的最高额度从50万元提高到60万元；浙江宁波从2022年1月起，对符合条件的家庭，调整贷款金额上限，从60万元改为了80万元。

　　实际上就是为刚需、改善家庭买房提供了利率支持。

　　或像郑州市提出，高层次人才家庭购买市区首套自住房，最高贷款额度在80万元的基础上上浮50%，最高贷款额度为120万元；沈阳市提出高层次人才首次使用公积金贷款购买首套自住房，贷款限额最高可放宽至1.5-4倍，原先的最高限额在60万－240万元之间。

　　其实也是从利率的角度为高层次人才安家落户提供便利。

　　从更高的层面来看，我国存缴使用住房公积金的基数很大。

　　官方数据显示，截至2021年末，我国已有超过1.5亿人在缴纳住房公积金，6000多万人使用住房公积金贷款买房。

　　这就意味着，公积金政策的调整，对楼市运行的影响非常大。

　　02

　　2021年下半年的楼市，有些过于冷了。

　　据国家统计局发布的数据显示，2021年三季度，房地产对GDP的贡献为负值；四季度准确数据尚未公布，估计也很有可能是负数，这种情况，只在2008年全球金融风暴和疫情之初出现过。

　　1月16日，国家发改委表示：要促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　次日国家统计局局长宁吉喆也表示，房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用，未来要促进城市住房需求，特别是改善性住房需求持续释放。

　　立场非常明显，住房消费，至少在未来一段时间里，都是推动我国经济增长经济复苏的一个热点，祭出公积金政策这个楼市调控大杀器就是一个很好的办法。

　　1月17日上午，国家统计局公布了2021年全国人口最新数据：全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰，创下新中国成立以来的新低；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。

　　国家卫健委日前公布2020年全国“活产儿”是1203万人。也就是说，2021年全国新生儿比2020年又下降了141万人。

　　首要原因是肯定是疫情影响。

　　2020年1月下旬，疫情全面爆发。很多人担心胎儿、产妇的安全问题，会主动推迟生育，甚至会终止妊娠，导致这个时间段里新生人口断崖式下跌。

　　但生育成本的问题也不容忽视。

　　在中国部分城市买房难，代表着结婚难，房贷压力也让一些家庭生育意愿提不上去。

　　这时，通过公积金政策放松，给予刚需、改善家庭经济上的优惠，就会成为我国新生育政策的有力支点。

　　而且，有的城市也已经将公积金政策同生育政策绑定起来了。

　　如浙江省第二大城市宁波提出，自2022年1月1日起，按照国家要求生育二孩或三孩的家庭，连续缴存住房公积金满2年，首次申请公积金贷款购买首套自住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户，提高至80万元/户。

　　至此可以预见，未来一段时间内，在推动住房消费、提振生育意愿等因素的影响下，全国公积金政策会越来越具有普惠性质，放松住房公积金限制条件大概率会成为一种趋势，而且不会仅拘泥于一些楼市不景气的三四线城市。

　　不过在房价稳定的前提下，大部分一二线城市的公积金政策大概率会偏向门槛降低。

　　比如类似广州的公积金新政：年满16周岁且未到退休年龄的，以个体经营、非全日制、新业态等方式灵活就业的完全民事行为能力人，可以自愿参与公积金制度；济南申请公积金贷款时，取消户籍限制；四川省自贡市1月18日提出，公积金贷款住房套数认定政策 ，实行只认贷不认房的认定标准，只要无公积金贷款记录，又无住房商业贷款，就按首套房贷款政策执行等

　　03

　　回到最初的问题，买房的好时机到了吗？

　　不管怎么说，公积金政策放宽对于买房者，尤其是首套刚需，或者二套改善家庭来说都是一件好事。

　　2021年下半年楼市冷场，导致现在的楼市还在买方市场，开发商打折优惠的力度在那摆着，刚需人群如果碰到合适的房子就可以下手了。

　　二套房改善家庭，在国家支持改善家庭住房消费的大背景下，也能吃到很多政策红利，就像北海市的二套房公积金最高贷款额度上调。

　　如果手里的资金没有问题，尽量选择高级别城市的核心地段，盼来下一个阶段政策利好的难度小，而且房产价值更高。

　　最后，公积金政策下调还是带来了一些争议。

　　公积金实际上是一个蓄水池，不管刚需还是改善，大家都在往里面持续注入资金这一点上是平等的，不过即便是有公积金政策，还是有很多首套房刚需买不起房。

　　这种情况下，是否应该首先解决首套房的需求，再去考虑支持改善二套房的问题呢？