刘晓博：楼市：这个一线城市“躺平”了……

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　　作为中国楼市风向标的深圳，在市场发生重要变化的岁末年初，出现了三件耐人寻味的事，显示了2022年中国楼市的特殊性。

　　事件一：深圳二手住宅成交套数，在11月反弹之后，12月再次下降，跟北京、上海、广州、杭州等主要城市出现了显著的背离。

　　下面是深圳的二手住宅成交量走势图：

　　2021年10月是这一轮调整的最低点，只成交了1605套二手住宅，相当于2020年7月高点的12%。

　　随着楼市政策转暖，2021年11月深圳二手住宅成交反弹了30%，达到了2118套。正当大家憧憬深圳楼市回暖的时候，12月被兜头泼了一桶凉水，成交量下滑到了2076套。

　　而与此同时，北京、上海、广州、杭州的二手房市场都在快速回暖。

　　上图是北京二手房走势图，2021年12月成交了1.54万套，是2020年以来最高点的70%，相比近期低点10月，成交量反弹了65%！

　　上图是上海二手住宅的走势，反弹力度也非常大，12月成交量已经是9月低点的1.53倍！

　　上图是广州二手房的成交量走势，12月继续反弹。

　　上图是杭州二手房的成交量走势，跟广州态势差不多。

　　整体而言，5大城市分为三类。北京和上海反弹最为强劲，其次是广州杭州，只有深圳“斯人独憔悴”，12月成交再次走软。

　　事件二：深圳新房市场，也出现了明显降温趋势。最近光明科学城核心区的某新建住宅发售，300多套房子竟然只卖出了1套。

　　在去年和前年的高峰期，光明的限价新盘基本上都是日光。

　　如果你仔细研究“只卖了1套”的这个新盘，会发现：它的位置和配套都是不错的。

　　首先，它所在的片区是光明科学城的核心片区，紧靠着规划中的科学公园。光明科学城是中国第四个国家综合性科学中心的启动区和功能主要承载区，被认为是深圳的“第二个南山区”。

　　科学公园，是科学城的中轴线和中央公园。这个新盘在科学公园南侧，紧靠着公园。

　　其次，它的配套也是不错的。隔壁就是中科院深圳理工大学的附中，东边1.4公里就是科学城CBD的核心。对面，则是2平方公里的科学公园。

　　美中不足的是，这里距离最近的地铁站直线距离大约1公里，没有达到800米内的理想距离，但这段路基本上沿着科学公园走，风景会非常好。

　　这个片区距离成熟，可能还需要5到10年，但前景是可期的。

　　这样的限价住宅新盘，放在1年前肯定是要抢的。现在，竟然遭到了漠视。

　　而遇冷的新盘，最近在深圳屡屡出现，深圳楼市真的冷了。大家都陷入了持币观望。

　　事件三：在住宅新房、二手房市场全面降温的同时，2021年却成为深圳写字楼市场的“大年”。

　　戴德梁行发布的报告显示，2021年深圳甲级写字楼空置率下滑6.1个百分点并重回20%以下，为19%。与此同时，深圳甲级写字楼全年的吸纳量高达67.3万平方米，仅次于2017年为历史第二高的水平。

　　上图是2021年中的时候，全国主要城市的写字楼空置率。深圳当时还是23%左右，现在已经回落到了19%。

　　到2021年末，上海、北京、广州甲级写字楼空置率分别为16%、15%和11%左右。

　　四大一线城市里，甲级写字楼空置率目前深圳仍然最高，但跟二线城市相比情况要好很多。而且值得注意的是，四大一线城市甲级写字楼市场在2021年都出现了热销的局面，均创出了最近几年的新高。

　　这意味着：有先知先觉的资金，已经在抄底中国的优质写字楼市场。

　　那么，该怎样看到当前深圳楼市。四大一线城市，2021年楼市又将出现什么样的新格局？哪个城市有望领跑？下面谈谈我的看法。

　　第一，深圳住宅市场已被彻底管住，如果政策面没有大的变化，2021年大概率是躺平的状态。

　　深圳二手房是被3大新政压制住的。

　　一是加税，主要是增值税2改5，以及恢复豪宅线（总价750万以上为非普通住宅），这让每套二手房多了数十万甚至上百万的税费；二是增加首付，其中涉及面最广、力度最大的是“二手房成交官方参考价”的发布，让大部分二手房的首付提升；三是户口+3年社保才能购房，大幅提高了购房资格的门槛。

