刘晓博：楼市：“最容易犯错误”的时候来了！

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　　12月6日央行宣布再次全面降准，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，楼市大调整的这一轮政策底，已经完全走出。

　　北、上、深、广、杭五大城市的二手房成交量，也都在11月出现了显著反弹。深圳和杭州的成交量，均环比大涨了超过30%。

　　楼市最困难的时候过去了，一个新的春天即将到来。

　　但需要提醒大家的是：现在恰恰是“最容易犯错误”的时候。

　　为什么？

　　因为人性共同的弱点是：买涨不买跌。

　　看到政策再次支持楼市，降准和定向降息（多个城市房贷利率“加点”部分松动）正在发生，很多购房者再次血脉偾张，很有可能脑袋一热买错了房子。

　　需要提醒大家的是：

　　第一，现在买错房子的几率非常高，很多城市、很多片区的投资价值不大了；

　　第二，买错房子的代价很大，由于很多城市有限售，如果买错了，纠错的时间成本非常高。还有很多城市房屋流动性很差，买错后只能断臂求生。

　　现在临近旧历年底，马上要过春节了。到时候很多人要返乡过年，很容易在基本面宽松的情况下，贸然在故乡置业。

　　故乡，跟海景一样，对投资来说往往是“有毒”的。

　　你的故乡情结，跟你的“面朝大海、春暖花开”情结一样，都需要真金白银来堆砌。

　　钱多人无所谓，错了就错了，为情怀买单，就当自己买了一个大玩具；钱少的人就惨了，你可能终身错过“社会阶层向上流动”的机会。

　　正在到来的这个楼市春天，跟以前有很大不同。以前的春天，很快就会演变成炙热的夏天。但这次不同，春天就是春天，持续一段之后可能就入秋。只有极少数城市、片区才可能出现夏天。

　　这个春天非常值得珍惜，可能是你逃离三四五线城市的最后一个好机会。

　　相信你不会否认这样的观点：中国的人口红利期基本结束，虽然3孩政策出来了，各地也在鼓励生育。但老龄化、少子化是基本趋势，只能被政策修正，很难被政策扭转。

　　人口红利越来越少，城镇化率越来越高。在第七次人口普查的时间点（2020年11月1日），中国常住人口城镇化率为63.89%。目前每年以大约1.1%左右的速度增长。

　　到今年年底，常住人口城镇化率将达到65%。

　　一般认为，中国的城镇化率的中期顶部在75%以内。也就是说，8到9年之后就会见顶。

　　让我们看看河南、四川、湖北、湖南四个人口大省，过去10年各城市的人口变动情况：

　　可以看出，过半地市的人口基本上停止了增长，甚至出现大幅流失。真正能吸引大量人口的，只有省城。人口的马太效应，越来越明显。

　　在上述四个省买房子，基本上只能买省城。省域副中心的价值，都不算大。其实大多数省份都是这样了。

　　过去10年，常住人口增长超过50万的城市，全国只有53个。（下图）

　　未来10年，人口还能增长50万以上的城市只会更少。

　　只有达到50万以上（每年5万），才能算有显著人口增长。

　　决定不动产投资价值的，主要是人口的增长。其次是生产力的增长，以及货币总量的增长。

　　自2013年我开始写财经专栏起，就一直告诉大家：买房子要跟着权力走，要去“有显著人口增量的、高级别城市”买。后来有了都市圈概念，又修正为去“有显著人口增量的、高级别城市及其核心都市圈”买。

　　中国的城市，如果计算上县城，有超过2000个。不动产具有长期投资价值的，已经不超过10%。

　　直辖市、省会城市、计划单列市的核心片区，基本上都有价值。胡焕庸线以西，山海关以外的这些城市，需要打一些折扣。

　　上述这些城市，都算是高级别城市，或者“有权力的城市”，他们的数量（不含港澳台）是（4+27+5）=36个。

　　然后，是经济总量比较大的30个左右的强地级市。（下图）

　　在这些强地级市里，已经有城市的小学生人数过去5年是下降的了。（廊坊没有查到最新数据，估计最近2年增长一般，真实排名应该第三到第四）。

　　另外，还有一些没有进入上述城市名单，但算是核心都市圈的城市。比如南京旁边的滁州，杭州旁边的海宁，厦门旁边的龙海，济南旁边的齐河，郑州旁边的开封等。

　　粗略算一下，中国内地不动产有投资价值的城市，大约就是这70到90个。而且还必须是城市的核心片区，未来重点发展的片区。

　　即便在四大一线城市，都有价值不高的区域。比如北京很多远郊的房价，单价不到2万元。如果远离地铁站，买了也没有什么意思。你要知道，北京的面积相当大，超过“香港+深圳+东莞+广州+佛山”。

