清和：深圳房贷利率下降，房地产最坏时刻已经过去了？

lameihua

　　最近，房地产又有了一些新动态，比如深圳部分银行下调了房贷利率，房地产融资反弹，有人判断，房地产最坏的时刻已经过去了。很多人关心，房价会不会触底反弹？今天我们分析分析房地产的寒冬是不是过去了，政策面、融资面是不是都已经见底了。

　　先看政策面。最近的上面释放了一些新信号，比如“房地产是支柱产业”，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。还有：“房地产业规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资中，在地方财政收入中，在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

　　有些人通过对这些信息的解读认为，房地产的政策面已经见底了。我们知道，最新的经济政策基调是“以稳为主”。今年经济下行压力有点大，面临三重压力：“需求收缩、供给冲击、预期转弱”。明年经济稳字当头，稳增长是不是需要稳房价、稳预期以及防范系统性风险？这是从宏观基本面角度去考虑政策面。

　　接下来，看融资面。11月房地产融资有所改善。我们看一组数据，12月13日，中国人民银行发布了11月份个人住房贷款统计数据。11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。房地产贷款投放规模环比也延续增势，较2020年同期也有明显回暖。中国证券报调查发现，11月末，银行业金融机构房地产贷款同比多增2000多亿元。其中，个人住房贷款余额同比多增1100多亿元，开发贷款同比多增900多亿元。

　　再看一组利率数据。根据贝壳研究院最近发布的重点城市主流房贷利率数据，11月监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。平均放款周期也比上月缩短5天，为68天。12月，深圳部分中小银行下调了房贷利率，首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。

　　从这两组数据可以看出，最近两个月房地产的融资面有所松动，市场资金稍微没有之前那么紧。

　　综合政策面和基本面来看，我们推测：

　　第一点，房地产在政策面和融资面基本见底，融资环境将有所好转。一方面，经济稳字当头，宏观基本面有稳房价、稳预期的需求；另一方面，目前到明年的货币政策，将维持市场流动性充裕，这给房地产融资预留了一定的空间。第二点，这并不意味着房价会反弹，房地产会迎来繁荣。原因是，房地产的调控政策没有改变，“三道红线”、“五档信贷政策”等政策仍旧没有变，银行向房地产注入的信贷也是受到限制。当前和明年释放的信贷，更多是支持刚需购房，以及化解大型地产的债务风险。

　　另外一点很重要的是，明年中国与美国的货币政策相向而行，政策上对房地产泡沫会更加谨慎，如果明年中国降息，市场流动性充足，反而会更加抑制房地产风险。

　　第三点，房地产市场不是全面回暖，而是继续分化。

　　明年，我们需要关注两种分化：

　　一种是房企的分化。央企国企的融资将持续好转，信用债和银行信贷的融资将持续增加，但是一些大型房地产私企的融资依然艰难。

　　第二种分化是城市间的分化。三四线城市，甚至一些二线城市，房价下跌压力大，土地财政收入压力也大，这些城市将出台更多的限跌令，稳房价的方向主要是防止下跌，但是下跌的可能性还是大。一线城市还是以稳房价、去杠杆、防风险为基调，与上面保持一致。可能允许房价小幅度、缓慢下跌，但主要是抑制上涨。

　　这就是对近期房地产动态的一些解读，当然，这些解读不能作为投资参考。