刘晓博：稳增长大招来了！对楼市影响微妙……

lameihua

　　又一个稳增长的大招来了，将给楼市带来新变局。

　　这就是给大基建“提速”的工具——基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

　　今天（12月31日），国家发改委官微发布了《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（下图）：

　　通知提出：

　　要加强宣传解读，总结推广典型经验和成功案例，不断提高各方面参与基础设施REITs试点的积极性。

　　要摸清项目底数，分类辅导服务；安排专人对接，做好服务工作；及时沟通反映，加快申报进度；鼓励先进典型，形成示范引领。

　　今年以来，国家发改委已经多次发文，要求全面推进“基础设施REITs”。国家十四五规划也提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。”

　　至今，成功发行并在沪深股市挂牌的公募“基础设施REITs”已经有11只（下图）：

　　如果说2021年是公募“基础设施REITs”诞生之年，那么从2022年开始，将进入其“大发展的时代”。

　　至此，中国在“后房地产时代”已经建立起了经济的三大“加速器”，或者说“三大转型工具”，他们分别是：

　　1、IPO注册制，开启印股票的时代，化解企业高杠杆难题；

　　2、第三支柱养老保险，解决养老难题，支撑印股票的时代，稳住住户部门杠杆率；

　　3、基础设施REITs，解决大基建推动力问题，稳住政府部门杠杆率。

　　IPO注册制和第三支柱养老保险，我之前多次在文章里分析过。今天重点说一下基础设施REITs的影响。

　　REITs是美国人在上世纪60年代创设的一种投资工具，对激活民间投资、推动经济发展产生了积极的作用。

　　中国引进了REITs，并加以中国化，初步形成了自己的风格。

　　上面是今年6月，国家发改委发布的申报要求。

　　中国的REITs首先集中在了有效益的基础设施方面，比如公路、铁路、机场、港口、工业园区、电力、仓储物流、新基建。

　　但不能用于酒店、商场、写字楼等商业地产项目，也不能用于商品住宅，保障房方面则限制使用范围。

　　根据要求，REITs的底层资产最好分布在经济发达地区，或者国家发展战略支持的地区。

　　举一个具体例子，说明REITs的玩法：

　　比如甲地属于经济发达地区，政府旗下有一个工业园区，园区实际运营公司是国企，效益不错、现金流也不错。政府就可以拿出这个项目来做REITs，目的是退出政府投资，套现出来之后投入新的项目，带动当地经济发展。

　　操作方式是找到一家合格的公募基金公司，由这家基金公司旗下的资管公司100%收购园区运营企业的股权。这时候，政府就完成了套现，或者叫做“基建投资的退出”，可以出投资下一个项目了。

　　基金公司旗下的资管公司100%持股园区运营公司之后，以公司的资产和收益为底层资产，发行MBS（抵押支持债券）。而这家基金公司则面向公众，发行全额购买上述MBS的基金（REITs）。散户和机构都可以来买，一般会有较长的运作期限（比如50年），而且封闭运行，不可赎回。

　　REITs发行完成后在沪深交易所上市，投资者可以在交易所买卖，也可以持有获取分红。一般来说，REITs的分红利可达到90%。

　　上图是上海证券交易所官网上的示意图，向投资者解释REITs的基本流程和逻辑。

　　REITs的诞生和推广，可以带来如下连锁反应：

　　1、地方政府多了稳增长、降负债率的工具。

　　中国的经济是政府推动型，地方政府、国企在经济中发挥重要作用，尤其是在经济下行周期，它们要扮演“急先锋”的角色去“打头阵”。但地方政府的杠杆率不断提高，债务余额也在上升，在这方面有国际通行的红线，是轻易不能跨越的。

　　有了“基建REITs”，政府可以退出一些成熟的项目，交给社会资金承接，再去开拓新的项目。“REITs”等于给政府了一个撬动投资的杠杆，但这个杠杆只带来增量资金，不增加政府的负债率，也不增加企业的杠杆率。

