刘晓博：注意！楼市“拐弯了”

lameihua

　　今天（12月15日），国家统计局公布的11月全国楼市成交数据证实，楼市的市场底已初步走出！

　　在国家统计局官网上，你可以看到这份题为“2021年1—11月份全国房地产开发投资增长6.0%”的通稿。

　　如果只看几个核心数据，跌势仍然在持续。比如全国房地产开发投资增速：

　　比如全国新房销售面积、销售金额增速：

　　但如果你仔细分析、计算，可以发现一批先行指标已经出现了拐点。

　　上图是我们团队根据国家统计局公布的数据，计算出的每个月份全国新房销售额、销售面积和销售单价，以及同比变动情况。

　　在2021年7月到11月之间的5个月里，销售面积、销售金额出现了非常罕见的较大幅度下跌。

　　7月以来，销售面积的单月同比跌幅分别达到了8.5%、15.6%、13.2%、21.7%和14%。

　　销售额的单月同比跌幅分别达到了7.1%、18.7%、15.7%、22.6%、16.3%。

　　至于全国新房均价，则出现了连续4个月的同比下跌。

　　但很明显：11月的销售面积和销售额的同比跌幅，都比10月要少一些，拐点初步走出了。

　　上面是销售面积的单月同比变动情况，可以看得更清楚一些。

　　上图是单月销售额同比变动情况，也出现了反弹。

　　全国新房均价在11月出现了2.7%的同比跌幅，没有继续反弹。

　　11月的反弹能否持续，还有待进一步观察。我们现在也只能说，市场底初步走出，未来还需要进一步验证。

　　而且，这个市场底是从全国范围看的。具体到每个城市，则千差万别。

　　有些城市可能还会继续下跌。

　　国家统计局的数据还显示，东部、中部、西部、东北四大片区，市场情况差异很大。

　　上图来自国家统计局。

　　东北地区1到11月房地产开发投资增速为“-0.9%”，其中住宅仅增长了1.5%，明显比西部、东部和中部要冷。

　　至于新房销售面积，前11个月累计同比下滑了7.5%；销售金额累计下滑了11%。销售金额下跌幅度显著超过销售面积，意味着东北房价出现了比较明显的下跌。

　　所以，今年前11个月楼市“最难受”的地区，是东北三省。

　　这也是为什么长春、哈尔滨率先出台救市政策的原因。

　　另据国家统计局的数据，11月份全国社会消费品零售总额41043亿元，同比增长3.9%；比2019年11月份增长9.0%，两年平均增速为4.4%。（下图）

　　全国固定资产投资增速继续下滑。1—11月份，全国固定资产投资（不含农户）494082亿元，同比增长5.2%；比2019年1—11月份增长7.9%，两年平均增长3.9%。（下图）

　　全国发电量的同比增速11月回落到了0.2%。8月回落到0.2%的时候，出现拉闸限电的现象。11月回落到0.2%的时候，没有怎么听说拉闸限电。

　　种种迹象显示：未来一段时间，稳增长的政策力度还要继续发力才行。

　　对于楼市来说，最难的时候过去，市场底初步出现了，这是一个好消息！