刘晓博：今夜，又有重磅信号！

lameihua

　　今天（12月14日）傍晚，央行通过官网和官方微信公众号，发表了一篇题为《人民银行党委召开会议传达学习中央经济工作会议精神》的新闻通稿。

　　在这份通稿里，央行再次发出了重要信号：2022年，中国的整体利率水平会有所降低。

　　从上面的截屏可以看出，央行在谈到明年的货币政策时，有两段话直接谈到了利率：

　　1、持续释放贷款市场报价利率改革潜力，促进企业综合融资成本稳中有降。

　　2、多措并举，促进中小微企业融资增量、扩面、降价。

　　无论是“促进企业综合融资成本稳中有降”，还是“促进中小微企业融资……降价”，都是降息的意思。

　　另外，之前的“跨周期”也跟随中央经济工作会议，变成了“做好跨周期和逆周期政策设计”，也就是说，加入了逆周期的提法。

　　“逆周期”，就是在经济下行压力加大的时候，降准降息，增加货币供应量；在经济过热的时候，收紧货币政策、财政政策。现在显然不是过热的时候。

　　“跨周期”则强调宏观政策的中性、平稳，不刺激、不急转弯等。

　　上面是3年来重要会议对宏观政策和房地产的提法。2019年基本上在强调“逆周期调节”，因为当时稳增长的压力加大。2020年疫情爆发之后就更不用说了，提出了“以更大的宏观政策力度对冲疫情影响”。

　　到了2020年7月末的会议上，首次提出了“跨周期”，说明货币政策、财政政策的扩张期结束了。“跨周期”的提法，一直维持的2021年7月末的会议上，到12月的经济工作会议上改为“跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合”。

　　这意味着新的宽松周期开始了，但暂时不会太松。

　　那么，央行未来会怎样降息？

　　方式不外乎三个：

　　第一，正式降息。也就是先降低1年期MLF（中期借贷便利）的利率，然后降低LPR（贷款市场报价利率）利率。

　　自2020年4月20日以来，央行一直没有正式降息。

　　明天正好是15号，央行除了要在明天降准，还会发起新一轮MLF。本月到期的MLF一共是9500亿元，此次降准释放的资金是1.2万亿。所以，12月15日到底发起多少亿的新MLF很重要，是观察央行政策力度的关键。

　　如果新发起的MLF超过7000亿，则此次降准释放的资金被对冲掉的就不算多（2500亿）。如果低于7000亿，则对冲的就有点多了。

　　更重要的是看央行公布的MLF的利率。如果“中标利率”仍然是2.95%，意味着暂时不降息，则下周一——12月20日的LPR利率会保持不变。

　　如果“中标利率”低于2.95%，则预示着12月20日会正式降息。

　　在降准的同时降息，这个难度偏大，但也不是完全没有可能。如果本月不降息，1月或2月降息的可能性就很大了。

　　第二，定向降息。

　　比如12月7日，央行对支农、支小再贷款给予了定向降息，达到了25个基点，力度还是比较大的。但只有符合条件的企业、行业，才能享受这种定向降息。

　　第三，通过增加资金供应量，让市场利率自然走低。主要体现在各银行在LPR利率基础上的“加点”减少了。

　　央行1年多来一直在压降存款利率，对互联网存款、异地存款、大额存单、靠档计息存款等先后出手。

　　从2022年1月1日开始，资管新规过渡期结束，银行理财刚性兑付被全面打破，也有利于降低银行的负债成本。

　　银行负债成本降低了，资金量增加了，在激烈竞争中贷款自然也会降低。

　　反正不管怎么说，2022年央行将采取各种手段“促进企业综合融资成本稳中有降”。

　　所以，降息是铁定的，只是采取什么方式不确定。

　　我个人判断是：正式的降息会有，但空间不大，最多20到25个基点，可能会分两次来实现。

　　空间不大的原因，是因为美国下半年即将加息，中美利差会收窄。如果中国降息太多，有些资金会外流。

　　定向降息也会有，比如继续对支农、支小贷款降息，给予碳达峰相关行业定向降息，对刚需、改善型购房者房贷定向降息等。

　　其中针对刚需、改善型购房者的定向降息，空间可能还比较大。因为过去1年多，针对房贷一直是定向加息的。

　　上图是央行2021年第三季度货币政策执行报告里披露的，截至9月末的贷款利率情况。

　　个人房贷加权平均利率为5.54%，这比5年期LPR的基准利率4.65%高了89个基点。跟去年12月相比，上涨了0.2%，也就是20个基点。这几乎相当于一次标准的加息了。

　　也就是说，从去年12月末到今年9月末，全国房贷被定向加息了20个基点。现在，这20个基点不仅需要还回去，可能还要倒找10个基点。

　　明年的个人住房贷款加权平均利率，需要回落到5.24%左右，才能让楼市真正回暖。

　　当然，还需要配合一定的减税和行政限制手段的放松。

　　对于明年的房地产市场，央行今天通稿里的表态是：

　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　不仅重申了“房住不炒”，还提出要“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度”。

　　房地产金融审慎管理制度，主要体现在房企融资的“三道红线”，以及银行发放房贷的“两道红线”，这些管理楼市的重要手段，未来还是要坚持的。

　　但目标是“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。所以，一度出现的层层加码，收紧房贷和房企融资的情况，不会重演。

　　最近两个月，央行连续2次单独公布房地产贷款情况，告诉大家贷款增加了。这在以前是非常罕见的。（见下图）向市场传递了温暖的政策信号。

　　但最近几天，房地产股仍然在下跌。今天世茂集团遭遇了股债双杀。

　　下图是港股里的内房股跌幅榜，看起来比较惨烈。

　　为什么房地产政策底已经出现了，地产股仍然这样惨？

　　主要还是因为部分“弹”尚未被拆除，而且保险公司在调仓，在减持地产股。在保险公司眼中，与其投资地产股，不如投资大城市的房产，后者更确定一些。

　　所以，未来地产股的估值修复，主要体现在财务状况好的龙头股上，由于这个行业需要去产能，部分个股的风险仍在释放中，有点类似中概股。