　　即便是面积不到北京一半的大上海，崇明和金山价值也不高。

　　面积更小，还没有北京六环内大的深圳，应该寸土寸金了吧，但套人的地方一样有，比如大鹏新区和盐田的部分区域。

　　广州就更不用讲了，堂堂的一线城市，面积不到北京的一半，竟然还有两个区不限购。要知道，就连惠州的大亚湾、惠阳都限购了！

　　房子有没有价值，一个重要的指标是：有没有限购，限购的门槛有多高。

　　另外一个指标是：距离核心城市的中心区有多远。这是在评价都市圈不动产价值的时的重要指标。

　　一般来说，距离一线城市核心区60公里以内，1公里内有联系核心城市的轨道站点，这种房子就有价值。如果学位、商业配套好，就更好了。至于强二线城市的都市圈，最好不超过45公里。普通二线城市，能控制在35公里内就更安全一些。

　　一般来说，出一线、强二线城市的高铁第一站，也比较有价值。比如惠州南站、东莞南站，下一站就到深圳了。这种地方，往往成为中心城市资源外溢的重点选择。在北上广周边，尤其是沿着城市发展主方向的“出城第一站”也比较有价值（广州向北、北京向北、北京向西例外）。

　　如果你想在这个楼市的春天买房子，我劝你一定非常慎重，要精挑细选。

　　以在大湾区购房为例，能买深圳不买广州，能买广州不买东莞，能买东莞不买佛山珠海惠州中山，能买佛珠惠中，不买江门肇庆以及非珠三角。

　　买房子的时候，住宅一定是优先的。

　　如果没有大城市房票，或者用完了，可以买公寓。但公寓按照权利层级从高到低依次是商务公寓——商办公寓——产业宿舍公寓——产业用房公寓。当然，还有一些住宅属性的公寓，那个是限购的，属于住宅范畴。

　　最有价值的公寓在北上深。但北京限购，个人购买需要有购房资格，而且不允许贷款，所以大部分人只能忍痛割爱，其实北京的公寓租金回报率是最高的。剩下的，只有深圳和上海了。“地铁+商业综合体”的上盖公寓，是最好的，而且位置最好在政府重点发展的片区里。

　　北上深之外的公寓，要非常慎重。

　　如果省会城市核心区，配套非常好的公寓，其价格低于周边住宅的一半了，也是有一些价值的，资金充裕的人、住宅买够了的人可以长线投资。

　　深圳和上海的公寓，如果价格超过了周边住宅的70%，也要慎重购买。在深圳上海，有些奢华公寓价格甚至超过住宅，比如深圳湾壹号，这种房子的逻辑不同——有些人钱来的太容易了，需要这种房子来存放资产、彰显地位，它的消费属性上升、投资属性下降了。

　　这一波楼市的回暖，是置换房子的好时机。在普通三四五线城市的房子，可以抓住时机卖掉，换到大城市里去。

　　那些经济总量、人口总量一般，远离核心大城市的普通三四五线城市，从投资角度看需要远离。除非你真的有自用需求。

　　另外需要提醒的是：生活在大城市的、年轻人的第一次购房、贷款机会非常宝贵，不能轻易浪费。

　　举个例子：一个年轻人在上海工作生活，短期内买不起、或者没有资格买上海的住宅，想到昆山或者嘉善买房子过渡一下。那么最好用父母的名义买，不要浪费自己的首贷机会，否则将来后悔莫及。

　　总之，买房犯错的成本越来越高，出手之前一定要多学习、多考察，认清中国城镇化的大趋势。

　　这两天股市走的不错，我之前预测的跨年度行情终于来了。