　　2、基础设施投资，多了退出渠道。

　　任何投资，都需要有退出渠道，这样投资才能良性循环。没有“基建REITs”的时候，基础设施上的投资很难退出。无论是上市还是整体出让，难度都很大。

　　有了“基建REITs”，有效益的基础设施就可以申请发行REITs，这比发股票上市门槛要低。

　　有了更多、更便捷的退出渠道，资产的流动性增强了，基建设施的估值可以获得提升，也会有更多资金愿意投资这个领域。

　　而中国的基础设施存量资产，至少高达百万亿。可以想见，如果这些资产流动性增加，会带来怎样的财富效应。

　　3、民间资金获得了参与基建投资的机会。

　　支付宝和微信，让我们看到了散户们的力量。为什么这两种支付工具及其理财渠道一度发展得这么快，就是给闲散资金尤其是小额资金了参与投资的机会。

　　“基建REITs”也有这种效应。

　　没有股市的时候，你想投资基建项目，至少要有几千万、上亿的资金。有了股市，我们可以在股市上买基建类股票，但股市风险偏大，而且能上市的基建企业毕竟是少数。

　　有了“基建REITs”，只有几千元、几百元闲散资金的人，也都可以在手机上轻松购买，参与很多重大项目建设。这样，等于给大基建吸引来了众多投资者和增量资金。

　　4、大基建“适度超前”有了资金和机制保证。

　　随着经济下行压力加大，国家提出“适度超前开展基础设施投资”。过去这些年来，大基建一直是中国经济的护法金刚。

　　但以前，大基建主要靠间接融资支撑，也就是银行贷款。这加大了全社会的杠杆率，也让地方政府负债率过快上涨。有了“基建REITs”，政府投资可以适当走“轻资产”的路子，发挥“催化剂”的作用，通过“基建REITs”不断滚动发展。

　　而民间资金，也不必死盯楼市，围绕房子配置资产，可以适当分流到“基建REITs”上。

　　美国是REITs最早诞生、并全面发展的地方。统计显示，截至2018年末，美国全口径的REITs总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产，为全国提供了直接工作岗位240万个。

　　中国经济总量大约相当于美国的70%，如果中国的REITs市值能达到美国的70%，就是13.5万亿人民币。如果这么多的资金通过REITs集中起来，对经济发展、基础设施的改善将起到怎样巨大的作用。

　　“基建REITs”的全面推进，将对中国楼市产生什么影响？

　　一言以蔽之，就是：马太效应、强者恒强。

　　发改委的项目申报要求非常明确：

　　全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

　　项目运营时间原则上不低于 3 年。项目现金流投资回报良好，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来 3 年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于 4%。

　　也就是说，项目成熟、回报率优良是最基本的门槛。

　　而这类项目，往往集中在经济发达地区，也就是发改委说的京津冀、长三角、大湾区等地区。即便会照顾一些欠发达地区，也必须是“国家重大战略区域”。因为REITs是否成功，关键是投资者否满意，这是市场决定的。

　　所以，未来基建REITs的主要底层资产，肯定是分布在经济发达地区、中心城市。这意味着，通过“基建REITs”撬动的增量资金，率先流入了发达地区。

　　谁会积极购买基建REITs？

　　两种人不容忽视：

　　第一种是发达地区的有钱人，他们房票用完了，担心房地产税试点，所以把多余的钱买“基建REITs”，因为这是准房地产投资，可以选择资产分布的城市。

　　另外一种是欠发达地区的富裕阶层，他们没有大城市的房票，想参与大城市的发展，买大城市的“基建REITs”就是一个很好的替代方案。

　　所以，“基建REITs”大量发行后，一定是经济发达地区获得更多的资金。

　　而中西部、东北地区的富裕阶层，或者拥有多套房的人，可能减持当地房产，投资发达地区资产支撑的“基建REITs”。

　　当发达地区基建估值上升，流动性变强，增量资金涌入，这里的基础设施将进入良性循环周期，带动不动产价值的全面提升。而人口流失地区，则正好相反。

　　你看懂了吗？