清和：第三轮集中供地：私企出局，地方城投兜底

lameihua

　　今天我们讲讲第三轮土拍的情况，并结合最近的政策，对房地产市场做一个小小的展望。第三轮集中供地进展过半，广州、深圳、杭州、苏州、上海等一些热门城市都已经完成供地。这轮土拍呈现出一些很明显的特征。

　　首先是，私人房企集体“出局”，拿地主角以央企国企，尤其是地方城投、城建公司为主。在房地产市场整体较冷，民企又拿地意愿不高的情况下，地方国企尤其是城投平台，成为拿地的主力。至于地方城投平台拿地是主动还是被动，我们不清楚，这个在不同城市应该有不同的情况。但整体来看，第三轮土拍流拍率是降低了的。

　　为什么民企拿地意愿不高？关注房地产市场的人应该知道，在去年三道红线等政策影响下，民企的融资能力受到了一定的限制，一些房企陷入债务危机。再加上，集中供地要求企业拿出大资金拿地，融资能力不足的企业不得不出局。

　　其次是，第三轮土拍整体溢价率降低。以深圳为例，深圳市第三轮集中供地11宗宅地全部成交，总成交金额368亿元，但溢价率显著下滑，平均溢价率为4.7%，而第一轮供地时的溢价率为31%，第二轮整体溢价率则是8.7%；广州的土拍情况就比较夸张了，从竞价过程来看，广州的成交地块都是开场就成交，甚至没什么多余的竞拍过程，底价出让，零溢价。

　　最后是，这一轮的集中供地在供地总量上有所增加、进场门槛则有所放宽。比如深圳、苏州、南京、上海、济南和合肥的第三轮集中供地规划建筑面积，与第二轮相比，实现100%以上的增长。苏州的土地供应增长率更高，达到184.2%。在第二轮土拍中，有不少地块流拍，这一次集中放量，供地规模也就增加了。

　　为了降低企业拍地的难度，地方也普遍地降低了进场门槛，降低了保证金比例，延长了土地出让款的支付周期。还是以广州做例子，广州对部分地块取消了一个月内一次性付清全款的要求，允许最长六个月内付清；苏州第二轮集中拍卖的保证金要求是30%-50%，这次统统下调到30%以下，并且土地出让金的首付比例从之前的60%降到50%。

　　综合分析本轮集中供地的情况，用一句话来概括就是：私人房企集体“掉队”，央企国企，尤其是地方城投公司成为拿地的主力军。

　　最后说说货币政策，昨天央行宣布的降准政策：央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。有人猜测，这次降准说明房地产最糟糕的时期已经过去。这次全面降准，主要是为了保持流动性充裕，可能为化解房地产债务危机留足信贷上的空间。