时晨晨：这轮疫情爆发，将压垮西安楼市！

lameihua

　　继武汉之后，西安再次封城。

　　这场疫情，将成为压垮西安楼市的最后一根稻草，也将扯下西安经济的遮羞布。

　　先看疫情。

　　自12月9日报告首例本土确诊病例后，18日起，西安每日新增开始突破两位数，21日单日新增本土确诊病例52例，4天里累计新增确诊病例已达125例。

　　西安，成为疫情爆发的小“源头”，至今已波及咸阳、延安、东莞及北京四地。

　　由于疫情扩散，西安七家客运站全部停运，包括纺织城客运站、三府湾客运站、城西客运站、城南客运站、城北客运站、西安市汽车站等等。

　　当然，封锁客运站只能保证疫情不往外扩散。为了本市的疫情防控，西安像武汉学习，开始大规模“封城”。

　　目前，西安全市共划定封控区229个，管控区76个，封控16万人，管控68.5万人。调整划定2个行政区管控区域，涉及碑林区1个区域，雁塔区2个区域，共涉及这2个区域7个街道、58个社区、449个小区（家属院、院落），涉及人数达58.2万人。

　　关键是什么？接下来几天，有一个非常“刚性”的疫情传播事件——研究生考试。

　　12月25日开始，西安硕士研究生考试开始，考生约为13.5万，连考3天，一直持续到27日，算上二次接触，以及三次接触，估计能波及近百万人。

　　再对比一下满洲里，它的常住人口只有15.05万，经过12轮全员核酸检测，疫情才迎来拐点。

　　西安呢？常住人口超过1295万，疫情已经大爆发，而且接下来还有研究生考试大型活动。

　　因此估计，西安差不多得封城一个月的时间。

　　这意味着什么呢？压垮西安楼市，扯下西安的遮羞布。

　　01

　　大环境差+疫情=西安楼市倒下

　　疫情+洪水=郑州楼市倒下。

　　楼市大环境低迷+疫情=西安楼市倒下。

　　2016年，跟随楼市大环境一样，郑州和西安楼市也都火了一把。

　　郑州出现了好多地王，比如滨河国际新城一日地王三连拍，楼面价冲到了10544元/㎡；

　　南龙湖地王五连拍，最高楼面价7516元/㎡秒杀三环内；

　　二七新区地王5867元/㎡、经开物流园地王7215元/㎡、绿博地王7773元/㎡、双湖科技城地王6957元/㎡……

　　经过一系列调控之后，郑州楼市终于不涨了。

　　2021年5月份，郑州新房和二手房成交量开始掉头向下，此前部分公寓的价格已经率先下跌，带动整个郑州楼市低迷。

　　郑州楼市，真正的转折点是2021年7月份。

　　2021年7月20日，郑州暴雨导致洪水灾害，洪灾还没过去，紧接着又爆发一轮疫情，开始一轮又一轮的核酸，以及封城。

　　断断续续，持续了一个月的时间，流出去的都是白花花的银子。

　　受到疫情+洪水的冲击，差不多一楼的商户都损失惨重，少则几十万，多则一两百万，无数家庭一家老小的吃喝、房贷、车贷等等，都靠这些商铺。

　　看一个数据：在经历疫情和水灾后，光是金水区断供的法拍房就是1万4千套。

　　本来就低迷的楼市，一场洪水+一场疫情，郑州楼市彻底倒下了。

　　不少楼盘都是七五折、六五折抛售，房价从12000元/平米，直降到9000元/平米；从13500元/平米，降到8000元/平米。

　　再看西安。

　　这一轮，楼市火爆程度超过西安的，没几个城市。

　　就问一句，哪个城市的房价，连涨66个月？楼盘动不动就万人摇？

　　转折点是什么时候？830新政，以及二手房指导价陆续出台。

　　随后，西安楼市斗转直下，成交量骤降，新房打折，二手房大降价。

　　当下的大环境是什么呢？楼市极度寒冷。

　　12月14日，统计局公布数据，从全国70个大中城市房价数据看，

　　11月新房上涨城市数量9个，较上月减少4城；持平城市2个，较上月减少3个；下跌城市59个，较上月增加7城。

　　11月二手房上涨城市数量为3个，比上月减少1个；持平城市4个，较上月增加2个；下跌城市63个，比上月减少1个。

　　这是个什么概念呢？

　　新房和二手房上涨的城市数量，全部骤降至个位数，这在中国房地产历史上从未出现过，异常罕见！

　　与此同时，新房和二手房下跌的城市数量之多，也历史罕见。

　　现在，大环境刚刚有所起色，西安就遭遇了疫情的冲击，这将成为压垮西安楼市的导火索。

