刘晓博：啥也别说了，抓紧看房……

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　　对于房地产行业来说，最近几天一个接一个的利好破空而来，令人目不暇接。

　　先看12月6日召开的政治局会议。

　　一般来说，政治局会议每年有3次研究经济工作。

　　第一次在4月中下旬，对一季度工作做总结，对二三季度做部署。

　　第二次在7月末，基本固定在7月30日。对上半年的工作做总结，对下半年做部署。

　　第三次在12月初到中旬左右，对来年经济工作定调。随后，会召开年度经济工作会议做进一步部署。

　　昨天的会议通稿里，这样提及了房地产行业：

　　要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　这是3年来对房地产最为温和、温暖的一次表态。不妨比较一下：

　　可以看出，在过去3年的9次会议里，大多数时候都在重复“房住不炒”、“房不刺激”、“因城施策”，也有两次没有提及房地产。

　　最严厉的一次是2021年4月的会议，提出了“防止以学区房名义炒作房价”。如此具体地提出调控要求，在会议历史上极其罕见。

　　当会议通稿使用“促进房地产市场平稳健康发展”的时候，往往带有传递温暖信号的意思。比如在2020年4月会议通稿里，就有这种表述。当时正是降准降息、增加赤字、发行特别国债的扩张期。

　　这句话再次出现，是昨天的会议。昨天的会议不仅提出要促进房地产健康发展，还加上了“良性循环”。

　　另外，还有“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

　　这是3年来关于房地产最温暖的表述。

　　原因是：楼市刚刚经历了3年来最寒冷的时刻。如果不出意外，三四季度房地产对GDP的贡献很有可能都是负数。这在一个相对正常年份里，还是1998年房改以来没有发生过的。

　　这个表述意味着，房地产的春天将再次到来。此前，央行已经多次表态“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

　　银保监会也在12月3日再次表态：指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务……重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

　　改善型住房按揭需求也被列入了“重点满足按揭需求”的范围，这也是近期一个很大的改变。

　　想想看，什么是改善性需求：对一个3口之家，至少应该是2套房。如果有多个子女，至少应该是3套房；如果还有老人同住，那么是否应该更宽松一些？

　　怎样重点满足？至少房贷利率“加点”不能太高（相当于定向降息），发放贷款速度要快。

　　另外，政治局会议通稿里的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，也含义丰富。

　　这相当于一方面肯定了商品房市场的重要性，另一方面肯定了改善性需求的合理性，跟银保监会的“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”的政策含义是一致的。

　　其次是昨天宣布的，即将从12月15日开始的降准。

　　这是一次全面降准，力度为0.5个百分点，可以给市场提供1.2万亿的长期增量资金。

　　本月有9500亿元的中期借贷便利（MLF）到期，估计12月15日央行新发起的MLF会略有缩量，但很难低于7000亿。如果是7000亿，则相当于此次降准的1.2万亿资金被抵消了2500亿，只剩下0.95万亿。

　　即便是0.95万亿，其实也比较可观，因为当前的货币乘数大约是7.5。此次降准理论上可以衍生出最多7万多亿的广义货币M2。10月的M2是233.6万亿。

　　央行从7月至今，5个月里连续两次全面降准，发出的政策信号已经非常明确——货币政策开始了新一轮适度宽松。

　　钱多了，自然就会变得便宜。

　　所以，即便央行不正式降息，利率也会走低。利率走低，对实体经济、房地产、股市都构成利好。

　　事实上，昨天宣布的这次降准，有拯救房地产于危难之际的含义在其中。

　　昨天的政治局会议通稿，还有如下两段话值得关注：

　　1、继续做好“六稳”、“六保”工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开。

　　2、实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力。

　　“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”对社会稳定来说非常重要。而要做到这一点，扩大内需是关键。

　　如果大家都不买房子了，这内需如何扩大？

　　所以，如果你生活在有人口增量的大城市，你是刚需或者改善型的需求，资金相对充裕，按揭能力稳定，那么你可以抓紧时间看房了。

　　我建议你在央行降息之前出手。因为一旦LPR（贷款市场报价利率）降息，房价恐怕就不一样了。

　　注意，这不是建议你炒房。上面说的是刚需和改善，而且要在层级较高、有人口增量的城市，还要充分考虑个人经济承受能力。

　　在房地产税试点方案落地之前，投资性购房，尤其是已经有多套房的人，要慎重一点。

　　未来4个月里大概率会有一次正式降息，虽然力度未必能达到25个基点，可能是15个基点，甚至可能是10或者5个基点，但也非常有价值。

　　自2020年4月20日以来，LPR利率一直没有降低过。为了对冲当前经济下行压力，需要一次仪式感充足的、正式的降息。

　　虽然正式的降息，未必有非正式降息力度更大。

　　什么是非正式的降息？就是各地银行贷款时的“加点”。比如当前5年期及以上贷款LPR利率为4.65%，在某个城市，购买首套房可能是加50个点，也就是5.15%的利率；买2套房可能是加100个点，是5.65%的利率。

　　如果地方政府认为有必要，就会协商当地央行分支机构，把房贷加点从50到100个点，悄悄降低到30到70个点，一般不会正式宣布。

　　加点的降幅，全年下来很可能超过LPR的正式降息幅度。

　　至于哪些城市人口增长最好，可以参考第七次人口普查和第六次人口普查的数据。下面的表格，是过去10年里常住人口增长量超过50万人的城市，其增幅的排名。