刘晓博：出生率再创新低！楼市大变局到来……

lameihua

　　今天（1月17日）上午，国家统计局公布了2021年经济和社会发展情况，其中非常值得关注的是：2021年全国人口数据公布了。

　　具体为：

　　全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；

　　死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；

　　人口自然增长率为0.34‰。

　　国家卫健委日前公布的，2020年全国“活产儿”是1203万人。也就是说，2021年全国新生儿比2020年又下降了141万人。

　　下面是我们团队整理出来的，自1949年以来的中国人口出生率数据（国家统计局数据）：

　　2021年7.52‰人口出生率，创了新中国成立以来的新低。

　　在“三年困难时期”，最低的人口出生率也达到了18.13‰（1961），而2020年的出生率则为8.52‰。

　　至于死亡率，略有反弹达到了7.18‰。由此导致中国人口的自然增长率在2021年出现了一个超低点：0.34‰。

　　此前5年中国人口的自然增长率分别为：6.53‰、5.58‰、3.78‰、3.32‰和1.45‰。

　　是什么原因造成了最近两年中国人口出生率急剧下降，人口自然增长率断崖式走低？

　　除了人口自身的规律外，疫情冲击不容忽视。

　　2020年1月下旬，疫情全面爆发。很多人担心胎儿、产妇的安全问题，会主动推迟生育，甚至会终止妊娠。

　　从胎儿孕育周期看，疫情对2020年出生率、人口自然增长率的影响还是局部的，对2021年的影响则是全面的。

　　那么：未来中国人口趋势将会如何？新生儿数量能在疫情之后大幅反弹吗？

　　我的看法是：疫情结束之后，新生儿数量一定会有大幅反弹。

　　推迟的生育需求，以及国家政策鼓励带来的刺激作用，会在疫情之后的两年里集中爆发。很有可能让年度新生儿数量反弹到1300万甚至1400万以上。

　　但从长远看，少子化、老龄化的基本趋势很难改变。即便国家全面鼓励生育，也只能延缓这种趋势而已，很难根本上改变。

　　也就是说，中国人口的自然增长率将慢慢趋向于零。

　　这很可怕吗？其实也没有什么可怕的，中国总人口毕竟在14亿以上，随着科技的进步，人工智能、机器人的广泛使用，不会缺少劳动力。

　　未来很多简单、普通的工作，比如生产线上的普工、快递员、送餐员等，都可能被机器取代。

　　机器人广泛使用之后，贫富差距会加大吗？有可能，但这可以通过税收制度调整来避免。

　　所以，我在人口问题上不持悲观态度。

　　但话说回来，如果老龄化、少子化来的太快，大家准备不足，那么还是有点可怕的。比如大家会突然发现：养老金不够用了，生活质量降低了，人力成本上升了，世界工厂转移了等等。

　　更重要的是：这对很多城市、乡村的楼市将构成重大利空。

　　收缩性城市会越来越多，很多乡镇甚至县最终会被迫合并。

　　早在我2013年开始写财经分析的时候，就告诉大家：如果算上县城、县级市的城区，中国有2000多个城市。这其中80%的城市，其楼市未来很难跑赢通胀，因此投资价值不高。

　　真正有价值的城市，不超过20%。

　　想想看，2000多个城市（含县城），20%就是400个。其实中国真正有投资价值的大城市也就是30多个，再加上都市圈涉及到的市县，顶多80个。

　　这样算来，未来仍然有价值的城市不过4%到5%。

　　决定不动产价值的，首先是人口，其次是宏观政策，第三是土地制度和土地供应量。

　　我很早就提出了一个原则：投资跟着权力走。

　　比如对于一个省来说：最能决定这个省未来发展走向的人，都住在哪里？当然住在省城，所以你投资一般来说要首选省城核心地段。

　　普通人没有能力改变城市命运，也就是没有“抬轿子”的能力，所以你最好选择“坐轿子”。跟能影响政策、有发言权的人做邻居，这样你买的房子就很少会有利空，而可能不断享受利好。这些利好是从哪里来的？是你有本事的邻居创造出来的。他们在给你“抬轿子”。

　　除了省城，计划单列市也是省内比较特殊的城市。计划单列市说穿了，就是经济上的直辖市，是中央管理经济、人口大省的一种策略。所以，很多计划单列市发展的比省城还要好，因为他们在经济上享受省级管辖权。

　　首都、直辖市就更特殊了，拥有更多的发展机遇，在医疗、教育上的红利非常丰厚。尤其是京沪，户口含金量极高。

　　如果你把房子买在人口流失的小县城，或者普通地级市，想盼来政策利好难度非常大。

　　不仅仅中国如此，美国也是这样。在日本、英国、法国、韩国等中等国家，甚至出现了一国一城的现象，首都是一切的中心。你甚至搞不清楚这些国家的第二大城市是哪里。在这种国家买房子，更是要买在首都了。

　　韩国是全球出生率最低的国家，人口在不断减少，但你看看首尔房价涨成了什么！

　　所以，少子化、老龄化时代，楼市正在发生重大变化：马太效应越来越强。

　　这个时代，增长蛋糕越来越少，竞争更加激烈，有权力的城市才能保证拿到。

　　未来，人口流失地区的基础设施更新难度会不断加大，因为当地没有钱，借债之后也很难归还。城市设施日益老化，跟经济发达地区差距越来越大，当地年轻人会不断用脚投票，撤离这些地方。

　　总之：2021年0.34‰的超低人口自然增长率，给大家敲响了警钟：

　　楼市投资到了需要全面回归中心的时代。这个中心，首先是30多个经济活跃、人口增长比较快的“头部城市”，其次是他们核心都市圈内的子中心。

　　即便是在“头部城市”的内部，也在高度分化。比如北上广深，都有坑人的片区。

　　投资不动产，越来越需要眼光和水平了！