刘晓博：樊纲挨骂！房地产是否有泡沫？

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　　樊纲最近挨骂了，因为他说中国的房地产没有泡沫。

　　关心经济的人，大概都知道樊纲。他现在的职务是：中国经济体制改革研究会副会长，中国改革研究基金会理事长，国民经济研究所所长，中国（深圳）综合开发研究院院长。

　　樊纲下过乡、插过队，在哈佛大学留过学，拿的是中国社会科学院的经济学博士，两次成为中国人民银行货币政策委员会的委员。

　　樊纲给人的印象一直是“正能量+谨言慎行”，不过常在河边走难免不湿鞋，他曾两次被网友骂过，都是因为谈房地产。

　　第一次是“六个钱包”事件。

　　2018年4月，樊纲在CCTV2《大讲堂》电视节目中说，只要六个钱包能帮你凑够首付的话，那么最好还是买房子。

　　所谓“六个钱包”，是针对一对小夫妻来说的，男方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷的经济支持，分别代表1个钱包。再加上女方家族的，一共是6个钱包。

　　电视节目播出后，引发了广泛的讨论。支持者有之，批评的人也不少，认为樊纲的建议太极端——难道老人不要养老吗？而且，六个钱包理论暗示着房价还要涨，当前的房价是合理的。

　　樊纲发明“六个钱包”理论的时候，仍然担任着央行货币政策委员会委员。

　　第二次是在最近几天，樊纲在一个公开论坛上说，中国房地产基本上没有泡沫。

　　他的原话大概是这样的：

　　（有人说）现在房地产有大泡沫，我不太同意，这些年来我们每年70个大中城市房价每年增长1％、百分之零点几、百分之一点几，基本是稳定的，它没有涨起来，与此同时我们城市居民的收入每年增长5％、6％，因此住房跟收入的价格比在调整，所以在这个意义上，现在就不是再去出台政策去压泡沫的问题，没有那么大泡沫，需要解决一些结构性的问题和一些局部企业的问题。

　　樊纲的观点再次引发热议，不少网友表示不认同，甚至“骂街”。还有自媒体表示，樊纲“活该被骂”。

　　那么，中国房地产到底有没有泡沫？当前居民收入增长速度，是否能追赶上房价？下面谈谈我的看法。

　　第一，我不认同樊纲说的“无泡沫”论。中国房地产是存在结构性泡沫的，这一点很难否认。

　　房地产是否存在泡沫，需要从4个方面来观察。一是居民收入是否能追赶上房价；二是房屋供应量是否远超过真实需求；三是房屋的真实建造成本和售价之间的空间有多大；四是跟主要国家房价的比较，但要考虑土地成本因素。

　　中国房价比欧美日都高，这是一个客观事实。但我们土地价格偏高，显然是重要原因。我们的地价里，包含了70年的土地使用费，而发达国家没有。

　　如果看房屋成本和售价之间的“毛利空间”，很难得出中国房地产有泡沫的结论。因为政府限价之下，新房价格被控制。但土拍的成本在上升，建材成本在上升，工人成本也在上升，房企利润非常微薄。

　　除非是房企早年拿的土地，捂盘很多年，才可能有丰厚的利润。最近两三年拿地的，利润率都不算高。

　　至于居民收入是否能追上房价，见仁见智，地方差异很大。鹤岗、双鸭山，甚至天津、北京的郊区，我觉得追上房价是没有问题的。但在大城市中心城区，就有难度了。

　　至于房屋供应量是否超过真实需求，也千差万别。比如深圳，至今仍然是全球自有住房率最低的大城市，有自己住房的深圳人不到30%。

　　同样，在人口激增的广州、西安、成都、郑州、武汉、杭州等大城市，新市民很多也没有买房子，住房矛盾的确存在。

　　中国的国情就是：内部差异性非常大。不仅东西差距大，南北差距大，同一个城市的市区和郊区也差异巨大。所以，我们不能泛泛地说中国房地产有没有泡沫。

　　事实上，在很多经济不发达、人口流失的三四五线城市，房屋供应量已经显著超过了真实需求，即便房价不算高，但泡沫也是明显的。将来如果不做减法——比如拆除卖不出去的房子，或者货币棚改，去库存是不可能的。楼市长期低迷，通过时间来化解泡沫也是大概率的。

　　住房矛盾尖锐的大城市，就没有泡沫了吗？也不是这样。它的泡沫不体现在“房屋供应量显著超过真实需求”，而是“房价显著超过居民收入水平”。

　　还以深圳为例，自从去年715调控和今年2月8日发布二手房官方指导价之后，全市房价普遍下跌应该在10%左右。其中在部分热点片区，跌幅还要大一些。

　　能跌这么多，就说明还是有泡沫的。

　　虽然我中长线看好深圳的不动产，建议有条件的人早点买。但我还是认为，去年最疯狂的时候，深圳南山、宝安、光明等几个区的房价，是有显著泡沫的。最近1年的调整，有效挤出了泡沫。

