刘晓博：地产圈，见证历史的一天……

lameihua

　　对于地产圈来说，2022年1月10日是充满戏剧性的一天，悲喜交加的一天，见证历史的一天。

　　在这一天里，有地产龙头企业被房东“摘牌”，也有“9+11”的大拯救传说。

　　1月10日中午，有人在社交媒体上发出照片，位于深圳南山区的、恒大总部曾租用的办公楼外墙上，拆除恒大LOGO的行动正在进行。

　　这是中国房地产行业的历史性时刻，这些照片也将具有历史价值。

　　随后，澎湃新闻发出了报道。

　　报道证实了大厦业主拆除恒大招牌，跟恒大退租和总部迁回广州存在因果关系。

　　从2017年年中把总部迁到深圳，到2021年末撤离，恒大以深圳为总部的时间一共是四年半。这期间，曾拿下了深圳不少旧改项目，还在深圳湾超级总部基地万科总部旁拍下了一块地，作为自己未来的新总部。

　　在深圳湾超级总部基地效果图中，恒大新总部身披“土豪金”，非常显眼（下图红色箭头所指）。

　　这个新总部大楼已经动工，未来如何处置引人注目。

　　如今的恒大集团，正在全力“保交付”，并在进行债务重组。有媒体报道说：恒大在12月26日到12月28日，就有31个项目集中交付，涵盖全国17个省份、26个城市。

　　恒大债务问题未来如何解决，许家印能否保住第一大股东地位，恒大未来会变成一个怎样的企业，我们只能拭目以待。

　　与此同时，1月10日地产股板块出现了大幅反弹，尤其是在港上市的“内房股”反弹力度极大。

　　A股的房地产板块，表现也不错：

　　那么，是什么消息造成了房地产股今天的强劲反弹？

　　在上周五和周六，就有利好传来。

　　第一个消息是：针对出险房企的承债式收购，相关并购贷款不计入“三道红线”。（下图）

　　这意味着，管理层专门给“拯救出险房企”开了一条资金通道。

　　周六更进一步传出消息说，广东省召集房企开“鹊桥会”，牵线搭桥，让优质房企（主要是国企、央企）并购出险房企。

　　今天，又有了下面的传闻：

　　上面的截屏来自雪球，发布者是“风财讯”，根据认证信息，“风财讯”是“凤凰新媒体旗下，由凤凰网房产自主研发、运营的泛财经科技信息服务平台”。

　　有多家新闻网站转发了这则消息。

　　这里面涉及20家房企。其中9家是“施救方”，基本上都是央企。列入“中高风险”、需要“流动性支持”名单的，一共有11家房企，基本上都是民企。其中没有恒大，估计恒大是有专门通道的。

　　这个消息尚有待进一步证实。

　　不过很明显，传闻涉及的多数股票今天都涨了。

　　在施救方，华润置地（HK.01109）昨天涨了超过7%，今天又涨了超过2%；保利发展（SH.600048）昨天涨了超过4%，今天涨了接近2%，从去年7月的低点到现在反弹了接近70%。

　　此外，如华侨城、招商蛇口、中建旗下的中海发展、中粮集团旗下的“大悦城地产”、中国金茂等，都有不同程度的涨幅。中国绿发集团旗下的房地产上市平台——广宇发展涨幅不大。

　　在传说中的“受支持方”，反弹力度更为惊人。比如世茂集团涨了超过19%，世茂服务涨了超过16%；融创中国涨了超过12%，融创服务涨了超过10%；中国奥园涨了超过11%，佳兆业涨了超过7%。

　　如果上述传闻是真的，那么意味着管理层在房企“债务拆弹”上迈出了重要一步。这11家房企，再加上恒大，基本上全面涵盖了头部、有风险传闻的房企。

　　这是否意味着地产股可以买了？房企最危险的时候过去了？

　　还没有这么乐观。

　　首先，上述消息还需要证实。

　　其次，开始化解风险，不意味着地产股可以闭着眼买了。

　　事实上，从2022年中国房地产“去产能”才进入实质性阶段。之前虽然大家都知道房地产产能过剩，未来很多企业要退出。但都认为需要退出的是别人，每个企业都在计划着做大做强。

　　2021年下半年的紧缩，才真正让大多数房企认清了形势，认清了自己有“几斤几两”。

　　9家“接盘”的央企，跟11家需要支持的房企相比，从规模和资金上未必占优势。或者说，仅靠自己的实力是很难救这11家的。即便国家给政策，银行给贷款，难度也不小。

　　因此，全面收购的可能性偏低。收购部分项目，让出险房企套现资金，增加流动性，这是可以做到的。对于出险房企来说，通过卖掉一些相对优质的项目，归还比较急的债务，让企业正常运转，未来慢慢降规模、降负债，才是根本出路。

　　所以，不要希望看到房企及其股票的V型反转，大部分可以维持L型走势、不堕入深渊就不错了。

　　值得短期参与反弹或者估值修复的地产股并不多，需要优中选优。