时晨晨：绝无仅有！楼市最黑暗、最寒冷、最艰难的时刻！两个新趋势更严峻！

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　　有史以来，中国楼市最寒冷、最黑暗、最艰难的时刻出现了！

　　12月14日，统计局公布数据，从全国70个大中城市房价数据看，

　　11月新房上涨城市数量9个，较上月减少4城；持平城市2个，较上月减少3个；下跌城市59个，较上月增加7城。

　　11月二手房上涨城市数量为3个，比上月减少1个；持平城市4个，较上月增加2个；下跌城市63个，比上月减少1个。

　　这是个什么概念呢？

　　新房和二手房上涨的城市数量，全部骤降至个位数，这在中国房地产历史上从未出现过，异常罕见！

　　与此同时，新房和二手房下跌的城市数量之多，也历史罕见。

　　毫无疑问，11月的中国楼市处于最黑暗，最寒冷，最艰难的时刻。

　　01

　　3个阶段 2个规律 2个趋势！

　　观察楼市有很多角度，我们从70个大中城市房价数据来看一下楼市周期：

　　1、房地产市场过热的标准：90%以上的城市，房价上涨。

　　最热的时候是2016年8月份，当月有64个城市上涨；接下来是，2016年4月份，有65个城市上涨。

　　然后，就是2018年5月份，当月新房有64个城市上涨，二手房有66个城市上涨。

　　一旦90%的城市房价上涨，楼市调控政策就会重拳出击，把房价打下去。

　　最新案例是，2021年二季度，当时新房上涨的城市数量高达62个，逼近90%的临界线。

　　2、房地产寒冷，政策“托市”的临界点：50%的城市房价下跌。

　　2019年10月，70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半，创55个月新高。

　　当时的托市政策是什么？13天内央行两次“降息”，一次降准。

　　11月5日，央行下调MLF操作利率5BP；15日，央行进行定向下调存款准备金率1个百分点；18日，央行7天逆回购利息“降息”50个基点。

　　经过这一番操作后，楼市止跌回暖，最终达到过热，完成一个小周期。

　　3、房地产极其寒冷，紧急救市的标准：68%的城市房价下跌。

　　2015年3月份，当时有48个城市二手房价格下跌。

　　这是除今年11月份以外，楼市最寒冷的时刻。当时，楼市跌倒极限，政策立马开始大放松，刺激力度远超想象，被称为“330新政”：

　　3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会联合发文，把二套房首付比例从60%降低至40%，公积金首套房贷款，最低首付由30%降低至20%；

