刘晓博：降息了，为什么排除楼市？

lameihua

　　今天（12月20日）上午9点半，在时隔19个月之后，中国的贷款基准利率（LPR）终于降息。

　　但值得注意的是，只是把LPR的1年期利率从3.85%降到了3.8%。至于5年期利率，仍然维持在4.65%不变（见下图）。

　　众所周知，1年期利率是为实体经济贷款做参考的。房贷利率主要参考5年期LPR利率。

　　只给1年期降息，不给5年期降息，这是否对房地产构成新利空？

　　其实不然。

　　因为房地产行业的贷款利率降息空间更大一些。但主要体现在“加点”上，所以近期对房地产降息可以先不动LPR。

　　比如贝壳研究院此前公布的，11月重点城市房贷变化表。

　　很多城市房贷“降息”力度非常大，超过20个基点城市不少。而此次1年期LPR降息幅度不过5个基点而已。

　　再比如在深圳，12月13日媒体也报道说，部分中小银行下调了房贷利率，首套房“降息”15个基点，2套房降息35个基点。这也远远超过了此次1年期贷款利率降息的5个基点。

　　对于12月20日可能会提前降息，我之前在文章里预测过：

　　但遗憾的是：第一，降息幅度没有达到10个基点。第二，5年期利率没有降息。

　　如果LPR利率不降低，则存量房贷就很难降息。拖延到1月或者2月再降低5年期LPR利率，则正在供楼的居民要延后1年才能享受到降息。

　　如果早点降低5年期LPR利率，则可以更好降低居民负担，刺激消费。

　　不过央行有央行的考虑。估计还是担心美联储急刹车。

　　美联储正在踩急刹车。估计在明年3月将终止购买资产，加息也有可能提前到4月或者5月。

　　美国加息，中国降息，可能造成资金外流。不过中国有外汇管制，中美利差仍然相对较高，是中国可以小幅降息的基础。

　　此前我在预测里讲过，央行短期内会降息。但未来降息会呈现“一个馒头掰几瓣”的方式降息（见下图）：

　　现在，证实了我的预言。

　　我还预测，2022年楼市将面临“双重降息”。首先是房贷“加点”降息，其次LPR降息（5年期利率降息）。

　　其中“加点”降息幅度更大，LPR降息空间不大。

　　另外值得一提的是：今天突然降息，打破了“MLF利率不变，则LPR利率不变”的惯例，体现了央行稳增长只争朝夕的态度。

　　也意味着，货币政策和财政政策逐步加快节奏、开始发力了。

　　楼市即将迎来春天，而股市的跨年行情也将逐步展开。