　　02

　　楼市，扯下西安的遮羞布

　　当然，西安楼市倒下，最主要的就是其自身因素，那就是涨得太凶了。

　　特别需要注意的是，之前规定的限售房，陆续要开闸入市。

　　西安首次出台楼市限售政策是在2017年4月18日，当时规定在2017年4月18日之前，在限购区域内备案网签的商品房，满五年之后才能上市交易。

　　西安限售政策升级是在2018年6月23日，当时规定：新商品住房网签合同满3年且取得《不动产权证书》、二手房取得不动产登记证满2年后，才可上市交易。

　　西安限售政策第三次升级，是在2021年3月30日，按照最新政策：住房限购区域内，商品房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年方可上市交易。

　　这意味着，不但2018年6月之前在西安投资买入的房子已经限售解禁，2018年6月之后买入的房子从2021年6月开始也已经限售解禁。

　　会有多少二手房涌入市场呢？

　　2013年、2014年、2015年，差不多每年成交的新房大概11万套左右。

　　2016年，西安新房成交量大幅上升，差不多13-15万套。

　　2017年之后，新房成交量更是稳定在每年接近20万套的规模。（虽然面积增长不多，但是户型变小，因此套数增加）

　　所以，我们看到西安二手房房源挂牌数量增长的很快，很快就突破了10万套。

　　2021年10月15日，西安二手房挂牌数量93453套，2021年11月16日是97315套，到2021年11月26日就变成了100100套。

　　毫无疑问，未来西安二手房挂牌房源会再次增加，抛压会更加严重。

　　供给增加，需求又因为疫情遭遇严重打击，结果就一定是，价格下滑。

　　二手房市场也会传导至新房市场，进而影响西安的各个产业。

　　最后，我们看一下西安的经济支柱产业。

　　我们在《愚蠢的西安》文章中讲过一个现象：

　　都说西安吸引人才，但是西安的明星产业，比如科学研究和技术服务业，金融业，信息传输、软件和信息技术服务业等，却一直人才流出。

　　西安农林牧渔业新增就业人口101.25万人，基本全部集中于乡村，且人数持续减少。

　　2018年制造业就业人口为83.41万人，较2017年增长8.8万。

　　第三产业又都集中在住宿餐饮行业，2018年住宿和餐饮业吸纳了49.56万人口，较2017年增长5.11万人。

　　2018年，西安信息传输、软件和信息技术服务业的就业人口为15.21万人，较2017年大幅减少4.08万人。

　　西安的科学研究和技术服务业的就业人口也出现负增长，从2017年的17.94万就业人数，下降到2018年的16.74万，减少1.2万人。

　　2018年西安金融业就业人口从2017年的11.46万人下降到11.24万人，减少0.22万人。

　　西安什么最发达？不是军工产业，而是房地产。

　　2016年，西安房地产还没有起飞的时候，西安的土地财政依赖度是多少？38%。

　　2017年，西安土地依赖度提升15个百分点，达到53%。

　　2018年，西安土地依赖度直接飙升到99.4%。

　　……

　　2020年，西安土地依赖度146%。

　　西安房地产产业快速成长，西安的房价也快速飙升。

　　可以说，房地产业凭一己之见，拉动了西安这几年的经济增长。

　　比如，2019年一季度，西安经济增速高达8.6%，排名全国第一。

　　分拆来看，固定投资增速高达11.9%，其中房地产开发投资高达37.4%，而工业用电量却逆势下滑了25.5%。

　　但是，如果房地产倒掉，西安经济就要原形毕露了。

　　2021年前三季度，同比增长仅为5.7%，两年平均增长5.1%，增速低于全省和全国2.7和4.1个百分点。

　　西安5.7%的数据，在全国前三季度GDP 40强城市中位列倒数第一。且西安经济总量也被东莞市超越，下跌至全国第23位。

　　回归这次疫情，西安采取了封城措施，这有助于防疫，却不利于经济。

　　这意味着，又要倒闭一批零售、餐饮、旅游等企业了，很多家庭都会受到影响。

　　所以，疫情过后，西安的法拍房数量也会大幅增加。

　　这次疫情，会成为压倒西安房价的最后一根稻草，也会扯下西安的遮羞布。