　　仅仅10分钟后，财政部和国税总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。

　　对比历史，我们发现对楼市的调控存在一个规律：

　　1、对房价下跌的容忍度越来越高。

　　以前，有一半城市房价下跌的时候，政策就开始救市了。

　　按照规律，今年8、9月份，有一半城市新房和二手房价格下跌的时候，我们就该出台救市政策了。

　　但是我没看到，并没有显著的针对楼市的救市政策。一直拖到11月份，新房和二手房仅有个位数的城市上涨，90%的城市房价下跌。

　　拖着就不救市说明，监管让子弹飞的时间，越来越久，对房价下跌的容忍度越来越高。

　　2、楼市救市的政策越来越温和。

　　2015年，楼市遭遇前所未有的寒潮，68%的城市房价下跌，当时救市政策是最凶猛，力度也最大，比如降首付、减税，后面又降房贷利率等等。

　　2019年11月，楼市再次遭遇寒冬，50%的城市房价下跌，当时救市政策的力度比之前有所减弱，只是宏观上释放了流动性。

　　这一次呢？

　　我们也是一样，从宏观释放流动性，但是释放流动性的力度也有所减弱，我们期待的“降息”还迟迟未出现。

　　针对房地产的政策，主要就是加快房贷放款速度，客户资质要求降低，央行窗口指导给开发商“输血”等等。

　　从针对楼市的强刺激，到宏观层面的精心呵护，再到宏观层面呵护力度的减弱，这个趋势说明：我们救市的政策也越来越温和。

　　延伸一下，我们需要注意的是，2019年的房地产环境跟当下不同。

　　我们已经开始救市了，客观来说，11月份应该是楼市短期的底部了。但是，长期看，远未到底部。

　　2019年，宏观释放流动性，不少人转空子，通过经营贷搞到大量资金，然后投入到楼市。

　　从深圳开始，扩散到上海、北京等等，最后蔓延到全国，硬生生的把楼市托了起来。

　　当下的房地产环境，经营贷的口子被堵死，炒房客想违规从银行搞到资金的途径，基本上都被堵死了。

　　而且有“三条红线”压顶，开发商也不能像以前那样拼命加杠杆。

　　因此判断，这次宏观政策对房地产的托市效果，远低于2019年。

　　楼市“一管就死，一松就乱”，后面需要密切关注，当托底政策无效的时候咋办？

　　根据这两个规律，我们可以做出合理推断：

　　1、对房价下跌的容忍度提升。

　　未来很有可能会出现，70个大中城市房价全部下跌的时候，才开始出手拯救楼市。

　　2、救市的政策越来越温和，效果越来越差。

　　未来不大可能出现“降首付，降税”等强力刺激楼市的政策，顶多把之前严绑的政策放松而已。

　　因此，以后的救市政策，并不会使楼市强势反弹，有可能是止跌就算达到了政策效果。

　　一句话总结大趋势：政策托底，低点越来越低，时间换空间，逐步化解泡沫，房地产软着陆。

　　02

　　又提房产税

　　最后“跳船”期限仅剩5年

　　楼市至暗时刻，监管层并非对楼市“负面”消息噤若寒蝉，监管机构又提房产税。

　　12月13日，中国人大网披露了财政部长就授权房地产税试点的说明、就此审议结果的报告。

　　这个节奏很有意思，12月13日，公布了10月19日会议上的结果。

　　这意味着，1、领导层对房产税确实非常谨慎，必定是反复研究，避免传达错误信号；

　　2、房产税确实在稳步推进，并没有过多考虑短期市场环境。

　　这次又传来哪些新内容呢？内容很多，我们给大家提炼几个：

　　1、明确：农村的房子不征收房产税。

　　这次薅羊毛，就别打农民兄弟的主意了，放过他们吧。

　　2、明确：五年的房产税改革试点期限是，自国务院印发试点办法之日起计算。

　　也就是说，无论多大困难，房产税肯定会出台，最早明年开始，最迟2026年全面铺开。

　　对比一下股票注册制的推进。

　　2015年12月27日全国人大常委会通过《关于授权国务院在实施股票发行注册制改革中调整适用有关规定的决定》，授权期限是2018年2月28日到期。

　　但是，时任证监会主席的刘士余没完成任务，建议把授权决定期限延长二年，至2020年2月29日。

　　后来呢？刘士余主动投案，股票注册制强力推进。

　　因此，房产税一定会出台，大概率也有人那啥。

　　3、一个共识：房产税就是针对“需求侧”，也就是买房的人或者公司，“引导住房合理消费”，“稳定市场预期”。

　　意思很明确，房产税的出台，并不只是为了收钱，一个重要作用就是，房地产调控。

　　也就是说，不管国外房产税目的是啥，效果如果，中国的房产税一定会影响到房价，这是它能够诞生的重要原因之一。

　　4、因城施策：试点地区计税依据、税率多高、扣除标准等等，上面不卡死，让各地方自己探索。

　　各地政策不同，并不会带来监管套利，毕竟各城市的房子价值差别太大，在上海买房的人不会因为房产税而去鹤岗买房。

　　5、房产税会有扣除标准，因此也一定会有避税措施，但是避税效果并没有想象的那么大。

　　文件里面说了，（各地房产税）的扣除标准，各地区自己决定。

　　因此，这说明房产税，是肯定有扣除标准的，符合国际惯例，也符合上海和重庆试点的现实情况。

　　比如，重庆针对家庭的房产税，免征面积有100平米和180平米等等；上海针对个人，免征点是60平米/人。

　　网上炒房的人有一个说法是，就是征房产税了，我也有一万种方法避税。

　　这句话的前提是，围绕房产税的扣除条款拼命的专研漏洞。

　　比如，重庆就针对“无户籍、无企业、无工作”的个人征相当重的税。想避税的话，就变成三有人员。

　　再比如，如果房产税按套征收的话，避税方法就是，离婚就行了；按人均面积征收的话，多生孩子就行了等等。

　　这些应对措施，调控一下就行了，真正实施的时候，

　　1、多套房的人也不敢假离婚，也不敢让自己的孩子假离婚。

　　因为房产税是按年征收的，想避税必须长期保持离婚状态。现在诱惑太多，人心难测，儿子结婚都不敢把儿媳妇的名字加到房产证上，为了规避房产税敢分一套房给儿媳妇，然后这样长期离婚下去？

　　2、多套房人，生孩子数量也有限，最多能生几个？4个、5个、还是10个？

　　生孩子直接稀释掉你持有的房子，毕竟一个孩子一套房，都有居住需求。

　　因此，这些房子都没法卖，没法进入市场。没法进入市场流通，这些房子就不是财富，而是消费，也间接达到了调控的目的。

　　从交易环节着手，房产税无法是加大的房子的交易成本，在买方市场的时候，还可能会把房产税转嫁给购房者。

　　但是，只要从持有环节着手，房产税一定能够让多套房的人感到切身的疼痛。

　　总结：

　　从70城房价数据来看，当下中国的楼市史无前例，最黑暗、最寒冷的时刻。

　　楼市至暗时刻，监管层并非对楼市“负面”消息噤若寒蝉，房产税仍在有条不紊的推进。

　　不管国外房产税目的是啥，效果如果，根据最新的政策来看，中国的房产税一定会影响到房价，一定会让多套房持有人感到切身的疼痛，这是它的重要使命。

　　根据政策暗含的时间推断，持有三套房，以及以上的多套房家庭最后的“跳船”时间仅剩5年，也就是2026年。