　　同样的原理，北上广杭中心区也存在这样的问题。

　　第二，一些网友在反驳樊纲观点的时候，算账的方式是错误的。当房价涨幅略低于居民收入增长的时候，大家就有可能追上房价。

　　比如有网友说，300万的房子，如果每年涨1%，则每年涨了3万。而居民收入增长5%，假设一个家庭每年收入24万元，每年也不过涨了1.2万元。所以，5%的收入增速，追不上1%的房价涨幅。

　　但账不是这样算的。按揭可以有效地解决这个问题。

　　比如300万的房子，如果首付3成，则贷款是210万。按照30年等额本息来贷，利率为本月全国首套房的平均利率5.23%。则月供为11570.28元。

　　如果300万的时候你没有买，房价涨了1%之后，达到了303万元购买的。则首付3成，贷款是212.1万元，月供为11685.98。

　　跟300万的时候相比，月供多了115.7元，每年负担多了1388.4元。

　　年收入多了1.2万元，年负担多了1388.4元，怎么能说追不上房价呢？

　　只是年收入24万元的家庭，负担月供1.16万元的房子，是有压力的，的确需要双方家族支持一些。

　　其实即便是收入增长5%，也能追上房价上涨5%。我们不妨再计算一下：

　　还是刚才说的那个家庭，每年收入24万，今年增长了5%，达到了25.2万元，增长了1.2万元。他们希望买的房子，从300万元涨到了315万元。

　　房子300万的时候，如果首付3成，则贷款是210万。按照30年等额本息来贷，利率为本月全国首套房的平均利率5.23%。则月供为11570.28元。

　　房子315万的时候，如果首付3成，则贷款是220.5万元，按照30年等额本息，利率5.23%，月供为12148.79元。

　　相比之下，每月负担多了578.51元，每年多负担6942.12元。

　　每年收入多了1.2万元，贷款每年多了不到7000元，怎么能说追不上呢？

　　所以，抓住比较好的买房时机，提前锁定房屋价格，并使用按揭方式买房，是可以用较低收入增长速度，追上房价的。

　　我之前曾写文章，告诉大家“真正的按揭只有10年”。

　　因为通胀是长期存在的，大家的收入也是不断增长的。

　　比如在1975年前后，城市里一家四口月总收入100元，是可以过生活的，当时大部分中国人就是这样过的。但现在，100元钱是不够一家四口出去“搓一顿”的。

　　如果1995年有按揭，当时在京沪这样的大城市买一套不太大的商品房住宅，贷款30年的话，月供为400到500元，当时会感到压力比较大。但之后压力不断减轻。到今年，这笔按揭尚未完成，你想想看，每月给银行几百块钱，即将供完一线城市的商品房，那是怎样的幸福。

　　或许有读者会反驳：你这都是过去的经验，未来印钞速度会越来越慢的，因为城镇化即将见顶。

　　那么我问你：美国是不是城镇化早就见顶了？美国是不是历来印钞不算多？那么为什么过去1年多的时间，让美元突然膨胀了四分之一？

　　所以，永远不要低估长期通胀。所有的天灾人祸，最后都要用货币放水来解决。对未来保持敬畏，才是理性的。

　　全球利率水平长期走低，负利率时代早晚到来，这是一定的。

　　所以，我赞成樊纲的“六个钱包”理论，在大城市买房是一场家族财富保卫战。如果有条件，如果不勉强，早点锁定房价、买下房子，时间是站在你这边的。通胀就像是轿夫，会抬着你越走越轻松。

　　当然，从国家层面来说：要加强对低收入居民住房的保障力度，提供诸如廉租房、公租房、共有产权住房、人才房等多个阶梯，让年轻人爬的时候不那么累，不那么难。

　　另外，每个居民购买商品房的时候，应该都给予一次低首付、低利率的上车机会。比如首付可以低至1成，利率按照LPR基准利率打7到8折。如果生育了多个子女，中途可以加码优惠。比如每生育1个孩子，可以减免百分之几的未还贷款。

　　为此，国家可以考虑成立住宅银行，把央行印钞提供的原始低利率资金，首先给住宅银行。比如规定，央行可以购买住宅银行发行的MBS等。

　　就在文章刚刚写完的时候，看到了上面这则消息。这证实了我之前的判断：面向房地产市场的定向降息开始了，未来还会有LPR利率的降息。未来几个月，房地产行业将享受“双重降息”——正式降息，和非正式的“加点降息”。其中后者的降息力度，将超过前者。

　　比如：深圳此次二套房的降息力度就比较大，达到了35个基点，超过了一次正式降息的标准幅度（25个基点）。