　　如果上述关于二手房的3大新政不松动，则深圳二手房市场回暖将非常缓慢，反过来影响大家对新房的预期和购买欲望。

　　而且深圳楼市还有一个重要的“政策靴子”没有落地，这就是写入特区立法的“大学区制+义务教育阶段教师交流制”。

　　深圳之前只有少数区域，试点了大学区制。按照《深圳经济特区社会建设条例》，未来将全面实行大学区制，推广义务教育阶段校长和教师的交流。

　　遏制通过学区房概念炒楼，深圳和北京力度最大。

　　北京已经在多个区推行大学区制和教师交流；深圳完成了立法，估计会在2022年秋季入学的时候全面推广。这意味着，深圳学区房的概念将发生重大变化，给“一对一”的天价学区房带来了重大不确定性，近期二手房跌得比较多的，都是这类房子。

　　深圳住宅市场在2022年躺平，不是坏事，反而是好事。

　　前几年深圳房价涨得太多、太快，让绝大多数深圳人追不上了。如果继续涨，肯定会损伤城市的竞争力。

　　管住房价，恶补民生短板，是深圳最近2年努力的方向。从深圳2021年写字楼成交量飙升，可以看到，深圳经济转型正在全面推进，更多的企业诞生或者迁入。

　　但话说回来，如果你在深圳生活，尚有购房需求，上面这张图一定要仔细看。

　　过去4年累计，深圳住房市场新增潜在供应量仍然是全国人均最低的。未来会发生什么，大家自己琢磨。

　　大家记住一个时间点：2023年7月15日，它是715调控3周年，过了这一天，将有数十万人陆续累计满3年深圳社保，开始买房。

　　第二，2022年中国楼市回暖的“领头羊”肯定不是深圳，估计会在北京和上海之间产生。

　　从12月二手房成交反弹力度看，当前北京和上海楼市最强，明显超过了广州、杭州和深圳。

　　这也很好理解：过去3年房价上涨比较多的首先是深圳，其次是杭州，其次是广州、上海，涨幅最少的是北京。

　　所以，北京有补涨要求，上海也有一些补涨要求。

　　更重要的是，北京和上海在过去2年连续获得了大利好，微调了经济和社会发展的政策。

　　之前几年，京沪是全面限制人口流入的，把“做减法”当做目标。后来发现扛不住了，开始微调。

　　上海搞了科创板、临港自贸新片区、进博会和五大新城，降低了名牌大学生落户上海的门槛，结果直接导致了2021年北大、清华毕业生从“下广东”掉头“去上海”。

　　北京也在全面唤醒金融中心、经济中心职能，搞了自贸区、服贸会、北交所，就连小米的汽车工厂也千方百计留在北京。另外，也大幅降低了7大名校（清北+华东5校）本科及以上学生落户门槛。其结果是，北大本科毕业生选择北京就业的百分比，从2020年的16%直接跳涨到了2021年的42%。

　　优质资源多了、优质产业多了、名校毕业生多了，再加上跟深圳房价存在“倒挂”，所以京沪房价“补涨”就成为必然。

　　2022年中国大城市里，楼市最值得看好的就是京沪，其中北京补涨空间会更大一些。

　　第三，在楼市最低迷的2021年里，北上广深四大一线城市的甲级写字楼市场突然启动，成交全面放量，显得意味深长。

　　这说明有大资金开始抄底，抢购中国的优质核心资产。

　　为什么抄底？你看看全国人大对国务院启动房地产税试点的授权，就可以明白几分了。非居住类房产，不参加此次房地产税试点，按照以前的老版“房产税条例”执行。

　　这意味着：如果你是个人购买写字楼等非住宅，是可以继续免征房地产税的。

　　为什么会这样？因为之前对非住宅有太多政策歧视，非住宅的交易税费偏高，二手房交易时有“土地增值税”，企业购买需要每年交“房产税”，另外契税也偏高。

　　再加上各地长期非住宅用地供应量偏大，全国写字楼、公寓、商铺的库存量极大，非住宅急需去库存。

　　从未来房地产税设计来看，非住宅全面减税是必然的。因为住房矛盾主要体现在住宅上，而不在非住宅上。如果要征收重税，也应该在住宅上，不应该在非住宅上。

　　看懂了这一点，你就会知道：中国楼市的利益格局将发生重大变化，之前备受歧视的非住宅，有可能咸鱼翻生。

　　但非住宅有个天然缺陷：在真实需求上，“人均面积”的天花板远比住宅低。所以，政策可以撬动的非住宅，主要在大城市核心区、重点发展片区。

　　所以，不要再笑话深圳写字楼空置率高。高，是在给你机会。等深圳写字楼的空置率降到广州的水平时，那将是什么样的价格？

　　我不是劝你买一线城市的写字楼。虽然这种不动产也有长线价值，但毕竟只适合大资金、做长线。如果你住宅都没有买够，还是先买大城市的住宅。

　　资产超过1亿、不打算移民的朋友，可以关注一线城市的优质写字楼了。